万科“狮子大开口”定增募资150亿

刚刚过去的周末，一则消息搅动了资本市场。

2月12日，万科公告称，拟向不超过35名（含35名）特定对象非公开发行A股股票，发行数量将不超过11亿股，即不超过本次发行前公司总股本的9.46%，募集资金总额不超过150亿元（含本数）。募集的资金将投向中山金域国际、广州金茂万科魅力之城等11个项目的建设，共计105亿元；剩余的45亿元将用于补充流动资金。

而此次万科的定增正是源于2022年12月1日，2022年第一次临时股东大会，所审议通过的《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，授权公司董事会可决定发行不超过公司已发行的A股数量的20%。时隔两个多月，万科终于公布A股的定增方案。

万科在发行预案中指出，本次非公开发行的目的一是积极响应国家政策实施，推动公司业务发展；二是优化公司资本结构，增强抗风险能力；三是增强公司资金实力，为长期稳定发展奠定基础。

大规模融资、开年人事换编

回看2022年，即使是“优等生”的万科面临行业调整也难以独善其身。

销售简报显示，2022年1-12月，万科累计实现合同销售面积2630.0万平方米，同比下滑约30.93%；累计实现合同销售金额4169.7亿元，同比下滑约33.58%。

进入新年，2023年1月，万科实现合同销售面积167.3万平方米，同比下滑约20.56%；实现合同销售金额286.3亿元，同比下滑19.58%。

财务方面，据万科2022年三季报，截至2022年9月30日止9个月，万科累计实现营业收入3,376.7亿元，同比增长24.4%;实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%；经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，同比减少442.36%。

自去年房企融资“开闸”后，万科虽然缺席了“第一支箭”，在后面向资本市场要钱可谓毫不手软。2022年11月21日，万科公告董事会同意向股东大会申请新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具授权。在“第二支箭”的框架下，次日万科提出280亿元储架式注册发行意向。“金融十六条”发布后，万科又与银行达成了超2000亿元的授信协议。

伴随着融资动作，万科同时开展一系列高管换防。2022年12月16日，万科对上海区域高管调换，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，原上海区域副总经理、杭州公司总经理吴镝接任；1月6日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职；1月30日，万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。2月2日，据财经网报道，万科内部再次发布人事调整，南方区域多个城市负责人轮换，主要涉及的公司有：厦门公司、佛山公司、惠州公司、东莞公司。

大规模融资、人事变动，万科似乎有在新年“大干一场”的准备。2022年6月28日万科股东大会上，万科董事会主席郁亮曾表示短期来看房地产市场已经触底；2022年9月媒体交流会上，郁亮用“微光”作为比喻，表示坚持终将等来光明；2022年12月万科临时股东大会上，郁亮高调宣布“行业的难关已过、微光正在逐步变成曙光”。而万科年报数据显示，万科自2018年开始收缩拿地，2018年-2021年权益地价总额分别为1,351.4亿元、1,549.6亿元、1,381.5亿元、1,401.5亿元，2022年上半年权益地价总额约248.3亿元，也许真的到万科一展身手的时候了。

负债总额较大、资产负债率较高

在预案中，除了提示募资可能存在的政策风险、经营风险、发行股票的相关风险外，万科还写明了可能存在的财务风险。

负债方面，据预案内容，截至2022年9月30日，万科的负债总额14,266.56亿元，资产负债率为77.85%，资产负债率水平较高。万科表示，若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的负债总额将使公司面临一定的资金压力和偿债压力，从而使公司业务

经营活动受到不利影响。

存货方面，万科主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，存货主要由已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。截至2022年9月30日，公司存货净额为9,821.84亿元，占总资产比例为53.59%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。若未来房地产行业不景气，项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。

此外，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，万科经营活动产生的现金流量净额分别为4,568,680.95万元、5,318,802.22万元、411,316.09万元和-417,570.91万元，公司过去三个年度的经营活动现金流为正，但2022年前三季度为负，经营活动现金流仍存在一定波动。若未来公司在项目拓展、开发节奏和销售回款之间无法形成较好的匹配，则可能导致公司将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。