企业测评 | 乐乎——轻资产运营模式先行者，创新服务外延，综合能力提升运营成效

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

乐乎作为住房租赁行业最早坚定选择轻资产战略的企业优秀代表，它在克而瑞租售四力测评模型中的规模力及经营力表现亮眼，故深度解析供各方学习借鉴。

01

规模力

轻资产运营规模领跑，北京区域优势显著

1. 创业系规模领先，房源增速逐步放缓

乐乎集团，创立于2014年，集中式公寓运营服务市场规模第一，中国领先的住房租赁运营＋资产管理综合服务公司，构建“F＋EPC＋O”全链条产业商业模式，发展募、投、建、管、退完整的资管能力，拥有设计、采购、施工工程总承包、融资投资与强大运营能力，提供住房租赁项目全生命周期服务，致力于帮助政府、基金、企业和业主成就商业愿景。

目前，旗下拥有集中式公寓品牌乐乎公寓、乐乎青年社区、乐乎起程、芷岸、怀庭，主要集中在一、二线城市，房源超过7万间，规模稳居行业前列。

根据克而瑞租售监测的数据，截至2022年底，乐乎集团已开业房源规模为71570间，位居《2022年中国住房租赁企业开业规模榜》第四位、创业系第二位，《2022年中国住房租赁企业管理规模榜》创业系第二位，稳居行业前列。

图：2022Q1-Q4中国住房租赁企业开业规模榜

乐乎第四，创业系第二

从房源增速来看，2021年以来乐乎的拓展速度逐渐开始放缓，但开业规模依旧稳步增长，单季度保持约3.6%的增速拓展。在结束了前几年行业的快速扩张期后，行业逐步回到理性，开始有质量的扩张。在2021年，乐乎确立了“质在量先”的发展战略，实现“有质量的增长”。

图：2021Q1-2022Q4乐乎集团开业房源情况（间，%）

数据来源：CRIC城市租售系统

2. 深耕一二线核心城市，北京规模优势显著

根据乐乎的布局城市来看，战略倾向一线及二线重点城市，截至2022年末，乐乎已进入全国12个城市，分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、苏州、天津、无锡、常州，共布局439个项目，北上广深等核心城市为其战略布局重点城市，其中，北京共开业了166个项目。

图：乐乎城市布局项目数情况

数据来源：CRIC城市租售系统

作为乐乎的大本营布局城市，北京是乐乎布局项目最多的城市，根据克而瑞租售统计，截至2022年末，乐乎在北京开业规模达42643间，稳居城市开业规模首位，与其余品牌的规模差距持续拉大。

表：2022年度北京住房租赁企业开业规模TOP5

数据来源：CRIC城市租售系统

乐乎近年来积极参与保障性租赁住房、集体土地租赁住房项目、银政合作的租赁住房建设，携手建信住房（北京）打造了不少品质租赁项目，承担起企业的社会责任。CCB建融家园真武社区便是典型的项目之一，该项目也成功入围了克而瑞租售“2022年度中国住房租赁产品力”服务式公寓TOP10，这也是乐乎在高端租赁产品线上打造的标杆产品。

CCB建融家园真武社区

CCB建融家园真武社区地处金融街核心商务区，是建信住房的旧房改造项目，前身为财政部招待所。该项目从前期的设计落地到后期的日常运营皆由乐乎负责，是乐乎发力高端产品线上的重要项目之一。社区共有长租公寓248间，每间建筑面积20平米到70平米不等，涉及6种主要户型。为了提高租客的居住体验，项目打造为智能社区，让租客享受智能生活，包括门锁、电视、冰箱、洗衣机、空气净化器、扫地机器人、窗帘等智能设备都可以与CCB建融家园平台对接。

真武社区在共享空间内设计了共享书吧、共享厨房、电影放映室、共享洗衣房、屋顶花园等，功能多样、交互性强，让有限空间实现物理多元和有机统一，充分体现了空间的节能与实用性。项目通过文化艺术、智能科技的应用，满足休闲、社交、娱乐、工作、阅读、餐饮、清洁等多方面的需求。此外，项目还提供早餐服务、商务服务、入室保洁、快递代收等贴心服务，定期还会举办社群活动，丰富租客的业余生活。

图：CCB建融家园真武社区公区

02

经营力

践行轻资产模型，扩大服务外延，实现收益最大化

乐乎公寓集团于2014年便提出布局轻资产模式， 经过八年的发展，打造产品，触达资产，探索“资管+运营”双轮驱动模式，提升运营效率，提高盈利水平。在克而瑞租售发布的2022半年度和年度的盈利榜单中，乐乎公寓表现亮眼，连续两次上榜“中国住房租赁企业盈利能力十佳”榜单的TOP5。

图：2022年乐乎公寓集团盈利能力的优异表现

乐乎集团通过轻资产模式快速获取管理房源，在资产运营能力具有比较优势的前提下，乐乎从服务资管机构开始着力发展长租资管能力，最终建设成为一家兼具运营服务能力、资产管理能力和场景价值挖掘能力的租赁住房资产管理集团。

（1）不断优化轻资产模型，提升运营效率

轻资产的核心优势必然是软实力，以运营为核心的赋能价值体系。乐乎公寓经过八年的发展，不断践行轻资产模型，从“轻”“控”“量”“低”四大方面着眼。

轻——轻资产：轻资产运营、低资本消耗。随着品牌效应和组织能力的发展，业务会出现自增长，而且会呈现业务速度越来越快、边际利润越来越高的增长曲线；

控——控场景：线上线下协同，控场景。产品、客户、业务全部实现数字化后，不仅可以实现租客裂变，还可以挖掘针对租客的非租赁生活需求；

量——批量化：单店模型成立，运营标准化、数字化后，不仅可以跨城市，还可以 跨业务品类发展。在平台获得论证和沉淀后，无论是平台输出还是兼并收购均可快速扩充房量；

低——低风险：模式灵活、容错度高、周期穿越能力强，系统风险低。轻资产模式发展到一定规模，可以在业务漏斗中遴选适量优质资产进行偏重一些的安排，也是提营收和利润的有效路径。

（2）构建“F+EPC+O”全链条服务能力，实现项目超额收益

乐乎集团构建“F＋EPC＋O”商业模式，深耕租赁住房领域，以广博的视野与极致的匠心提供多元化资产管理与运营管理服务，以“租赁住房行业综合服务商”为核心，专注租赁住房运营服务和资产管理，以产业链为延伸，布局投资管理、开发建设管理、运营管理三大业务版块。围绕不动产全生命周期，聚焦于投、融、管、退四大核心能力。

专注租赁住房运营和资产管理，坚持以品牌引领为导向的持续创新，深耕资产管理、开发 建设管理、运营管理三大业务板块，提供多元化的业务延伸、产品服务、消费服务，不断拓展租赁住房场景下的生活。

乐乎提供收购、租赁、建设和运营不同类型租赁住房的服务。在一线和准一线城市为投资机构和个人寻找标的、制定项目发展策略、打造优质产品并提供高效运营，并致力于优质投资者的拓展。对不同城市租户需求有着深刻的洞察，能针对性的对不同项目准确定位；通过设计和项目管理发展具有竞争力的产品；运营一直是乐乎引以为傲的优势——智能化信息系统、不断增长的会员体系以及多年来沉淀的经营人才更是乐乎的关键竞争力。目前，乐乎以运营为依托构建的“F+EPC+O”全链条产业商业模式，广泛服务政府、行业和投资者。

图：乐乎模式F+EPC+O

（3）打造数字化系统矩阵，以高效运营赋能资管发展

乐乎自成立以来就非常重视数字系统的开发。目前，乐乎打造了Lisa系统、乐乎租房APP、乐友会、公寓号、SAS居住生活服务平台、智慧安防管理平台等数字化系统矩阵，形成数字化驱动全链条业务能力，进而提高运营效率。

Lisa业务管理系统：是乐乎自主开发的IT系统，经过89个程序猿小哥不断耕耘，完成了1228次大小版本的迭代，具有30个基础科目，260个管理节点，900个数据项，可实现过程管理轻松、财务账单清晰、运营数据明了，大大提升了管理效率。Lisa系统对乐乎平台中各产品的打造起到了重要作用，为门店运营决策提供了数据支撑。

SAS(Space And Service) 居住生活服务平台：乐乎集团将住房租赁项目多业务、多品牌的跨界融合，由SAS(Space And Service) 居住生活服务平台进行整合与分解。在平台的建立和迭代发展中，贯彻始终的是开元化、去中心化，以品牌发展的思路，覆盖多种资产形态；以资产运营能力为依托，以资产管理和场景挖掘为两翼，实现资产增值和客户运营平台化。

专业可靠的智慧安防管理平台：乐乎集团拥有完善的消防、安防体系，线上线下全方位保证资产与人身财产安全，保证数据信息、交易管理安全。提供涉及公寓行业消防安全方面的专项服务，包括但不限于按照国家《消防法》要求，建立健全消防安全管理体系，落实国家相关法律法规，开展消防安全培训和演练等。

图：乐乎智慧安防管理平台

强大运营体系 专业高效运转：

>> 完善服务体系

建立B端＋C端服务SOP流程，定期检查调研，确保SOP流程执行到位，不断强化完善SOP流程，提升综合运营能力，打造运营核心及竞争力。

>> 人才认证体系

建立合格经营者认证培训机制、实现从管理、技能、服务、销售能力的全面提升；树立优秀导师标杆，精确培训带来专项提升。

>> 严苛质量体系

打造30大项，187小项的四级质检体系，实现可执行、可实施、可量化的质检制度保障；利用质检检查、门店自检、神秘暗访等形式，完善服务管控闭环。

>> 安全保证体系

打造人＋店消防管控闭环。实施分层预案管控；

上岗安全培训，岗中操作考核，定期实施分层预案管控，实战模拟演练；日查＋夜查24小时安全无死角管理机制。

>> 收益预警体系

建立单店收益模型，收益最大化；严控三级指标观察体系，透过指标管到城市、单店；建立红、黄、绿灯预警机制，实时关注规避风险。

图：乐乎运营体系模型

乐乎全场景数字化体系：构建全场景的数字化运营能力及线上化产品与服务，行业领先的线上线下一体化运营服务平台，全面提升客户体验、流量能力及运营管理效率。打造服务、业务、客户、管理的全流程运营管理系统。

客户端支持，租客管理、租务办理，安防管理等。业务端支持BI分析，AI应用，财务，租后，培训，风控安全等。业主端，交易透明，收益、房态、实时更新，数据准确。建立场景的设备连接和服务，人与空间、人与设备、人与服务的生态联系，诠释智慧租住生活。

图：乐乎线上线下一体化运营服务平台

结语：

随着国家及地方政府对住房租赁行业的不断重视以及年轻人租房比例的逐年增加，住房租赁市场的发展未来可期。

乐乎目前已经实现租赁住房运营服务向资产管理角色的演变。未来，乐乎将依托自身的综合实力，进一步稳健发展，助力政府、基金、企业和业主在租赁住房的发展，为更多城市与城市新市民青年人带来高品质的租住生活空间。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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