金山，10年没变化，未来何去何从？

继续板块盘点，聊聊金山，这个福州最早的新区之一，话题也不少，夹在高新区和老城区之间，受到的争议不少，下面聊聊。

板块划分

2000年，福州规划金山新区、鼓山新区，缓解城区的人口压力，就此金山出现，2003年设立金山街道，即目前浦上大道到金山大道的住宅区。

对于板块而言，在取名上直接使用了新区名，对比后来的五四北、东二环、南二环等，金山板块的按套路，取名江滨西，可能更贴合。

不过没有以区位做命名，在新区的发展上，反而是一件好事，表明自身的独立性。

板块的开发相对凌乱，以金山大道做分割线，北侧工业区，南侧住宅区。

工业区：

1、金山大道沿线，以20年左右的老房龄社区为主，房价不少在2W左右

2、橘园片区：目前城市之光+橘园洲产业园，算是后面几年开发的代表

住宅区：

1、江滨：板块属于金山，不过很多时候不被纳入讨论，融侨开发的代表作，福州豪宅的代表之一融侨外滩

2、三环：房龄在15年左右，成片的住宅区，不少都是定位看江房

3、金山：以金山小周边划片为主，金山最早开发的区域

4、万达：以万达+爱琴海，省立南院，几个重点配套扎堆的功能区

5、绿轴：这3年最后的一个棚改区，推出不少新盘

综上，对于金山的区域划分，相对凌乱，至于哪里是核心区，江滨以景观取胜，房价最高，接着就是万达、绿轴、金山，三个居住区的比拼，各有特色。

板块发展

对于金山的开发，直接借鉴历史航拍图可以更加明显。

2000年，整个金山就是农田+部分村落，最典型的目前融侨外滩，是一块绿洲。

2004年，板块在规划出台后，有了一定的建设成果，南侧的住宅区有了第一批住宅出现，江滨的融侨水乡别墅，北侧的工业区厂房也成型，当时两个代表，展览城，榕城广场。

2009年，板块开发更进一步，三环边的住宅区，金山大道两侧的住宅，中庚城、中庚华府、江南水都等，这些项目都已经逐步建成。

2013年，板块变化并不大，重点在两个区域，展览城开拆，就是随后的超级大盘新榕金城湾，东南侧的荒地迎来了两大商圈，万达广场+爱琴海商圈，都建设落成。

2013年后，板块只剩下绿轴旧改，可以发现这已经是10年前，过去这10年，金山可以说基本没有太多变化。

这个老新区，在过去10年，虽然在建设上止步，不过在其他方面却迎来真正变化。

板块的人口，在新的普查里面，领跑全福州，成为人口流入最多的区域。

万达+爱情海商圈，靠着人流加持，也跻身福州前列，板块自身的几所中小学，也来到福州公立校中上水平。

可以说金山的发展，早10年是耕耘，晚10年是结果。

板块土拍

板块的土拍，近10年并不多，在2009年，金城湾1800楼面价拍出后，整个板块的供应可以说是相对低迷的。

2010年，拍出万达、爱琴海两幅商业用地，让板块的商业有了新的希望。

2011-2012年，住宅区的杉林公馆、华府，面积合计90亩。

随后板块断供，2017年，板块的南北两侧，建发在淮安以3.1W的可售楼面价拿地，成为周边的地王，即后来的建发榕墅湾。

同年，福晟拿下浦上大道以南，配建共有产权房的钱隆府，楼面价同样达到2.1W，目前房企暴雷，项目还在各种官司纠缠。

这几年福州楼市异常，土拍狂热，而金山却非常沉寂。

2018年，绿城+地铁拿下板块的轻轨地块，即后来的网红盘榕心映月。

2020年，板块迎来14年里面，出让体量最多的一年，绿轴旧改上市，还有橘园洲的TOD地块，虽然当时福州还是安商房市场，不过供应的地块，纯商并不少。

回顾安商房的土拍市场，金山的供应和地块定位，可以发现板块是福州少有安商房非常少的一个区域，目前安商房只有两幅，即龙湖天序、金山雅郡。

2021-2022年，板块零星出让，拿地的房企，不约而同都给出了改善的定位，当然上市的情况都不算理想，其中大东海更是典型。

综上，回顾板块的土拍，可以发现跟航拍走势差不多，这10年，板块只有绿轴一个旧改存在，整体的供应量并不多。

也正是由于这样的供应情况，以及人口的流入，导致板块这几年的不少新盘，在去化上压力都不大，即便卖得价格较高，性价比较低，但是依然也做到了接近清盘的程度。

更重要的一点，板块在高峰期没有供应，房企在此都躲过一劫。

板块缺点

对于金山的发展，在福州的新区里面，算是一个相对成功的案例，不过从目前板块的楼市来看，最大的问题，天花板不高。

这几年交付的新盘，二手挂牌都有限，建发玺云等改善盘，同样价格也上不去。

近10年没有大的城建变化，加上开发殆尽，板块的城建只会进一步老去。

对比目前火热的东二环，以及还在开发中的南二环、高新区等，板块未来的城建只会更加落后。

作为老新区，享受早期没有竞争的环境，引入了人流，在未来新区变多后，如何留住人，同样是个问题。

除此之外，作为老新区，以工业区+住宅区，混合开发的模式，在目前变成了工业区破旧，住宅区单一睡城。

当然还有区位上，虽然板块没有山体隔断，不过两边都是江，联动都稍显不便。

板块预期

对于金山，未来的关注并不多，目前重要体现在两点：

1、北侧工业区的改造：近年橘园洲片区已经发生较大变化，中北部的几个产业园，个别已经默默开启重建，算是一个不错的消息，后续如何规划产业，形成产业群，会是决定性的。

2、地铁的规划落地：板块目前已经落地2、5号线，4号线在建中，新一轮规划里面，金山红利还是不少，4号线二期、6号线二期，3号线，可以说地铁覆盖度仅次与中心城区。

板块总结

金山作为福州最老的新区之一，目前的发展结果，肯定成为不了新区的典范。

只能算是福州遍地新区失败里面，为数不多真正吸引到人流的区域。

板块20年的发展，也告诉很多对其他新区有追求的购房者，一个新区的发展，要经历的周期非常久。

建城仅仅是开始，在新时代下，建城也是相对简单，引入商圈等更不是难题。

真正的核心问题，是城建好，人从哪里来，特别在目前人口出现负增长后，不少新区同时起步的背景下。

金山享受了早开发的红利，而如今的新区，要如何抢人，这个会是最大的核心要素。

题外话

金山的资料里面，有两个有意思的新闻，一个来自当年的房价，2004年的时候，板块的房价2700左右，20年涨幅近10倍。

另外一个是2013年的时候，老福州认为金山的开发，是高温不断的原因之一。

以前金山是榕城的肺，后来高楼林立，“绿肺”变成“热岛”，后来相关专家给出研究答案，确实如此。

回顾金山的发展，这里面不止可以发现板块的变化，还可以发现整个福州城市的变化。

20年的时间，对于福州也是大开发的20年，而这里面除了暴涨的房价，大家还记住了啥？