什么道理？子女继承农房后却不许翻建！专家：失去宅基地使用资格

根据我国土地管理相关法律法规，农村宅基地所有权和使用权是分离的，所有权是集体共有的，使用权是实际分配到宅基地使用的村民的。正是“两权”的分离也导致了在实际管理过程中“两权”的分置。

所有权、使用权“分置”，宅基地使用权是所在村集体成员所独享的权益

农村宅基地使用权是具有所在村集体经济组织成员身份才有资格享有的权利，外村集体成员和城镇户籍人员是没有资格享有该村集体内的宅基地使用资格的。

分配到宅基地使用的村民可以依法使用和利用宅基地所给予的各项权益，比如建房居住、房屋翻建或改扩建、宅基地及房屋租赁、抵押贷款等等。但是由于所有权不在自己手里，村民在使用和利用过程中需要依法依规进行，并不能自由随意处置，尤其是涉及到宅基地所有权属性质的方面，比如宅基地买卖及继承使用等。

宅基地“地随房走”与“凭房继承”

说到宅基地我们不得不说一下它上面的房屋。根据我国民法典和物权法精神，合法农房属村民的私有财产，是可以自由处分的。可是房屋和宅基地是一个整体，处分房屋的同时也需要考虑到房下宅基地的相应处分，但上面又提到，村民对宅基地只有使用权，没有所有权，因此我国为了解决“房”与“地”的权属矛盾，就有了“地随房走”的政策，就是获得农房的同时也将获得房下宅基地的使用权，这就为非集体成员继承使用村内宅基地提供法理依据。

子女“凭房继承”，“房灭地失”并不能原址翻建继续使用宅基地

农村父母在农村的宅基地是集体所有财产，因此他们离世后原则上土地将被村集体收回。但是宅基地上还留存有房屋的，因房屋属于私有财产，不论子女们身份如何，是否在村内居住，都是可以继承所有的，根据上面我们提到的“地随房走”原则，子女继承农房后随即会获得该农房存续期间房下宅基地的继续使用资格，直至房屋灭失（不管是自然倒塌还是人为推倒亦或被鉴定为D级危房不能再继续使用）。

一旦房屋灭失，城镇子女将不允许再在原址上翻建或改扩建房屋，房下的宅基地也将随之被村集体收回。对此相关专家给予的法律解释就是：继承农房的城镇子女因不具备所在村集体宅基地使用资格，即便是曾经是村集体的成员，后来由于工作、上学等原因进城落户而丧失了村集体成员的身份，因此也不能再继续使用村里的宅基地。

也就是说城镇子女继承村里农房，根据“地随房走”原则获得房下宅基地的使用资格，一旦房屋灭失将不得不退出宅基地，并不可以继续占有并使用宅基地。

这也给继承房屋的子女很重要的提示：①趁父母健在，及早在宅基地上翻建房屋，因为继承房屋后自己没有翻建资格。②尽最大努力修缮维护、加固自己继承的农房，尽可能延长继承房屋的使用寿命，因为“房灭”将“地失”。

“房地一体”，城镇子女“凭房”继承使用宅基地的启示

前些年，由于政策形势不明朗，很多进城落户人员都有后顾之忧，自己进城落户了，老家的宅基地是不是要被回收，农房是不是要被拆除。这几年国家明确指出要保障进城落户人员的宅基地使用资格。

1.“地随房走”，确保房屋所有权权益。如果没有“地随房走”政策，那农房属私有财产可以被继承的权益就无从谈起。“地随房走”很好地解决了“房”有所有权而“地”只有使用权的“房、地”矛盾，既保障了继承者对房所有的权利，又有效地避免了农村土地向城镇的“流失”和浪费，可谓是正本清源之策。

2.“地随房走”，解决进城落户人员后顾之忧。为推进我国城乡融合发展，我国各城市纷纷降低城镇落户门槛，当户籍不再是进城落户人员的主要障碍后，土地问题就显得越发突出了。自己进城落户农村老家的宅基地是不是要被收回？农房是不是要被拆除？“地随房走”保障进城落户人员农村宅基地的继续使用资格，也最大程度上解决了他们进城落户的后顾之忧。

3.“地随房走”，并不意味着宅基地自由交易的放开。进城落户可“凭房”继续使用宅基地，并不意味着宅基地对城镇户籍人员的完全放开。为此有专家解释：农村宅基地属于农村集体所有，城镇户籍人员可“凭房”使用宅基地，而且“房灭地将失”，宅基地不能离开房屋被单独继承和交易，这是确保房屋私有财产的最大让步，也是农村土地坚守的底线。

因为农村宅基地供地初衷就是为了满足村集体成员的生产生活需求，允许宅基地自由交易，将会背离这一初衷。要知道社会资本有着强大的吸引能力，一旦放开，农村土地将被迅速吸入社会资本的巨大洪流之中，村民面对此将毫无招架之力，不但不能让卖地的村民获得较好的收益，反而自己“容身之所”最后的退路也将不复存在。

不过需要补充的是，上面提到的房屋的继承都是建立在合法房屋的基础上来说的。其实由于历史和政策原因，农村还存在很多不合法的农房，比如未批先建、建新不交旧、超面积占用宅基地、乱占土地建房，这些情况下的农房是不能被合法继承的，也就是说落户城镇的子女不能继承农村不合法的房屋，这一点大家要注意。

对于“子女继承农房后却不许翻建！专家说因为他们已失去宅基地使用资格”，你有什么看法？