盘点2022 | 新势能崛起！苏州政府新规划下的5大新城！

　　近几年，苏州楼市出现了较多的新兴板块，这些板块都是在政府政策倾斜之下，规划起点较高，有高度、有预期、有未来，具有一定的价值成长性。

　　比如说太湖科学城、高贸新城等板块，经过这几年的发展已经初具规模。

　　2022年，苏州政府又重磅规划了五大新城，包括阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城、独墅湖西岸新城、甪瑞新区、独墅湖科教创新区（东区）。

　　全新规划发布、产业项目签约、交通、商业等资源配套亟待落地，一座座崭新的新城正在如火如荼地建设中。

　　在2022年的最后一天，跟着分析师一起来回顾一下这高起点、强规划下的五大新城吧。

　　阳澄南岸创新城

　　园区副中心——阳澄南岸创新城

　　5个备受瞩目的新城里，园区占了大半，首先来看园区北部的阳澄南岸创新城。

　　今年7月苏州工业园区正式提出，将重点打造南北两大副中心，即南部的吴淞湾未来城，北部的阳澄湖南岸创新城。

　　阳澄南岸创新城整体规划范围73.1平方公里，覆盖娄葑北、唯亭、青剑湖生活片区以及阳澄半岛旅游度假区。

　　未来，该区域将形成“一圈一核、城链簇团”的空间结构。

　　高铁+双地铁的交通优势

　　阳澄湖南岸创新城内除了地铁3、5号线外，还有轨交8号线（在建）以及12号线（规划中）。

　　同时阳澄湖第三通道正如火如荼建设中，建成后将打通园区北和相城之间的交通壁垒。

　　规划中的如通苏湖城际铁路和沪宁城际，将在此将形成“十字型”交通枢纽。未来高铁园区站将成为长三角的重要交通节点，一小时内到达长三角核心城市。

　　内通外达，阳澄湖南岸创新城将在长三角一体化发展中发挥重要的作用。

　　除了交通优势，产业规划同样在高点

　　阳澄湖南岸创新城将依托城铁副中心，重点打造一个现代服务产业园和一个总部经济区。

　　未来片区内将崛起超60栋办公楼宇，目前新加坡中心、苏州自贸商务中心等项目已入驻或开工，板块后期将吸引更多高新科技、创新性企业总部入驻，带来高精尖人才， 板块能级也会再度攀升 。

　　在立体复合枢纽+企业总部基地的加持下，阳澄南岸创新城的未来潜力不可小觑。

　　核心居住区开发成熟 供应较少

　　阳澄湖南岸创新城核心居住区位于跨塘板块，距离园区双湖核心板块较近，可共享成熟繁华配套。

　　新房市场，板块开发较为成熟，核心区位已经没有什么供应了。

　　目前仅保利天汇一个项目在售，首批次取证房源136套，有人才房，整体备案均价为35820元/㎡，作为保利豪宅金招牌“天字系”产品，首开户型为建面约140、178㎡大平层。

　　目前项目在12月29日开盘，当日劲销6.5亿元，去化近9成。

　　保利天汇的上新也将为断供7年的阳澄湖南岸创新城板块注入新鲜血液。

　　吴淞湾未来城

　　园区新大门——吴淞湾未来城

　　吴淞湾未来城同阳澄南岸创新城都是园区重点打造的城市副中心，核心区范围24平方公里，涵盖苏州东站、桑田科学岛，上市企业产业园北区、独墅湖科教创新区（东区）等区域。

　　官方将其定调为园区“新大门”。

　　吴淞湾未来城的发展目标也非常清晰，重点依托即将建设的苏州东站，未来将更加高效的将区域内的创新力量与长三角连接，助力苏州产业转型升级。

　　苏州东站+2条轨交+4条铁路，强势交通能级

　　规划于苏州东站旁的桑田岛TOD，是苏州东站枢纽规划的一部分，轨交2、6号线全部都将经过这里。

　　苏州东站与苏锡常城铁吴中站之间规划有城铁连接线，同时苏淀沪铁路、如苏湖铁路与通苏嘉城际铁路都将经过于此，串联起各个长三角城市。

　　吴淞湾未来城依托苏州东站枢纽，未来将实现对外环沪一小时生活圈，对内快速通达园区、古城核心区等区域。

　　“产城融合”是新城未来大方向

　　今年10月，《吴淞湾未来城桑田岛及苏州东站片区控规公示文件》发布。

　　新城将围绕苏州东站、桑田科学岛和吴淞江沿岸，打造“吴淞江科创带”，沿途串联起甪直智能制造产业园、吴淞江科技产业园、生物医药产业园等多个高端产业载体，形成一圈一带的“产城融合”格局。

　　11月，园区官网发布《苏州工业园区2022-03号土地征收成片开发方案（征求意见稿）》，明确了4宗住宅用地、3宗涉商服务用地以及大量的工业研发用地。

　　两次公示仅间隔一个月左右，足以见园区对吴淞湾未来城的重视及规划兑现力。

　　核心居住区位于车坊、斜塘板块

　　未来吴淞湾未来城将会是高端产业聚集地，带来的巨大高精尖人才红利也将会转化为购房需求。

　　而从前期总的规划来看，大量的宅地位于吴淞湾未来城核心区的斜塘、车坊等板块。

　　车坊板块

　　车坊板块在售新房均价在3.5万元/㎡左右，对比临近的独墅湖科教区板块具备一定性价比，而且洋房和高层产品都有，购房者选择面较广。

　　目前车坊板块内在售项目为中海独墅云著与中铁建星樾湖滨。

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　　中铁建星樾湖滨

　　中铁建星樾湖滨位于工业园区蔺谊路北、朝前路西，是中铁建在园区的第三个项目。

　　项目于12月8日取证，共165套，备案均价35000元/㎡，其主力产品为建面约129㎡和143㎡洋房户型，目前一期在售。

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　　中海独墅云著

　　中海独墅云著由13栋8-17F洋房+小高层组成，拥有园区少有的100㎡以下户型。

　　项目所有房源都已经取证入市，备案均价35000万元/㎡，户型面积在97-133㎡。

　　斜塘板块

　　斜塘板块自泊云庭清盘后，已经断供了两年之久。今年，斜塘板块出让了三宗宅地块，目前规划 已经出炉，明年上半年或将接连入市。

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　　苏高新27号地块

　　项目位于园区金堰路东、东宏路北，占地2.9万㎡。

　　项目由苏高新、仁恒、华发联合打造。根据规划，项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的三房户型。

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　　保利发展43号地块

　　地块位于金鸡湖大道北、规划道路东，与苏高新27号地块仅一路之隔。

　　该项目为保利发展独资开发，打造保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层，户型已经公示，将打造建面约148㎡和160㎡洋房户型。

　　左右滑动查看所有户型

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　　象屿44号地块

　　项目位于斜塘老街南，距离地铁5号线斜塘站和在建8号线也非常近。

　　该项目由于象屿与恒泰商置联合开发，象屿操盘。与恒泰商置联合开发，象屿操盘。拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，洋房占比较高。

　　主打建面约143/165/195m²三大户型，洋房户型有两种，一个是165㎡、一个是195㎡。

　　斜塘板块三个项目的成交楼面价区间在2.4-2.8万元/㎡之间，随着地价不断上涨+装标提升，未来斜塘房价或将冲破4万元/㎡。

　　独墅湖西岸新城

　　独墅湖西岸追求理想生活的实践区

　　独墅湖西岸新城以园区娄葑南部片区为核心，联动姑苏苏华厂片区和吴中郭巷板块共同发展，实现跨区统筹。

　　跨区先行典范 配套全面提升

　　在苏州“市域一体化”背景下，独墅湖西岸新城将统筹一体化发展，从配套、交通、生活品质三个方面进行大提升。

　　根据规划，共计32宗新地块，包含14宗纯住宅用地、商业住宅、2所幼儿园+一座九年一贯制学校+预留高中、TOD、邻里中心、城市绿地公园等都在紧锣密鼓的推进中。

　　交通升级 按照TOD模式优化布局

　　娄葑连接姑苏、吴中、园区三大区，占据较好的地理位置。根据规划板块将对部分道路拓宽改造，实现互联互通，提升通行能力。

　　同时未来在轨交3/7号线交汇处，将按照TOD模式进行开发，布局绿地、商业、酒店、办公等公共配套。

　　板块楼市现状

　　当下的娄葑正处在房荒状态，仅有建屋朗诗项目待入市。

　　在今年的苏州首批集中土拍中，建屋底价竞得娄葑7号地块，成交楼面价为20500元/㎡，也是目前娄葑唯一纯新盘项目。

　　项目由建屋与朗诗联合打造，朗诗操盘，应该会打造成一个纯改善住区。

　　项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅，最低装标1500元/平。

　　规划公示了2#和9#的户型效果图：

　　2#为两梯两户设计，四房两厅两卫户型。

　　9#是两梯两户、三房两厅两卫设计。

　　娄葑板块未来还规划有14块住宅用地待入市，或将成为园区主力供应板块。

　　目前板块北部拆迁房集中，南部厂房林立，城市界面提升还需要一段时间。

　　甪瑞新区/独墅湖科教创新区（东区）

　　园区飞地到苏州市协同发展新名片

　　作为园区和吴中重点打造的区域，从去年开始，甪直就走上了进阶升级之路。

　　2021年3月，甪直成为园区飞地，其中26平方公里的核心区都在甪直。

　　2021年9月，甪直并入“吴中国家级经济技术开发区”。

　　2021年11月，甪端新区概念提出，将全方位融入园区。

　　2022年1月，重磅官宣，将甪直部分区域纳入园区管理体系。

　　2022年7月，甪直又迎来了新概念——独墅湖科教创新区（东区）。

　　2022年11月8日，甪端新区规划正式发布！

　　在政府的重磅规划之下，甪直板块正立巨人肩膀上，飞速崛起。

　　3条轨交+3条高铁，从边缘至门户

　　在最新的规划中，甪端新区不仅规划有6号线，还有1号线的延长线以及17号线三条轨交线路。

　　同时，通苏嘉甬铁路、苏锡常城际铁路、苏淀沪城际铁路这三条铁路将在甪端新区范围内交汇。

　　3条轨交+3条高铁线路，板块的交通配套将逐步完善，使板块完成从边缘至门户的区位转化。

　　配套升级，从配角到主角

　　为承接园区5大发展片区的势能，未来甪端片区将主要划分为产业区与生活区两大片区。

　　产业区无缝衔接园区的东站副中心与高贸产业园，目前已有20+项目集中签约或开工开业，总投资高达190亿元，甪直板块正朝着“产业之城”发起猛攻。

　　生活区，则以老镇为核心，邻里中心、公园、商业水街、文体中心、教育资源都在加速落地中，未来板块生活配套完善丰富。

　　均价2.2万元/㎡，在售房源不多

　　今年板块内无新楼盘入市，主力在售楼盘是湖东未来、东方云境、大境公园时代、望湖玫瑰园，均价在2.2万元/㎡左右，以刚需改善属性为主，目前这些楼盘所剩房源量也不多了。

　　在今年的二批次集中土拍中，苏州嘉盛房地产底价竞得吴中甪直26号商住地块，成交总价2.90亿元，成交楼面价11932元/㎡，补仓板块新房市场。

　　不久前，项目公布了案名——“万盛江南”。

　　项目规划了10栋住宅，包括8栋4层叠墅产品和2栋7层洋房住宅。

　　项目打造建面约140㎡洋房、160㎡上叠和180㎡下叠三大户型；洋房全装修交付，叠墅毛坯交付。

　　建面约140㎡户型

　　建面约160㎡上叠户型

　　建面约180㎡下叠户型

　　另外，在10月底落幕的四批次集中土拍中，甪直板块成功出让了一宗纯住宅用地，成交楼面价为10000万元/㎡，被创元竞得。

　　这两块地块的项目预计都将于明年入市，补仓甪直板块的新房市场，且明年甪直大概率会出让更多的宅地，或将成为吴中区主力供应板块。

　　回顾五大新城，我们不难发现，在苏州市域一体化与长三角一体化的大背景下，交通优势与产业发展是新城规划的发展重点。

　　从“一体两翼”到“一核四城”，再到如今一个个新城、新兴板块的面世，我们看到了苏州政府强有力的规划之下，板块的兑现能力与兑现速度。

　　随着园区狮山等核心区域趋于饱和，苏州的城市副中心将不断向外围扩充，今年规划的五大新城在政府强有力的规划之下，各项功能配套也会日臻完善，板块价值会得到新一轮的跃升。

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