2022年的苏州楼市，都在这六大关键词里！

还有两天，2022年就要结束了。

这一年，房地产行业遭遇近20年未有之大变局。

回首2022年的苏州楼市，购房政策环境多维放松，房贷利率降至历史低位，但购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转；土地市场热度降至冰点，地方国企是年内拿地绝对主力；新房市场成交低迷，整体量价齐跌；二手房市场高位存量+低位成交，市场压力激增……

从楼市角度而言怎么描述2022？转折之年、分裂之年、变局之年？也许都是，也许不都是。

今天，克而瑞分析师用六大关键词总结2022年苏州楼市。

关键词一：政策多维放松

今年上半年，苏州限购、限贷、限售、限价四限层层放松。

先是在4月11日，放松外地人在苏州的购房条件——社保或个税由3年内连续2年调整为累计24个月；二手房限售时间由5年改为3年，外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

4月19日，提升公积金贷款的额度：首次使用公积金贷款，个人由45万提高到60万，家庭由70万提高到90万。

5月9日，继续放松外地人在苏州购房的条件——外地人社保或个税改为连续6个月；新房限售3年改2年，二手房不再限制时间；苏州非限购区域房产，不计入苏州限购区域购买套数。同月备案均价松动，以科技城、高铁新城、吴中太湖新城热盘“打头阵”，备案均价上浮约5%。

8月12日，降低二套房首付比例：二套房首付贷款结清由5成降至3成，未结清由8成降至6成。

8月17-18日，昆山、太仓取消外地人限购，可买一套房；上海、嘉善户口无需社保可在吴江汾湖购买三套房；外地人在上海交一个月社保、学历在大专以上可在汾湖买一套房。

9月初，吴江全域取消外地人首套房的限购。

9月14日，苏州对外地人的限购政策全面放开，外地人在苏州购房不需要社保等限制要求。

9月16日，政策收回，外地人仍需连续六个月社保要求（吴江除外）。

9月20日，相城取消外地人600积分的购房限制，之后在相城买新房，不再需要600积分，但仍需满足6个月社保的最低要求。

12月28日，经部分银行确认，苏州二套房贷款未结清首付比例由6成降至4成。

今年以来，苏州楼市政策工具箱大招频出，四限层层放松，当下的苏州楼市政策已达到近十年最宽松期。

同时，今年的信贷政策也持续放松，房贷利率在半年时间即从高位快速下降至历史低位，目前的苏州房贷利率仍执行的是首套房最低利率为4.1%，二套房利率最低为4.9%，未来或将保持长期低位。

关键词二：成交低迷

受疫情及经济下行等多重因素影响，今年以来，苏州楼市持续低位运行。

新房方面，截止到12月28日，2022年苏州市区新房成交量为715万㎡，创下了2013年以来的新低。

从今年1-12月苏州市区商品住宅的成交走势来看，6月是今年以来成交量的高峰，9月由于部分政策性房源集中网签备案带来成交量创新高，10月的成交量又恢复和七八月份淡季一样，新房市场仍在筑底阶段。

11月以来苏州楼市的成交量持续下滑，市场几乎进入了寒冬模式。

12月，在众多楼盘的年底冲刺大优惠之下，以及园区核心倒挂项目迎来集中新开盘或加推，年底苏州楼市成交量出现明显的翘尾行情，但是仍旧难挽颓势。

二手房市场成交更为低迷。截止至12月28日，2022年苏州市区二手房的成交套数为51101套，为2015年的新低。

从2022年历月的二手房表现来看：

苏州二手房市场在政策刺激下，成交量在6月份开始回升，在7月份达到高峰，从8月起开始回落。

11月，苏州市区二手房成交套数再次突破5000套，逆转8、9、10月三连跌情况呈现上扬，12月二手房成交套数为3895套（数据截止至12月28日），再次回落。

纵观2022年，苏州二手房始终处在高位存量+低位成交的形势之下，压力山大。

关键词三：房价实质性下跌

其实，从2021年第三季度起，苏州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，而这种打折降价潮在2022年愈演愈烈。

尤其是非核心板块打折优惠几乎贯穿全年度，甚至一些楼盘打了骨折……这在2016年至今都是相当少见的。

轰轰烈烈的降价潮带来了房价实质性的下跌，截止至12月28日，2022年苏州市区商品住宅的成交均价为257160元/㎡，同比下跌1.05%，相较于2020年26391元/㎡的均价，房价下跌得非常明显。

二手房方面，价格整体阴跌，成交周期相应拉长。下半年以来不少次新房、哪怕是学区房，报价和成交价都在一步步走低。

关键词四：分化加剧

2022年，楼市进入深度调整期，楼市分化愈加明显，板块的价值差异更加明朗化，主要表现在园区核心和狮山等头部价值板块的高品质楼盘逢开即罄、一房难求，非核心板块的楼盘只能够靠打折促销来以价换量。

上半年，颐和玲珑花园、狮子山澜庭等红盘入市掀起千人抢房热潮，近期大家也注意到了，招商沁苏禧、颐和源璟花园、万科朗拾等园区核心品质盘开盘即罄，中签率低至10%以下。

除了城市级的红盘去化亮眼，高铁新城、科技城、吴中太湖新城等几个新城板块的高端改善盘凭借强大的产品力去化表现也可圈可点。

其他大部分在地段和产品方面没有明显优势的楼盘都处在去化艰难的状态之下。

除了新房市场分化加剧，土地市场也呈现一定的分化行情。

今年出让的69宗涉宅用地中，大多数是底价成交，只有13块地有溢价，且最高溢价率不超过15%，分别位于园区湖东、斜塘、新区狮山、姑苏平江新城等头部价值板块，其中园区上华琚西06号、月亮湾66号两宗地块皆触顶摇号，苏高新集团园区斜塘27号地、独墅湖招商文禧花园、万科朗拾皆进入一次性报价区间。

关键词五：主流核心板块突破限价

从6月科技城的和萃澜庭入市，打响了突破科技城2.9万元/㎡限价的第一枪。

接下来的几个月里，主流核心板块的备案均价皆有所上调。

园区湖西起步已达4.6万元/㎡，湖东房价从4万元/㎡到4.5万元/㎡到4.85万元/㎡再到4.95万元/㎡，经历了一年中的四连涨。

姑苏胥江板块从3.7万元/㎡涨到了4.1万元/㎡；

科技城从2.85万元/㎡ 涨到了3.1万元/㎡；

高铁新城从2.9万元/㎡涨到了3.17万元/㎡；

吴中太湖新城从3.1万元/㎡涨到了3.4万元/㎡；

吴江太湖新城从2.5万元/㎡涨到了3万元/㎡；

高贸新城3.1万元/㎡涨到了3.25万元/㎡；

去年，受限价政策影响，苏州房价的天花板在4万元/㎡，而今年，湖东、湖西、狮山、留园、胥江板块皆挺进4万+元/㎡梯队。

高铁新城、科技城、吴江太湖新城的房价梯队也提升到了3-3.5万元/㎡。

本轮的备案价上调仅限于城市核心价值板块，其他板块的备案价无太大变动。但是，备案均价上调导致苏州房价格局已经重新洗牌，从原来的“432”正逐渐向“532”格局演变，核心头部价值板块房价上涨，次核心的价格优势有所凸显。

关键词六：库存量高企

在疫情反复、市场信心缺失的大环境下，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，导致购房行为也被延迟了，大多数购房者处在浓厚的观望情绪之中。

今年以来，苏州市区商品住宅库存持续走高，高企的库存让新房市场销售压力非常之大。

截止12月29日，苏州市区商品住宅的库存创历史新高，达到123534套，同比去年增加了50181套。

在卖旧换新的格局下，置换型改善需求在不断增加，导致二手房 挂牌量在与日俱增，当下苏州市区二手房的挂牌量已经冲破9万套，同比去年增加了2万套。

可以说，当下苏整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代，而2023年，随着今年集中出让的地块集中入市，苏州市区的新房库存量将进一步走高。

2022年注定是特殊的一年。

或许你的辞海里还有很多苏州楼市的关键词，比如说：房企暴雷、停供停贷潮、最冷楼市寒冬等等，欢迎留言板补充。

2022年将离我们远去，2023年正向我们招手。

岁末之际，随着疫情防控的放开以及最近更高层面频频的“稳楼市”相关文件出台，加上近期苏州二套房首付比例的降低，我们对于来年苏州楼市的进一步复苏回暖持有信心。

没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。

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