土地市场丨从江宁2023年度供地计划浅析板块发展现状与竞争格局

First Frost

日前，2023年南京首个地块出让计划出炉。江宁区公布2023年土地出让计划，8大片区拟出让23幅，约1849亩，其中涉及8个片区，从出让区域和数量来看，主城东山4幅、284亩；江宁开发区5幅、333亩；江宁高新区5幅、494亩；未来城2幅、206亩；滨江新城4幅、189亩；空港、汤山、谷里各1幅，土地性质包括二类居住、商住、科研、公寓、商办等。

江宁小龙湾、百家湖、东山，均有住宅地块亮相，不乏地段优质、配套完善的优质地块。从2022年开始，东山、百家湖等江宁中心区域不断发力，改善产品增多，其他远郊板块，土地供应量则较少，以缓解前期板块库存压力，重拾购房者信心。这样的土地出让构成，也符合当下的市场行情，有利于此前出现的市场储备房源杠杆倾斜问题得到改善。

作为全市新房、土地供求主力区域，2022年江宁仅成功出让15幅涉宅地块，整体供货量较少，受市场下行影响，主力供应主要集中在百家湖、东山等热点板块。2023年计划供应土地明显增多，且各板块全面开花，东山、百家湖继续加推，缓解近年来的房荒情况；近年来热门的方山、正方新城等近主城板块也有所补仓；上年供应较低的刚需板块汤山、江宁滨江等也全面发力。此次供地计划分布较广，若成功出让，后期不管是刚需还是改善客户都能有更多的选择空间，当然对于房企来讲也将面临更多的竞争。

从江宁各板块成交情况来看，此次供地主力板块江宁滨江、正方新城、方山三板块近三年供销量均处于全区前列，且供大于求，面临区位偏远，当下配套欠缺等不利因素，去化不理想，库存压力较大。东山、三山百家湖从去年开始加大供应，但整体供应量仍处于较低水平，区域配套成熟，居住氛围浓厚，可打造改善产品，区域有大量优质客群，但对产品力也有较高要求。

东山-三山-百家湖

这三个板块作为江宁发展较为成熟的区域，其中东山整体发展较早，区域配套较为成熟，2022年以来不断供货，吸引仁恒、朗诗、中国武夷等知名房企进驻，除了本次预公告的4幅地块，板块内还有武夷G47、中天美好G90、朗诗项目（明月G91）、仁恒项目（金融城G93）四大纯新盘，外加两个在售楼盘海玥华府和万科都荟启境，可谓是热闹非凡，品牌房企聚集，无形中将推动区域产品品质的升级，满足各层次人群的购房需求。随着几个新盘的入市，23年区域内也将面积较大的竞争，各个项目齐聚合力，有望助力老城东山再次腾飞。

百家湖虽然开发晚于东山板块，但规划层级更高，配套更加先进，是目前江宁发展最为成熟的区域，目前区域内仅招商百家臻园一盘在售，加上计划供应的1幅宅地，整体库存仍处低位，后期竞争压力不大。

三山板块是江宁最早的别墅区，近年来一直处于“隐身”状态，作为江宁早期富人区的典型代表，区域内代表项目众多，复地朗乡、证大九间堂声名在外，从待出让地块信息来看容积率也比较低，具备打造低密改善产品的条件，后期究竟由哪家房企操刀，颇具看点。

正方新城-方山-江宁滨江

正方新城板块作为近年来刚需置业热门板块，从教育、交通、医疗、商业等多方面都有不错的规划，目前板块内的各项配套都在不断完善，近日南师附中正方新城学校也已启动，利好正在逐步落地，板块内在售楼盘共有4家，玖华府和上宸云际紧邻正方中路地铁站，板块内还有山语春风、联发云启等项目，位置距离地铁较远，相对价格也更优惠，板块内去年出让3幅地块，均由新都市拿地，其中新都市G50地块预计将于今年上市，地块将由奥体建设代操代建。此次供地计划中也有2幅地块待出让，其中将军大道以东、新丰路以南地块是一幅商住混合用地，靠近正方中路地铁站，后期将为区域项目带来商业配套，整体看板块库存大，待上市项目多，且产品同质化严重，竞争压力大。

2022年江宁滨江无土地出让，一定程度缓解了板块的库存压力，本次计划出让4幅涉宅用地，加之板块内在售的新城云漾滨江、大华锦绣前程、鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著和待售的未来辰悦嘉苑项目，库存巨大，能否成功出让存疑。

方山板块目前有远洋万和方山望、中海观山樾、中海方山印、五矿澜悦溪山、山和宸园等项目在售，板块竞争较为激烈，考虑到板块内项目逐渐进入尾盘状态，仅有中海和山和中海观山樾两家楼盘还有多栋楼待上市，不会出现去年无人问津的现象。

本次出让计划中，配套较为成熟的三山百家湖、东山，距主城较近，市场热度及去化情况较好，是江宁置业安家的优选区域，东山板块相对项目较多，将面临一定的内部竞争，百家湖仅一盘在售，拉长了去化周期，实际板块承压能力较强，本次推地是对板块新房的良好补充。

方山、禄口、江宁滨江和正方新城库存量较大，其中禄口、江宁滨江和正方新城去化周期超过20个月，作为本次供地的主力板块，后期库存量继续加大，去化周期较长，预计房企参与度较低，或为城投底价成交，后期选择合作开发模式，谷里、汤山等远郊供应较少，有助于板块内库存结构进一步优化。

文/南京克而瑞分析师 张宇

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