小区加装电梯涉及民事诉讼十问十答

01

问：因加装电梯引发的物权纠纷，管辖法院如何确定？

答：由不动产所在地人民法院管辖。

法条链接：

《民事诉讼法》第三十三条：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2020修正)第二十八条：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

02

问：一方请求排除另一方对加装电梯的妨害，另一方就加装电梯的行政许可行为是否合法提起行政诉讼，已经提起的民事诉讼如何处理？

答：若民事诉讼的处理应以行政诉讼的结果为准，则法院裁决驳回原告的起诉。

法条链接：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2020修正)第二百零八条：立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。

《民事诉讼法》第一百二十四条：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼。

案例：李XX与胡XX、关XX物权保护纠纷一审民事案

本院认为：原告要求停止加装电梯的施工、恢复原状，涉及到加装电梯是否违法建设的问题。加装电梯是否属于违法建设及如何处理，应由相关行政管理部门负责处理。本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。而且，就行政部门作出许可加装电梯的《建设工程规划许可证》的行政行为，原告也已另行提起了行政诉讼，加装电梯一事如何处理应以行政诉讼的结果为准。故，裁决驳回原告的起诉。

03

问：加装电梯应当符合什么法律条件？

答：加装电梯应当符合《民法典》第二百七十八条的规定：下列事项由业主共同决定……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。另外，还需根据各地实际政策确定。

法条链接：

《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

案例：冼XX、陈XX建筑物区分所有权纠纷二审民事案

林XX等人根据《广州市既有住宅增设电梯办法》关于既有住宅增设电梯的相关规定，取得广州市国土资源和规划委员会核发的《建设工程规划许可证》，并依该办法在街道办事处办开工建设信息录入管理手续，林XX等人加装电梯的行为符合法律规定，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、妨碍施工，故一审判令冼XX、秦XX不得阻挠涉案房屋加装电梯正确，本院予以维持。至于冼XX认为加装电梯不符合《广州市既有住宅增设电梯技术规程》将导致严重安全隐患，并未提供充分有效的证据，且该工程经过行政部门征询意见、公示等一系列流程并依法核发了《建设工程规划许可证》，故对冼XX的该意见不予采纳。

04

问:建筑物所有权或相邻权因加装电梯而受到侵害，业主是否可获得补偿？补偿标准是什么？

答:根据相关法律规定及相关案例，业主认为增设的电梯给住宅的采光、通风、隐私、房屋价值等造成不良影响的，可请求其他业主对其补偿，但相关法律法规并未对补偿标准作出规定。经检索相关案例发现，大部分法院的做法是酌情确定补偿数额，一些法院会参照业主之间曾经达成过但未履行的补偿协议对业主作出补偿，当存在可能使房屋价值贬损的情况时，法院会聘请专业的评估机构进行评估，以评估结论作为补偿依据。

提示：《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”，但《民法典》物权编已将“造成损害的，应当给予赔偿”这一条文删除。

法条链接：

《广州市既有住宅增设电梯办法》

第二十六条　业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。

属地镇政府或者街道办事处人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。

业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。

案例：赵XX、李XX等物权纠纷一审民事案

赵XX等人通过自筹费用方式加建电梯方便出行，房屋有所增值，但案涉住宅楼加装电梯遮挡了大楼原楼梯间的北面窗户，影响了102房的通风和采光。另一方面被告等业主通过自筹费用的方式加建电梯亦是方便上下楼，满足大多数人的出行便利要求，从权利义务对等及公平合理的原则出发，案涉住宅楼参与集资加建电梯的住户应当对一楼的住户作出相应补偿。结合本案实际情况，本院酌定扣减502房业主及使用人的赔偿份额后，被告等人应向赵XX赔偿损失的额度确定为14000元。

05

问：被反对业主阻挠，被迫停止加装电梯产生的误工费、物料存放费、材料损失、破坏施工现场造成的额外损失以及因维权产生的律师费等，能否在提起民事诉讼时获得赔偿？

答：对此法律并未有明确的规定，经检索相关案例发现，这些费用大部分虽然已经实际发生，但法院一般不会予以支持，且法院的释法说理也较为简单，或以该项主张与本案并不属于同一法律关系而要求原告另行主张，或认为原告提供的证据并不足以证明该项费用的产生而不予支持。

案例：岑XX、杨XX等与梁XX建筑物区分所有权纠纷一审民事案

对于原告要求被告赔偿24217元损失的诉讼请求，本案是基于加装电梯引起的纠纷，属于建筑物区分所有权纠纷。原告所提出的赔偿涉及不同主体的损害赔偿及工程延误尚未完工，与本案纠纷不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。受损的主体可另行主张权利。

06

问：反对加装电梯的业主，在电梯建成后是否可以主张使用加装电梯？

答:加装的电梯属于建筑物的共有部分，业主对加装的电梯享有共有和共同管理的权利，根据公平原则，反对业主在缴纳分摊费用后，可享有电梯的使用权。

法条链接：

《民法典》:第二百七十一条（原《物权法》第七十条）规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

案例：傅XX与区XX建筑物区分所有权纠纷一审民事案

原告是否享有案涉电梯的使用权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”如前所述，案涉电梯属建筑物的共有部分，按上述规定原告与其他业主对案涉电梯共同享有共有和共同管理的权利，但由于案涉电梯为既有住宅增设的，与传统意义的电梯(即与大楼同时兴建)不同，拥有传统意义电梯的房屋在办理产权证时分摊面积一般包含电梯的梯间面积，即真正意义上的共有部分享有共有权利。而本案既有住宅增设的电梯，目前在各业权人的权属证上还未能体现该共有部分的共有物权，故在本案中应理解为大楼业权人对案涉电梯享有使用权和共同管理的权利，当然，因案涉电梯是大楼业主集资所建，依据公平原则，要使用电梯的前提必须交纳集资款。原告在庭审中同意承担修复排水系统6341元和集资款36333元，为避免讼累，由原加装电梯授权代表被告区XX、第一人于XX代案涉大楼其他业主收取原告的集资款及修复排水系统费用，由区XX向原告发放案涉电梯的门禁卡4个。至于被告及第三人在调解阶段主张的律师费、加装外呼装置费、误工费可与原自行协商，如协商不成，再另循法律途径解决。

07

问：反对加装电梯的业主，在电梯安装完毕后请求使用电梯，是否需要经过多数业主同意？

答：不需要。

法条链接：

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第七条：处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

案例：傅XX与区XX建筑物区分所有权纠纷一审民事案

案涉电梯从使用的属性区分应属建筑物的共有部分。那么原告主张使用案涉电梯是否属于《物权法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项的同时规定:有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告主张使用案涉电梯明显不属于物权法第七十六条第一款第(七)项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。也就是原告使用案涉电梯无需经案涉大楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

08

问：反对加装电梯的业主使用加装电梯是否损害其他业主的合法权利？

答：业主对建筑物的专有部分享有使用的权利，业主使用电梯并不会损害其他业主的合法权益。

法条链接：

《民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

案例：傅XX与区XX建筑物区分所有权纠纷一审民事案

原告使用案涉电梯是否损害其他业主的合法权利。依据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”案涉电梯的建设主要是方便大楼住户上下楼，满足大多数人的出行便利需求，原告作为大楼住户及业主使用案涉电梯并不会导致大楼其他住户或业主使用电梯的合法权利受到损害。

09

问：一方提出排除妨害诉讼后，反对加装电梯业主是否可以提起反诉，请求对加装电梯遮挡房屋的补偿？若未提起反诉，是否可另案起诉要求补偿？

答：反诉是一个独立的诉，若被告在本诉中提起反诉，法院可以合并审理，但如果被告未提起反诉，则可以就要求补偿的诉讼请求另行提起诉讼。

案例：陈XX与陈XX、劳XX等物权保护纠纷二审民事案

综上，陈XX等人的诉讼请求符合法律规定，予以支持，王XX、姚XX应将放置在楼梯间的鞋柜、杂物搬走，并不得阻挠施工。对于王XX、姚XX提出的补偿问题，因在原审法院主持调解时双方未能对补偿数额达成一致意见，且王XX、姚XX在本案中没有提出反诉，故本案对王XX、姚XX的请求不作处理，王XX、姚XX可另行主张。

10

问：法院对加装电梯案件的释法说理、相关政策的倡导理念、人文关怀等问题。

答：全体楼层业主都应以从我做起的态度和友好协商的实际行动，共同构建真诚友善、理性大度、守望相助的邻里关系，让加装的电梯成为业主幸福的阶梯，成为社区和谐的阶梯。如加装电梯后在采光、通风等方面对低楼层业主造成影响的，双方亦可就补偿问题另行协商或通过法律途径解决。

法条链接：

《民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

案例：冼XX、陈XX建筑物区分所有权纠纷二审民事案

应当指出的是，既有住宅增设电梯是目前居民群体多数人迫切期望解决的民生问题，也是城市功能修补的一个重要方面。老旧楼房加装电梯，有利于改善居住条件，实现生活便利，尤其是可解决老年人、病人及残障人员的生活困境，涉案加装电梯可有效解决出行不便的问题，陈XX、冼XX对此应给予理解和体谅。

根据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”因此，全体楼层业主都应以从我做起的态度和友好协商的实际行动，共同构建真诚友善、理性大度、守望相助的邻里关系，让加装的电梯成为业主幸福的阶梯，成为社区和谐的阶梯。如加装电梯后在采光、通风等方面对低楼层业主造成影响的，双方亦可就补偿问题另行协商或通过法律途径解决。

作者|张心如

转自|上海问道有诚律师事务所