广东高院：开发商逾期办证，购房者申请调高违约金，无需证明损失

关于合同约定的违约金，原《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《民法典》第五百八十五条沿袭了上述规定。

由上述条款可知，违约金调增或调减，是以实际损失的大小作为参考对象，因此在法庭中往往会就原告的实际损失开展充分的举证质证。今天分享的关于逾期办证违约金的案例，是在一审、二审、再审均未支持调增违约金的情况下，经过广东高检抗诉，由广东高院改判支持调增违约金的案例。在原告并未举证证明实际损失金额的情况下，广东高院最终认定合同约定的逾期办证的违约金过低，予以调增。

2012年10月26日，陈某与新鸿源公司签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同约定出卖人应当在2014年10月31日前交付商品房，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

2014年9月27日，新鸿源公司向陈某交付房屋，但迟迟未取得竣工验收手续，后续双方陷入诉讼之中，直至2020年1月8日，新鸿源公司才协助陈某向产权登记机关申请办证。

因为新鸿源公司的违约行为，陈某向法院提起诉讼，其中关于逾期办证违约金的诉讼请求是：判令新鸿源公司从2016年9月18日起至陈某取得上述房地产权属证书之日止，以购房款为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给陈某。

一审期间，罗定法院认为：只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现陈某请求增加调整违约金，则陈某首先要举证证明新鸿源公司逾期提交需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，陈某要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于新鸿源公司违约造成的陈某的损失，才能要求增加调整违约金。但现陈某均未能提供证据证实，因此，其要求增加调整违约金，理据不足。一审法院最终以购房本金的0.1%确定本案新鸿源公司应支付的违约金。

二审期间，云浮中院认为：陈某对合同约定的违约金过低或已实际造成了损失的情形应提供证据予以证明，陈某诉称因新鸿源公司未为陈某办理涉案房屋的权属登记手续，致使买受人户籍迁入、入学择校、房屋出售、出租、转换、赠予、继承及抵押融资等受到严重不利影响，且存在涉案房屋被查封拍卖、强制执行的巨大风险的意见，但陈某并未提供任何证据证实上述情形已发生或实际造成的损失情况，因此，陈某的上述主张不符合上述法律、司法解释规定的可予以调整或适用的情形，二审法院不予采纳。

陈某不服二审判决，向广东高院申请再审，广东高院经审理，指令云浮中院再审。云浮中院认为：陈某要求调整违约金,但未能提供相关证据予以证实存在需调整违约金的情形,应承担举证不能的不利后果。因此,二审判决根据双方的合同约定判令新鸿源公司承担违约责任并无不当，维持原二审判决。

陈某对于该再审判决不服，向检察机关申诉。经检察机关审查，广东高检向广东高院抗诉。广东高检认为原再审判决适用法律错误，理由如下：本案的核心争议焦点是案涉房屋的逾期办证违约金计算标准应否予以调整，违约金具有补偿性和惩罚性，具有督促当事人信守承诺、履行合同义务、维护交易稳定的作用，案涉合同约定出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付逾期办证违约金，不能匹配时间长短造成守约方损失的动态变化，不足以督促违约方尽早履行办证义务，不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。因此，原再审判决对案涉房屋的逾期办证违约金计算标准不予调整，属适用法律错误。

广东高院再审认为：在新鸿源公司长期迟延履行约定义务的情况下，虽陈某未能提供证据证明其因新鸿源公司违约所受损失的具体金额，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，新鸿源公司的上述违约行为对陈某行使物权必然有影响，亦会造成损失，案涉合同约定的与迟延履行期间无关的违约金数额显然不能体现违约金具有的补偿性和惩罚性的功能，不足以维护陈某的合法权利，依法应当予以调整。综合考虑陈某因新鸿源公司违约所受到的影响以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素,广东高院酌定将违约金调整为以购房本金为基数，按年利率2％的标准计算违约金。

本案的一波三折，可以反映实践中在无法证明实际损失的情况下主张调增违约金非常困难。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，原《合同法》对于违约金调增的规定非常明确，故一二审法院认为陈某有义务证明其实际损失，原则上并无不当。

但是，本案也有其特殊性。从原告诉讼请求来看，其是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定为依据，该款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从该司法解释的规定可知，法院对于逾期办证的损失规定了特殊的损失计算规则，规定实际损失等同于已购房款总额在逾期办证期间的贷款利息，可以理解为是拟制损失。从文义而言，“合同没有约定违约金”与“损失数额难以确定”之间是“或”的关系，也即在“合同约定违约金但损失数额难以确定”（即本案情形），可以适用该款。广东高院在再审判决论述中虽未直接适用该款，但在调增违约金时实际参照了上述条款。

本案陈某未举证证明实际损失的金额，但法院仍可以将拟制损失与本案违约金相比较，进而确定是否有必要调增。据此，广东高院的再审判决，并未突破原《合同法》（或《民法典》）关于违约金调整的一般举证责任分配规则，也符合法律及司法解释的规定，更实现了本案的实质公平。

当然，本案仍有其他影响法官或检察官心证的事实，例如房屋买卖合同约定的逾期付款违约金与逾期办证违约金不对等，买卖合同文本是新鸿源公司提供的制式文本，逾期办证确实对于买房者的生活造成了影响等。也正是基于实质不公平，本案才可能在抗诉阶段逆风翻盘。

本文援引案例：(2021)粤民再229号民事判决书。

本文作者

罗锦荣 | 律师

罗锦荣律师长期专注于大宗商事争议解决领域，在房地产、公司股权及控制权、证券合规等纠纷领域均有成功的代理经验，在全国各级法院、各头部仲裁机构有丰富的出庭代理经验，已办结以及在办案件标的均超百亿。

罗锦荣律师本硕毕业于中国政法大学，曾获江平民商法奖学金等校内最高荣誉奖项。