第四代住宅小区，是什么样子的？为什么看好的人不多？

第四代住宅小区，其实也就是花园洋房的平替版本，也可以理解为高层住宅和花园洋房的结合版。

目前许多一二线城市，也出现了一些第四代住宅项目，但大多数还并没有成为主流，市场认知度仍然比较有限，受欢迎程度要比叠拼别墅低一些。

第四代住宅每家每户的花园，为了实现花园上空无屋顶的设计，大多采取的是错层式设计，少数用地指标不那么紧张的，可能会采取退台式设计。

但这种设计，也会带来后续的一些问题。

从居住体验和房产增值属性等方面来看，第四代住宅小区，往往存在以下几个方面的问题：

1、花园的使用率

很多人买第四代住宅，一般都是冲着它的大花园、大露台去买的，但是买到手之后，就未必香了。

虽然家家都有花园，户户都有露台，但并不是每一家每一户都会仔细花功夫和时间打理花园的，有的刚开始种菜养花的兴趣，持续一两年新鲜感过了之后，就没多少心情了，然后露台、花园就荒废下来，藏污纳垢。

同时，大部分的第四代住宅的花园面积，还是比较大的，这就带来一个问题，用起来，是露天的，不用的话，封窗的成本又比较高，甚至有的是圆形露台，更难封窗，而且夏天还会很闷热。

所以，久而久之，许多第四代住宅小区花园、露台的使用效率，其实并没有想象中那么高。

2、隐私无保障

由于大部分的第四代住宅，都是错层式的设计，所以，楼上的邻居，对于楼下邻居家的花园、露台可以说是一览无余，一镜到底地看光，楼下的隐私基本没有。

很多业主其实也是因为这个原因，不大喜欢到花园、露台来活动，在院子里干任何事，比如烧烤、聚会、玩耍等，都像是在和楼上的邻居共享。

这个弊端其实并没有很好的解决办法，因为又要考虑花园、院子的露天，又要考虑用地效率，所以，错层式一般是第四代住宅的主流产品形态，而不是退台式。

3、楼栋外立面观感

从小区楼栋的外立面来看，第四代住宅的观感，确实是比较参差不齐的，和标准的高层住宅没法比，如果楼间距再近一些，看起来就是一片乱糟糟的即视感。

而且，各楼层的住户，有的封窗了，有的没有封窗，有的种得有花草树木，有的就算一片凋零衰败（很多都是杂草丛生荒废的院子），看起来很不整洁。

外立面观感对于小区的居住体验、二手房转让等，还是有着不小影响的，如果别人走进小区，第一印象是乱糟糟的样子，那二手房大概率会贬值。

4、存量房的流通性

在存量二手房市场上，第四代住宅的购买需求其实并不那么多，愿意购买第四代住宅的买家很多属于小众需求，看看市面上，现在流通的主要房源，都还是一般普通高层住宅（塔楼或板楼），第四代住宅还没有广受市场所认可。

所以，当要转卖二手房的时候，面对的需求规模，也是比较小的，受众没有那么多，流通性就没那么强。

而且，同小区大家的房源都相似，都有院子和花园，边际效应递减了，相对优势也不明显，也容易造成房东之间相互竞争的价格踩踏，因此，有的第四代住宅的二手房价，明显是低于正常的塔楼、板楼小区的同等面积或房型的。

综合来看，目前的第四代住宅，还没有形成主流认知共识，至少市场上大多数买家，都还不是非常认可，否则，它恐怕早就风靡各大中城市了。