朱房村、马连洼、四季青、永丰南，吃瓜海淀四大王炸地块丨瞰地

大家好，我是表姐。

最近扎进土拍的瓜田里出不来了，产能有限，表姐就只挑重点给大家讲，今天跟扒一扒海淀的「四大王炸」地块：

大概清单如下：

朱房村：20万㎡，容积率2.4/2.8，待拆迁‍‍‍‍‍‍‍‍‍

马连洼：16.25万㎡，容积率2.1，计划待批

四季青：9.3万㎡，容积率约1.1，预计今年挂牌

永丰南：9.88万㎡（首批），容积率，2.2，预计今年挂牌

想不到啊，浓眉大眼的海淀，居然还有这么多压箱底存货，等等党们可算有福了。‍‍‍‍‍

朱房村地块

去年的时候，就有读者问表姐朱房村地块的消息，最近表姐真查到不少资料，朱房村应该是2022年7月份进行了规划公示。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

确定最终的规划公示，则是今年年初的事情。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

根据规划，朱房村会贡献64万㎡的住宅，其中回迁安置房44万㎡，平衡资金住房体量20万㎡，住宅部分的容积率在2.4到2.8。

未来基本上是个中高板社区。

位置不用表姐多说，挨着清河橡树湾，橡树湾五期二手房价15万+/㎡，前面的几期差不多在12万/㎡到13万/㎡左右。‍‍‍‍‍‍‍‍

地块组团也规划了幼儿园、小学、医疗，产业用地，基本热卖预定， 已经有改善大佬表示，一定要再蹲一套朱房。‍

不过，朱房的入市速度不会很快，因为有大量的拆迁工作需要落地，由于一些你懂得的原因，朱房地块的拆迁也是年年拖。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最新的官方消息是，计划明年5月份启动拆迁腾退。

好家伙，官方回复日期是23年1月6日，明年5月份的话，就是2024年年中，如果拆迁以及各项流程都很顺利，估计最快也得等2025年。

但表姐猜测，供地大概率会在2025年以后，要等很久呢。

马连洼地块

马连洼地块的位置，在马连洼北路跟东北旺中路交汇处，靠近马连洼路的是回迁安置房，建筑体量21.24万㎡。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

平衡资金地块位置稍微靠北，建筑体量16.25万㎡，容积率2.1。

马连洼地块是地块调规调出来的，大概是在2017年年中吧，在原规划中，这边都是一片绿地，所以土地供应，也要看ZF怎么调规。

这一晃过去五六年，回迁安置房快盖完了，资金平衡地块估计也要启动程序，不过有大佬跟表姐爆料，今年铁定够呛。

资金平衡计划还没批，应该供不出来，等等看明后年吧。‍‍

四季青地块

之前表姐已经扒过，用地面积约8.53万㎡，容积率在1.1左右，加上代征道路以及绿化，整体用地面积接近10万㎡。

网传价格可能会在12到14万。

小道消息，供地时间可能会在上半年，赶在永丰南前面，据说已经有开发商在做地块方案了。‍‍

拿地开发商也有几个热门人选，目前表姐听到的几家是：ZH、ZJ系，以及HK。

明眼人都知道，这块地的总价肯定不会低，所以，能有资金实力摘牌的，其实也就那么几家，有点意外HK的呼声还蛮高。‍‍‍‍‍‍

新领导上台之后，确实感观有点不一样了。‍‍‍‍

表姐听说，四季青地块跟西山美庐颇有渊源，里面可能埋了一些雷，有些事情估计最终还是要开发商来背。‍‍‍‍‍

永丰南地块

表姐之前也扒过，跟前三位大佬地块相比，永丰南多少有点不够看的，但在这几个地块中，永丰南却是最亲民的了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

无论是朱房、马连洼还是四季青，最低最低也是10万+地块，保守点猜测应该也是要在11万-12万以上。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

永丰南目前业内的普遍猜测，会是每平8.8万-9万左右，不管大家愿不愿意承认，海淀上车的门槛要比之前高了。

表姐查到，2020年海淀新房的成交均价是7.5万/㎡，2021年就涨到了8.3万/㎡，刚刚过去的2022年，则到了9万/㎡。‍‍‍‍‍

里面固然有成交结构的影响，但大家面临的现实就是：没有便宜房可选。

很明显，随着永丰南、四季青以及后面马连洼、朱房的入市，表姐上面描述趋势只能被强化。‍‍‍‍‍‍‍‍

除非从翠湖那边调规，反正目前表姐拿到的材料，那边暂时是没有宅地供应的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

居海淀，越来越不易啊。销冠100

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