中国房地产的转折点，何时能够到来？

1

说实话，这是一个费力不讨好的题目。

因为，谁都知道，预测最容易打脸，尤其是做三年内的预测。所以，不管是哪个场合，各个领域的专家，最喜欢的预测用语就是——谨慎的乐观。

一旦情况如同预测，“乐观”就是自己正确的明证。

一旦情况不如预测，一个“谨慎”就是一个护身符。

然而，我倒是觉得预测应该这样考虑：明确的错误实际上比模糊的正确，要有价值。

尤其是在预测错误的情况下。

因为，当自己明确的犯了错误，才能更加促使自己去思考，去反思，从而让自己更加的进步。所以今天咱们不怕打脸，大胆预测一下：2023年，中国房地产的转折点，何时能够到来。

2

既然要明确，就先明确一下标准，啥叫“中国房地产的转折”？

在现代中国楼市中，房住不炒实际上是最重要的一个目标，然而这个标准则是无法量化，因为它只是一个大概的方向。

在房住不炒的前提下，住建部另外提出了九字执行方针——“稳地价，稳房价，稳预期”。

这九个字现在反而可以成为衡量转折点到来的具体标准。

稳地价代表了开发商对于中国楼市预期的转折点，具体来说就是每次土拍，流拍率要在可以控制的范围之内。

稳房价代表了广大客户对于新房市场的标准，稳预期则可以理解为二手房房东对于二手房市场的理解，当大家对于预期看多的情况的情况下，二手房市场一定会上涨的，反之则一定会下降。

所以，我认为如果找一个指标能代表“中国房地产的转折点”，可能重要标志性城市的二手房价格是比较合适的，它代表了中国主要的财富阶层对于楼市的理解，受到官方的主管影响比新房要小。

同时，住建部也给出的中国城市70城房价指数。

而这个指数二手房部分，则可以代表了“中国房地产的转折点”。

2

好，定好标准，咱们就大胆打脸预测一下——

2023年，中国房地产的转折点，何时能够到来。

我认为，在今年5月份，北上广深四个城市中的三个，二手房价格指数，应该由负变正。

今年10月，北上广深中的全部，二手房价格指数，应该由负变正。

也就是说，在2023年秋天，中国楼市标志性城市，将完成市场情绪面的转换。

而那些较好的二线城市，这个转换完成的时间也应该在今年的秋天，比如说苏州，南京，比如说东莞，佛山。

而那些较差的的二线城市，比如天津、郑州，这个转换时间点恐怕将拖到2024年春天了。

毕竟，除了市场情绪面较差之外，他们还有很多实际的问题需要解决，比如烂尾楼的一个个处理，比如前今年积累的天量库存需要消化，这都需要时间。

3

那么有人会问，有没有一种可能，中国楼市在2023年上半年完成一个V字型的翻转。

类似于2008年那种，08年下半年10月开始救市，09年春就完成市场从绝对悲观到绝对乐观的转化。

我认为，这种可能性很小，因为从现在来看，中国楼市问题现在已经不是单纯楼市的问题了。

它更多的反应则是中国经济，尤其是中国广大一二线城市中产阶层对于自己国家，自己行业，尤其是自己收入在未来几年预期。

如果你预期你的收入，未来会下降，尤其是出现不可控的下降情况（比如失业），你会去买房吗？

恐怕不会吧，因为每个人都不想自己买的房子变成百万法拍房的一个，而这已经不是房价涨不涨，房价有多高的问题了。

而大家对于自己的收入的预期，则需要中国经济宏观面的慢慢改善，而这就是2023年和2009年中国楼市相比较最大的不同。

4

另外，实际上从政策宏观面来看，2009年和2023年也是非常不同的。

概括2009年的救市，可以用一个词——“手段粗暴”，不管是四万亿，还是金融安全，统统可以为楼市暴力拉升服务，所以大家可以明显的看出来，楼市转折点实际最大动力救市——房价上涨。

而2023年，虽然国家救市也很积极，然而，明显的却给自己定了几条红线。

第一，楼市救市，需要保证金融安全。

第二，楼市救市，还在强调“房住不炒”，还在强调“政策性住房”的刚需保障。

第三，楼市救市，还在强调“因城施策”，东北可以脱光全放，然而有些地区房价还是需要严防死守，比如深圳已经成这样了，但是丝毫没有松动“二手房指导价”的意思。

三点合起来为一点。

2023年和2009年救市最大的一点不同就是，国家希望在放大交易量，完成楼市转折的前提下，房价不要有那么大规模的上涨。

因为，一旦房价再次出现如同2009年，2016年从上到下那种短时间超过40%暴力型上涨。

就意味着这一个从2016年开始的“房住不炒”努力就失败了，不管是老百姓还是国家将面临着极为尴尬的如何再次启动调控的问题。

这就有点类似于我们2022年，封控一年抓防疫，然而在2022年底放弃动态清零总方针，然而所有急救室内的代价都必须底层买单一样尴尬。

5

然而，会不会有这样一种情况，中国房地产彻底陷入“日本困境”？

我想这种可能性也不大，日本楼市的困境从某种意义来说，实际上是日本经济的困境，就是因为日本经济的30年困境，，失去了互联网，失去了外贸比较优势，所以楼市才会一蹶不振，而这个原因和理由则不能倒过来。

反观中国经济，现在虽然很难，然而不管是疫情，不管是国内产业压力，还是国内消费能力，还是对外贸易比较优势，我们还是能调整过来的。

1979年，我们发现了错误，进行了调整；

1992年，我们发现了错误，进行了调整；

这一点，我觉得大家还是应该有信心，还是应该有定力。

疫情刚刚转折，实际上消费就已经在恢复了。

中国经济，不管是2000年前的汉朝中国还是1979年的新中国。

比如文景之治，比如改革开放，道理是一体的。

你只要不折腾，它一定恢复的很快，而房地产一定会随着中国经济整体好转而慢慢自我修复。

这个时代，没有所谓“好政策”就是“最好的政策”。