贷款买房再出租，是昏招？这是高手

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对于贷款买房再出租这样的举动，很多人会觉得很蠢，然而事实并非如此！

不同意贷款买房然后出租的人，主要的理由就是，每月还贷的金额远大于租金收入，从这个角度来看，得不偿失，所以不值得贷款买房同时出租房子。

但是，这种想法选错了对比标准，所以出现了错误。

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在前阵子热播的电视剧《安家》中房似锦说："也许买了房会过的苦一点，但是将来的收入，一定会大大超过现在的预期的。"除了剧中所说让自己在压力下变得更加优秀以外，更重要、更现实的原因便是：买房是为了未来增值。

如果是买房自住，这属于刚需，很多人都选择贷款的方式，除了逼于无奈，还有一个原因就是，既然是自住需求，就没必要计算收益率。

但如果买房出租，这属于一种投资，只要不是短期炒作，而是长期持有收取租金，其实也无可厚非，这也是普通人的一种正常投资行为。但是很多人一涉及投资，就开始计算收益率，偏偏计算方法还出现了错误。

其实在过去20年房地产发展的过程中，真正租金大于贷款的时间非常非常短，大部分时间里，每月还贷额都大于租金。但是大家要注意，这里说的是买房的那一刻，长期来看却未必。

09年我曾经买过一套房子，楼梯楼，100万，每月还贷3000，当时这套房子出租只能收1800~2000，很明显还贷额大于租金。现在每个月还贷略低于3000，因为利率下降了，租金却上涨了很多，每月租金3500，已经超过了还贷额。

所以租金与还贷额的比较，要以动态的眼光来看。

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既然买了房子，不是自住而是出租，既然属于投资，我们首先要考虑的还是房价未来的趋势，而不是租金与每月还贷额大小的关系。

假如在一些一线城市，省会城市，中心城市，虽然短期房价会出现波动，但是以10年20年的周期来看房价应该还是比较稳定，甚至略有上涨的，在这些地方，把投资买房收租金当成一种理财方式，可以接受。

但如果在一些四五线城市，就千万不要轻易的买房投资了。

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贷款买房每个月收的租金远远低于每个月要交的房贷，根据

"租售比=含税费、大修基金的买房总价/年租金净收益"

公式来计算，买房的钱要回本至少也要30年，给人的感觉是亏了。

过去这些年，房子增值带来的收益远大于租金。我们国家自从改革开放以来，房地产这艘快艇可谓是甩其他产业几条大街，基本上每过三年一个小周期，房价便会涨上一涨，最直观的可见2016年底2017年初买的房，到现在涨了一轮，按照预期收益来算，最差8年也能赚回100%。这么说，假如你18年买一套90平方房，买的时候1.3万一平方，过了两年是房价上涨，变成两万一平，这中间差价便是几十万。如果房子出租的话，租金大概一个月两千，抵掉一部分房贷，每个月也是需要付两千多的月供，而房价以每年两三千左右上涨着，这么一算下来，只赚不亏。其实，房地产投资收益率=通货膨胀率+租金率+单位面积地价升值率-房屋贬值率，按照成熟发达国家房地产的投资收益来算，在6%-10%，数据也显示，买房的确能够增益。

此外，从长远来看，钱是不断贬值的，握在手中的钱只会越来越不值钱，而房子至少还能保值。不得不说购房是一个不错的理财产品，不仅可以拿来居住，还能避免因通货膨胀带来的亏损。

最后，有房在手还有一项隐藏福利，那便是能以高信用向银行申请贷款，这对急于资金周转的人来说可谓是及时雨了。在某电视里，顾佳夫妇在多次创业危机中拿出自家房产作为抵押，向银行贷款成功化解公司危机，这才有惊无险，现实生活中，这种方式也是生意人最容易获得贷款的一种方式。假设他们身上没有房，哪能轻轻松松向银行借出一大笔钱呢来化解资金危机呢？

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回过头来说一说09年我买房子的时候是怎么想的？

其实在09年的时候，我也不敢肯定未来的房价还能上涨，当时买房子的租金收入低于每月还贷额，但我还是把房子买了下来。

一套100万的房子，如果自己手上有钱，当然可以全额买下来，那么每个月收的租金就是净收入了。但手上没有这么多钱的时候，只能向银行贷款，只能每个月向银行还3000元。只有通过这种方式，20年之后，这套房子才是真正属于自己的。

但是大家可以想一想，正常情况下，每月向银行还3000元，现在有租客帮你还其中的1800，难道不是一件好事吗？所以即使是投资买房，即使租金不如每月还贷额，只要我们想到租金，可以帮我们还部分房贷，那也是一件挺划得来的事。

当然后来租金越来越高，已经超过了每月还贷额，那就更是一件好事了。

所以投资买房，真正要衡量的是未来房价的走势，而不是租金是否大于每月还贷额。

财说得明白最后还是要提醒大家，房住不炒，为了炒房而买房，注定失败。自住的，适当投资且长期持有的，可以选择合适的城市和地段再买房。

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