深圳楼市，憋不住了！

作者：子非鱼

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深圳楼市出招了

在2022年的楼市寒冬中，几乎所有的城市都在忙着救市，但深圳始终坐怀不乱。在此期间，即便北京、上海，也对特定板块进行了限购松绑，广州则取消了二手房参考价，恢复了购房杠杆，深圳却一直没有动作。

深圳岿然不动，并不是深圳楼市的伤害性不大，恰恰相反，深圳楼市从2021年2月就开始转向，无论成交量还是房价都进入了两年调整期。

来介绍深圳的大招之前，不妨先看看深圳楼市去年的表现。

机构数据显示，去年全年，深圳一手住宅成交34441套，环比去年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是仅有21704套，环比去年下跌46.6%，连续两年“腰斩”，创下近20年来新低！

房价方面，国家统计局披露的数据显示，深圳新房同比下跌0.2%，二手房同比下跌同比下跌3.7%。

机构统计的数据显示，截至去年12月，深圳核心区南山区二手房价格对比去年高峰期，跌幅达到20%-35%。宝安区、福田区二手房价格普遍跌破20%，部分楼盘跌幅超过40%。

按照常理，在去年包括京沪等几乎所有城市都开展救市的背景下，深圳早该行动了，但深圳却彰显出了惊人的定力。

2023年1月份的楼市表现，或许成为了推动深圳展开救市的。在防控大放开之后，2023年元旦，深圳楼市成交面积较2022年元旦下跌了55.4%，同期的北上广都是上涨的。

此外，整个1月份深圳新房成交面积同比下跌了48%，环比下跌了33%。

其他城市不外如是，可见，防控防控后，楼市并没有能够立马复苏起来。

在这种背景下，深圳三部门联合发布了《深圳市积分入户办法》，这份文件之所以可以视作救市，是因为它强调了房子在入户过程中的重要性。

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深圳积分落户中的房子

深圳是四个一线城市中落户门槛最低的一个，本科以上学历，年龄不超过35岁，就可以落户深圳。

如果学历不达标，则可以走积分入户通道。不过深圳的积分入户已经暂停三年了。

2月8日，深圳发改委、公安局、人社局联合发布的《深圳市积分入户办法》，宣告着暂停三年的积分入户重新启动，而且有了新的内容。

在深圳申请积分落户的基本条件有5个：

1、年龄男性在55周岁以下，女性在50周岁以下；

2、持有有效的深圳经济特区居住证；

3、拥有深圳市合法产权住房连续满5年或合法租赁住所年限连续满5年；

4、依照法律法规正常缴纳深圳市养老保险或医疗保险年限累计满5年；

5、无刑事犯罪记录，且未参加过国家禁止的组织及活动。

这5个条件只是申请积分落户的必需条件，也即具备了这些条件，你才有申请积分落户的资格，至于能否成功申请到，则要按照积分高低来选择。

深圳积分入户门槛逐年提高，往年每年入户名额约一万个，但满足基本条件，申请入户的人员多则可能有几十万人。按照往年经验，积分在300分左右，才有入户资格。

如何才能达到300分，文件给出了一张入户指标和分值表。

可以看到，有自有住房，在入户积分上具备天然优势。买房之后，1个月可以获得1个积分，一年下来就是12积分。

如果租房，每月获得的积分只有购房者的五分之一，0.2个积分，一年下来只有2.4分。

买社保也是获得积分的方式，购买五险每年可获得18分。

有人计算了一下，按照300分的积分入户方式，正常情况下，10年自有住房可积分120分，10年社保可积分180分，相加达300分。而对于租赁住房来说，15年租赁住房可积分36分，15年社保可积分270分，相加则达306分。

也即在没有什么见义勇为奖的情况下，租房要比买房晚5年才能达标。

换句话说，积分入户也是购房者先得。购房不但在积分入户上有优势，在享受深圳的教育、医疗等公共资源方面，同样具有明显优势，尤其是教育。

深圳的小学、初中都是积分制，理论上租房也可以有就读公立小学、初中的资格，只要房东授予你学位就行。但是，在积分制之下，在该区有房有户籍的人，积分最高。

如果你没房没户籍，在义务教育阶段教育资源紧张的深圳，基本上不了公立学校，只能就读私立。

当然，并不是说私立学校有什么不好，事实上深圳很多私立学校比公立还要好，但根本差别在学费。义务教育阶段的公立学校是免学费的，但私立就没有深浅了。

总而言之，深圳最新发布的《深圳市积分入户办法》，再次强调了房子的重要性，在深圳买房才能享受到更好的公共资源。

从逻辑上来说，无可厚非，毕竟买房人为深圳做出的贡献更大，缴纳的税收更多，理应享受到更多的资源。

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深圳楼市后续预判

重新强调房子的重要性之后，会激发一批人买房的积极性，对于深圳商品房的成交量有一定的促进作用。

但面对如此高的房价，并不是有积极性就够的，还得腰包允许才行。更何况，疫情三年让大众想明白了很多事情，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。

现在，谁还敢背负高杠杆去买房。

尽管深圳房价下调了两年，但依旧高不可攀，6万左右的均价，在深圳拿着平均薪酬的人，想要买房需要不吃不喝40年左右。如果算上吃喝，这辈子都够不着。

普通人支撑不起，深圳的房子即便是有钱人的游戏，击鼓传花也很难玩得转。

所以，本号认为，深圳楼市未来一段时间内，调整仍会进行。

后续即便有了经济复苏的宏观大背景下，也很难再次上涨，更大的概率是横盘，持久横盘。

深圳的经济潜力自然不用怀疑，但目前的房价已经够高，高不可攀的房价已经对深圳产生了挤出效应，2022年深圳的常住人口增量从过往的50万左右直接掉落至4.78万已经是最好的说明。

对于这个问题，深圳早就明白，所以在去年的楼市大萧条中，深圳始终不为所动。这次出招，也只不过是想复苏成交量而已，并不是想着再次刺激房价。