房价与人口逆生长周期！你只看到人口下降，却没看到更重要的趋势

人口负增长，一定会导致房价下跌吗？一定会导致房地产崩盘吗？

最近几年，我们已经形成了一种相对固定的观念，人口数量与房价上涨是正相关的，所以只有人口净流入的城市，房价才会上涨，反之房价就会下跌。

今天，我们要说这种观点是错误的，因为时代不同了，中国开始进入房价与人口关系的逆生长周期，这才是未来至少10年，最重要的房地产逻辑和趋势。

1、房地产与人口负增长

关于房地产趋势，经济学家任泽平有一句非常经典的总结：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，在他不遗余力的宣传下，这句话广为流传，也被广泛认可。

当然，在上一个房地产周期中，这句话是非常正确的，尤其是人口流动对房地产的影响，确实得到了长期的市场验证。

我们讲“上一个房地产周期”，那么上一个房地产周期是什么？下一个房地产周期又是什么呢？这个话题很大，我们只讲跟今天内容有关的：上一个房地产周期是高速城镇化和城市扩张，人口快速向城镇聚焦，带来的需求爆发式增长。

从1980年到2020年，中国的城镇化率提升超过45%，城镇人口从1.9亿膨胀到9亿！当然，这里面一方面是农村人口向城市聚集，另一方面城镇人口也在增长。超过7个亿的人口增加要住房要吃饭要生活，这也是中国经济高速增长的源动力之一。

换句话说，人口数量的增长，是房地产和房价增长的基础性动力。但是，2022年，60年来人口首次出现负增长，引发很多猜想甚至恐慌，这其中最有代表性的，就是房地产要崩盘了吗？

如果是这样，你们想得真的太简单了。

2、下一个房地产周期，最重要的人口趋势变了

那么，下一个房地产周期是什么呢？人口已经出现负增长了，老龄化也在加速，再指望人口数量增长已经不太现实了，甚至人口数量下降也是必然的了。另外城镇化已经超过65%，提升的空间也不大了。

关于下一个房地产周期，最重要的恰恰就是，许多人都看到了人口下降，却没有看到更重要的趋势。

1999年，中国全面启动大学扩招，当年就多招了104万人，招生总数达到160万人。20年来，超过1亿大学生走出校门，仅仅2022年就有1076万人大学毕业。同时，研究生也在扩招，例如2020年，博士研究生招生人数突破10万大关。

我们再举一个例子，1998年，我们一个3000人的偏远山村，大学生不超过10人。2022年，从这个村子走出的大学生累计已经超过400人。一个偏远的山村，就有超过10%的人上了大学，而他们中的大多数人，都去了一二线大城市。

我们列举这些数字，是为了说明比人口下降更重要的趋势，是人口质量也在飞速提高。比这个更加重要的是，一二线大城市高学历人口比例提高得更快。

2022年北京大学生人口比例42%，上海34%，天津27%，重庆15.4%，全国平均数约为10%。这么看，全国大学生人口比例提高的空间还非常大，如果重庆大学生人口比例提高到40%，全国提高到30%呢？这是不是可以理解为另一场城镇化运动？

有经济学家说，这是新一轮的人口红利！

那么问题来了，大城市高学历的人口聚集，他们会买更好更贵的房子吗？

3、房价与人口逆生长周期

大城市就是一个高竞争的力场，把高学历的人才不断地吸进去。

我们可以很容易预见到，未来10年至20年，关于人口的一个重要趋势就是，大城市人口不见得增加了，甚至可能下降，但在激烈竞争中，高学历的人口越来越密集。大城市就是靠人才堆集起来的，这个人才高地的门槛越来越高，高度也越来越高。

没有了人口数量，就是人口质量的激烈竞争，最终大城市越来越成为高学历、高收入人口的聚集地。

那么，你还会认为，大城市的房地产会崩盘吗？

所以，最终形成的局面就是，大城市人口在缓慢下降，质量却在快速提升，收入越来越高。这种形势下，房地产和房价跟人口数量增长是反着来的，这就是我们讲的房价与人口的逆生长周期。

所以，短周期的影响因素很多，波动也是正常的，但从长期趋势来看，至少北上广深这样的一线大城市，房地产不会崩盘，房价也不会大降，反而上涨的可能性更大。

有人说了，日本东京房地产崩盘的案例你没看见吗？

那么你可以认真研究一下日本房地产崩盘的历史，跟中国非常不一样，我们改天开个专题讲一下。

或者换句话说，只要中国经济大盘撑得住，我们今天讲的房价与人口的逆生长周期，就是成立的；如果经济不行了，那一切都免谈。

最后，我们引用一句话，今天你看不起北京的房子，10年后也许北京的房价，你高攀不起。