无农村户籍农房只能加固不能翻建、改扩建。网友：我家祖宅呢？

去年四川一网友在留言板上向主管部门咨询宅基地使用相关政策，在得到的官方答复中明确指出：

没有农村户籍原宅基地房屋就只能加固，不能改扩建。

为什么没有农村户籍的人可以使用农房，但却只能加固不能原址上翻建和改扩建呢？甚至有网友议论：我家传下来的祖宅呢？

对于农村土地的权属性质，在以前的农村并不是很重视，因此在相当长的一段时期内，对农村土地的管理政策也相对模糊和混乱，这也造成了当时宅基地农房可以自由买卖、随意辟地建房等情况的发生。

随着我国土地资源的日益紧张，国家对农村土地尤其是农用耕地的保护力度越来越严格、规范。1986年我国《土地管理法》颁布实施后对我国农村土地的管理才逐渐趋于正规，乱用、滥用土地现象也逐渐得到遏制，自此之后对农村土地的利用才逐渐步入现代科学管理的正规渠道之中。紧接着有更多的有关农村土地管理的实施细则和法规相继出台。

我国土地管理法中明确规定：农村土地归集体所有，宅基地属农村土地的一种，自然所有权也是集体所有。而所在集体经济组织内部的成员可以按户分配宅基地用于建房生产生活使用。对于分配到自己使用的宅基地，村民并没有所有权，仅获得使用权。也就是说无偿分配给你的宅基地，你可以依法建房使用，但并没有对其随意处分（比如自由买卖、非法建设、亲属继承等）的所有权利。

拥有农村宅基地使用权也需要满足：属村集体内部成员、符合一户一宅使用条件、宅基地使用面积不能超标。外村集体成员、城镇户籍人员（当然包括本村集体进城落户的原成员）都是没有资格获得本村集体的宅基地使用权的。

对于宅基地上建成的农房，它的所有性质却与宅基地不一样：根据我国民法典精神，农房属于村民的私有财产，村民是完全拥有所有权的，当然这也包括村民可以自主流转、继承、赠予等。这也就给非本村成员可以获得、使用本村集体内的房屋提供了依据，比如城镇户籍子女可以继承农村父母的农房。

另外根据我国“地随房走”政策，在获得农房所有权的同时也可以暂时有限获得房下宅基地的使用资格。但是这种资格仅基于房屋的存在而存在，一旦房屋灭失，介于非本集体成员的身份，这种资格也随之失去。也就是说非本集体农村户籍成员获得村内的房屋只能加固维护，并没有资格在原址上翻建和和改扩建。这就是非农村户籍可以拥有村内农房，但只能加固不能翻建和改扩建的原因和法理依据。

对于符合使用宅基地资格的村民，是可以在房屋灭失（自然倒塌或人为损毁）后的原址上按照相关规定和政策（需办理用地和规划手续）进行房屋翻建和改扩建活动。

非农村户籍使用宅基地但不能翻建和改扩建房屋的情况有：

非村集体成员继承的房屋

这包括具有城镇户籍和外村集体人员依法继承的村内房屋。这里所说的“继承”仅限于法律规定内亲属成员的法定继承，不包括没有亲缘关系的“遗赠”，比如朋友遗赠，以买卖方式的赠予等。

村集体内部成员合法的“一户多宅”

比如农村子女成家分户居住后，又继承了村内父母的房屋，当然也包括由于历史和政策等原因形成的一户多宅。这多出的宅基地房屋上，也只能修缮加固，不能翻建和改扩建。

另外需注意：对于农村未批先建、建新不交旧、违规占用农用地建房、不符合宅基地使用资格建房所占用的农村房屋，是在不合法条件下占有使用的，本身房屋的所有权都不成立，也不会得到法律承认，大部分还要受到不同程度的整治和处理，因此对这种房屋进行翻建、改扩建也是不允许的。

对于网友提到的“祖宅”，在现行法律和政策的规定下，农村不存在“祖宅”一说，因为“祖宅”下的土地也是属于集体所有，没有宅基地使用权后，也是不能在“祖宅”上翻建和改扩建的，唯一能做的就是尽心对房屋加固修缮，尽可能延长房屋的寿命。

你对消失的“祖宅”有什么要说的？“无农村户籍农房只能加固不能翻建、改扩建”政策你认同吗？