超134万栋村屋，一不小心就违建？这样建拆迁都不赔

新年换新房，开年以来，佛山不少“自建房”工程又开动了！

近期，就有市民对自建房标准提出异议，认为密度过高、建筑外飘等情况不仅影响采光，更影响乡村形象。

那么这些花样“整活”的村屋算不算违建？遇上拆迁又能赔偿多少？跟着楼市君深扒瞧瞧！

阳台外飘，邻居采光受阻

自建房的外飘部分，算不算违建？

阳台外飘、顶层加建、楼面贴楼面......你见过的自建房这些情况吗？

近日，有市民在领导留言板上反馈，自己所在区域的宅基地，不少拆旧建新的自建房都有外飘，导致楼贴楼采光变差、消防隐患等诸多问题。

其希望可以向其他地方学习，制定宅基地管理办法，禁止自建房外飘的现象。

市民诉求 来源：领导留言板

虽然是在自家楼体上往外“飞”，也为日常生活争取到了更多空间。但对建筑的规整度、邻里采光却有实质性影响。

那么，外飘的操作，到底合不合规？

对此，楼市君也翻阅了资料，发现各镇街对农村宅基地建房审批，都有出台相关细则。

自建房的外飘构筑物在大部分镇街细则里是被允许的，但在标准上各有差异。

比如，南海狮山规定：

农村宅基地建房 首层不准外飘梯间和窗台 。 两座建（构）筑物间距超过3米（含3米）的， 二层及二层以上准许外飘（外飘阳台封闭部分不得超过批准长度的一半）； 间距超过5米（含5米）的，外飘部分准许封闭墙体；房屋最多准许外飘两侧；外飘部分的投影宽度不能超过相应间距的三分之一，且宽度的上限为1.8米。

南海西樵则规定：

二层及以上的阳台和实体飘出要求： （1）原则上 巷宽不足3米的，不得飘出 ；巷宽大于等于3米的，可根据规划条件飘出，但不能大于1.5米，并符合表 1要求。(结合实际情况，统一规划的片区可按原定要求飘出） 表1:巷宽度与阳台飘出尺寸对应表 巷宽度（B，单位：米） 飘出尺寸（单位：米） 3≤B<5 1 5≤B<6 1.2 B≥6 1.5 （2）阳台和实体飘出面不得多于拟建住宅的两面，巷宽小于6米的，飘出实体长度不大于飘出总长度的一半。 （3）临主要道路的个人自建房，首层梁底标高不低于 4.2米的，方能外飘。

可以发现，各区域对于外飘构筑物的规定也是因地制宜，各有执行标准。

只要符合标准，那么就不算违建。

在佛山，自建房能建多高？

顺德14米、里水18米…区镇各有标准

除了外飘面积规定，自建房也对层高、楼层间隔等方面有相应的建筑规范，并不能“随意发挥”。

在佛山，最常被提起的就是：自建房到底能建多高？

根据《佛山市村镇规划管理技术规定》，村民自建房高度，原则控制在4层以内，建筑高度不得超过15米。

来源：《佛山市宅基地自建房技术指南》

楼市君在翻阅相关资料后发现，除了佛山市有相关的规定以外，五区甚至部分镇街都有自己的建设标准。

部分区域自建房建筑层高标准一览
区域
层数
总高度
禅城区
不得超过4层
不得超过15米 顺德区 不得超过4层（含纯梯间）
不得超过14米
南海区里水镇
不得超过5层，夹层高度不能超过2.2米 不得超过18米
南海区狮山镇‍ 不得超过5层，夹层高度不能超过2.2米
不得超过18.5米
高明区 不得超过4层
不得超过15米

虽然各地的建筑标准都有差别，但基本上大同小异，从外立面上来看，建到8层高，甚至10层高的自建房，可能已经涉及到违建了。

另外，对于自建房来说，楼间距同样也是保证居住舒适度的存在，过密的楼间距，和邻居成为“握手楼”，不仅影响私密性，还对采光通风有影响。

村居 实景图 佛山楼市发布摄

比如，顺德区规定，扩建、改建后的私人住宅相邻建筑间距在双方改建后不少于 0.8 米。

如果大家原有的住宅地界都不清晰，那就需要以原相邻建筑间距的中线为界限或以共墙中心线为界限“各退一半”，先建先退。

楼市君也替大家查阅过相关资料，“相邻间距不少于0.8米”的执行标准，基本上在各区域都是一致的。

觉得0.8米间距过于“亲密”，向往超80米的超宽楼间距的朋友，那只能移步商品房小区啦~

村居实景图 图源：佛山楼市发布摄

佛山自建房数量达134万栋

遇上旧改拆迁，这些村屋怎么赔？

据了解，2022年佛山自建房数量累计134万栋，经营性自建房40万栋。

随着近年来旧改风声四起，部分村居也出现了抢建、加建的情形。但需要注意的是，违建的部分并不纳入拆迁补偿范围内。

从佛山7个旧村改造补偿方案的来看，合法住宅建筑补偿可以进行产权置换，补偿标准如下：

佛山部分旧村补偿方案“产权置换”标准
区域 村名 补偿标准 禅城

鲤鱼沙

果房

产权调换套内面积以1：1置换
南海
夏北5村

按有证宅基地面积1：3标准补偿；

有证宅基地证载建筑面积大于标准回迁房建筑面积的，可以选择有证住宅证载建筑面积1：1对应置换回迁安置房建筑面积

以千灯湖夏北为例，村民若选择产权置换的方式，可从以下选择其中一种进行补偿：

（1）按有证宅基地面积1：3标准补偿； （2）有证宅基地证载建筑面积大于标准回迁房建筑面积的，可以选择有证住宅证载建筑面积1：1对应置换回迁安置房建筑面积。

举个例子，如果是选择“按宅基地标准补偿”，村民的宅基地证载建面若为80平的，可以置换240平安置房建筑面积。

选择“按有证住宅证载面积补偿”的，若自建房证载面积为300平，那么村民可以置换300平安置房。

夏北实景图 图源：佛山楼市发布摄

随着旧改的推进如火如荼，楼市君也曾经遇到过想咨询买自建房“搏拆迁”的粉丝朋友。

自建房能自住，拆迁又能补偿，那么，佛山的农村自建房能否买卖呢？

楼市君给大家提个醒，虽然购买了国有土地自建房，遇上征地拆迁，也会有补偿。

但若宅基地属于农村集体建设用地，既不能买卖，也不能继承，只能在本村集体内流转。换句话说，农村自建房，优先本村村民买卖。

村居实景图 佛山楼市发布摄

不同于商品房买卖，佛山自建房买卖除了双方达成一致，买卖双方还需要同时向村委会提交申请，村委会同意后才能够继续交易。

若想出售宅基地，需要补足相应的地价，将其转为国有土地，才能与买家进行买卖。

对于自建房，你有什么想跟大家分享？欢迎来评论区聊聊~

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