上海
最近这两周，关于上海楼市政策调整的传言也越来越多。其中这张图片，在朋友圈广为流传，很多朋友都在问我真假。
首先政策还没有出台，我们也不能确定真假。有很多也是老图新发，疯狂炒作，无从考证，大家要保持理智，不要听风就是雨，多留意官方消息。
但是，这几条传的声音大，因为也是基于情理分析的，毕竟没有空穴来风的事。
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图片里的提到的内容，是四个内容：
第一条是放松普通住宅认定的标准，从今年年初上海两会的时候，上海房地产的知名人士、政协委员，易居首席执行官丁祖煜就有提到。（详情请见：上海即将放松普通住宅认定标准？！一线城市楼市也将迎来放松...）
第二条政策，取消“三价取低”的政策，同时针对贷款，提高贷款比例，降低首付比例。
比如，从原来的首套35%降至30%，二套比例从70%降为50%。这个贷款比例放松的刚需是重中之重。
其实从2022年下半年开始，上海就已经悄悄地放松了三价取低的政策。目前买房的贷款核验价，差不多已经在市场成交价的八成左右，部分小区甚至可以达到九成。
第三条，放松限购标准。鼓励生育，关于二孩和三孩可以适当增加一套购买的资格的提议。
这条政策，其实是非常合理的，也能满足部分家庭的真实需求。有不少城市，甚至是新一线城市，都有放松这项类似鼓励生育的政策，也许上海最终的放松，也只是时间的问题。
第四条关于五大新城放松限购年限。其实在此之前，临港新城就已经一再放松，甚至连落户都松了好几回；很多做落户的中介都把临港作为突破口。
但是不管怎么刺激，目前市场反馈非常一般；一手供应量过大，二手房市场进一步受到挤压，明着跌；其他几个新城，供应量整体也是处于高位，但作为后续政策突破口，应该是作为储备政策逐步放开的。
02
总的来说，这些政策更像是在征询意见过程中的“畅所欲言”，属于头脑风暴的合理建议，目前没有官方文件说要实施。
但是也许是大家都在等待消息，风吹草动就广为传播，所以上海房地产协会就紧急发布了辟谣。
但是房地产协会，并不是一家房地产的政府机构，政策的出台更多的是要看房管局。（但总有网友的调皮猜测，它的言下之意可能是“你不要抢在我前头说出来”，先辟谣，再发布云云）
但是我们参考政策是否会出台的简单逻辑，其实是看真实的楼市成交量，成交量就是反映市场热度最直接的情况。这组数据，不仅我们关注，上面的机构当然也会关注。
尤其是接下来两个月的成交数据，甚至能作为是否出台政策的关键参考。
我们都知道，2022年的上海经济，受到疫情和经济萧条的影响，全年都比较困难。
最近12月和1月这两个月的成交数据，同样也是“失真”数据。
12月初，全面放开口罩事件，进入中旬后，大家都在居家抗阳，一直持续到1月10日左右；
紧接着今年的过年时间很早，大家也早早地返乡了，成交数据自然没办法作为参考。
直到2月份，我们陆续开始复工，社会也进入到常态化的第一个月，这更像是一个转折点。
所以2月份的成交数据比较关键，倘若上海接下来的二手房成交量可以重新回到1.5万套，那么是一个市场热度的信号，是否能在维持原有的政策下也能维持成交，是否还需要政策刺激，政府会考量；
但是如果没有能超过1.5万套，那很有可能就会陆续放出政策，刺激楼市热度和成交情况。
03
从今年2月份第一周的成交来看，网签达到了2331套，而真正的放量，还是在2月4日和2月5日两天；二手房市场的复苏还是比较明显的。
毕竟当前的上海楼市，中国房地产市场最后的堡垒，还没有冷到需要猛力刺激的程度。当下的情形，还是以稳为主，属于一个“既要又要还要”的局面：
既要保证二手房的交易量，又要维持房价的平稳，同时还要希望大家都掏出钱来买房，避免过多的非议；另外还需要考虑，作为楼市风向标的上海，给全国带来的影响……这可真是一件多么充满考验的事。
政策其实一直都在百宝箱里，无论是刺激还是收紧；只是等待一个合理的时间点，结合市场行情的时间点去出台，来达到一个平衡点。
但是不管怎么说，2023年的楼市，基调还会是一个“放松”的年份；接着出台1-2项放松政策是大概率的事，基本都会取决于楼市的成交量。（包括一手房和二手房）
对于刚需客户来说，当下毋庸置疑的是一个合适的买房时间点，遇到合适的好房子，不要犹豫，放心出手。
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