上海
2022年俨然已去，12月份全月二手房成交量也正式出炉，最终定格在了1.24万套。
而复盘整个2022年上海二手房全年成交量，最终成交15.5万套。不得不说，今年的成交量是近五年来最惨淡的一年，仅比2017年稍好一点点，甚至还不如2018年。
之前的文章（详情请见：四个关键词，总结概括2022年上海楼市）我有提到过，今年上海的二手房市场是非常困难的，去掉因口罩事件失去两个半月，原本众所期待的年末翘尾行情最后也没有实现，反而12月份的成交还非常惨淡。
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其实从去年口罩事件解封之后，上海楼市只迎来一波短暂的需求释放，之后便开始不断地走冷。
我们都知道，上海成交的牛熊分割线在1.8万套左右，进入结构分化性行情之后的上海，我们已经很少能看到超过1.8万套这样的数字了。
10月成交1.65万套，11月成交1.6万套，而12月成交只有1.24万套，而6-9月的成交数据不过是短暂的需求释放而已。
整个2022年的上海二手房成交量中，还有不少水分；这主要和非中介成交有很大的关系。
我们都知道，上海市是存量房市场，几乎每一套房源的成交都需要中介来撮合；而非中介成交，在上海市场并不是主流，应用的场景也有限。
大多数采取非中介成交方式的客户，在交易的过程中不需要传统中介介入，买卖双方只要手拉手去交易中心拉网签即可。
这种情况一般出现在熟人之间买卖，但更多的还出现在直系亲属之间的腾挪购房资格，但是这种情况也会统计在上海二手房成交数据里。
实际上，这些房源并没有在市场上流通，这样的成交占比有多少呢？我们来看一下数据。
7月份非中介成交占比17.52%，8月份占比18.89%，9月份占比20.36%，10月份占比21.6%，11月份占比21.3%。
经过计算，非中介成交占比达到了24%。在过去的正常的情况下，非中介的成交占比大约只有10%左右，而最近几个月的占比几乎都翻了倍。
非中介成交占比也从侧面说明，购房群体选择去打新的趋势在逐月增多，进一步挤压二手房的交易市场，部分的购买力开始转向新房市场。
所以，以准确一点计算，上海的二手房成交量再打一个九折，初步算下来，整个2022年，成交数据都不是很理想。
在这样的大环境下，中介门店的经营难度也在加大。很多中介已经半年不开单，甚至整个门店一个月也就能开个2-3单，只能覆盖基本的水电煤物业成本，店租都未必赚得回来。
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除此之外，目前二手房市场的挂牌房源数量也在增多。
2022年的1-6月，平均每个月的挂牌房源在1.3万套左右；体现在7-8月的二手房市场上；
当时缺房源的现象十分明显，好房源几乎没有，因为几乎都是刚挂出来就被买走了，只剩下一些带硬伤的边角料；但是市场转冷之后，房源存量就开始急剧增加。
11月份的二手房挂牌量达到了3.06万套，但更夸张的是，12月份的二手房挂牌量达到了惊人的4.41万套，目前整个上海二手房房源，也达到了史无前例的14万套。
房源数量在增多，客户数量却减少，这是很明显的买方市场，也意味着当前买房了，议价的空间也在增大。
在2020年至2021年上一轮的楼市行情里，平均涨幅达到30%；但是从2021年7月份到2022年的12月，房源的价格回调幅度至少有15%；基本上回调了上一轮行情里50%的利润。
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最近我也和不少中介了解过，大家普遍反映，当下的二手房市场，客户很少，房源很多，所以是一个不错的买点，有真实需求的朋友，可以慢慢挑选一套适合自己的房子；
但是在14万套存量房源里，相对比较优质的次新房源，只要房东没有特殊急售的情况，价格还是比较坚挺的。
而较于那些有硬伤的房源，基本上都要打骨折才能卖掉，甚至在谈判桌上还要被再砍一刀；而没有什么特点的房源，价格至少还要再让10%的空间才有机会卖掉。
最后，2022年上海二手房成交数据虽然在15.5万套，已经是近几年来相对较惨淡的年份，但仍位居全国二手房市场成交排行第一，可见上海楼市的韧性和刚需有多强。
所以2023年新年伊始，国家便大力支持房地产行业和刚需和改善购房者消费，同时也给予政策和信贷方面的支持；在全国楼市全面大放松的环境下，上海楼市仍然机会不断，有机会成为新一轮行情的起点；而现在至未来6个月内，也许就是上海二手房的最佳买点。
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