智慧物流 | 上游物流地产，政策扶持和电商物流倒逼智慧化

“出新推出“产业洞察”栏目，聚焦各细分领域，解析各行业发展前沿等问题。本周推出“智慧物流”系列，本篇为智慧物流上游物流地产，盘点物流地产发展现状和趋势。欢迎大家阅读分享。

作者：飞飞 |

编辑：唐诗 |

随着电商和第三方物流蓬勃发展，全国物流总额增长迅速。到2020年初，全国社会物流总额达到298万亿元，十年间复合增长率高达11.9%。整体来看，物流在朝着自动化和智慧化方向发展。

物流地产是智慧物流的上游环节，在促进物流地产高质量发展上，国家多次发布扶持政策，自动化程度低、基础设施弱的行业局面不断得到改善。

发展快，有政策扶持

我国物流地产行业起步较晚，从上世纪八十年代开始，至今仅有几十年历史，但在物流的强劲拉动下，再加上这几年国家积极出台各项扶持政策，物流地产发展势头很强。

比如，在2014年，《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》就明确要求，要降低物流成本，提升物流业发展水平；2017年，财政部和国家税务总局又出台了《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税收优惠政策的通知》。

2018年，国家发改委和交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，明确提出到2025年，要布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间分工协作和对接机制更加完善，社会物流运行效率大幅提高，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右。

疫情发生后，国家也在想方设法促进物流企业发展，2020年，国家发改委和交通运输部发布《关于进一步降低物流成本的实施意见》，提出从降低物流制度成本、物流要素成本、物流税费成本、物流信息成本等六个方面提出设施，不断降低物流成本和提升物流效率。

同年，财政部和国家税务总局又发布了《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税》，提出到2022年底，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

可以看到，从政策层面来看，我国官方推动物流地产发展主要有两个抓手，一是降本增效，二是建设物流枢纽。通过减税降费鼓励物流地产发展，通过规划物流枢纽建设，发展现代化物流。

人均低，“连旧的也很少”

几十年来，物流地产虽然发展较为迅速，但和发达国家相比，还存在很多不足，而且物流地产行业本身也面临诸多挑战。

首先，基础设施老旧，现代化物流设施较为缺乏。虽然我国物流地产行业起步较晚，但总体来看，也已经有三四十年历史，尤其对于一些仓储来说，设施陈旧，难以满足现代化发展需要。根据公开数据统计，我国现有的物流仓储设施，大约有75%难以满足现代企业需求。

其次，仓储面积不足，不适应大规模发展需求。我国人口众多，虽然仓储总面积较为可观，但一旦平均下来，人均仓储面积便非常低。大致来看，目前我国人均仓储面积为0.66平方米，通用仓储面积为8.6亿平方米。

对这个数据，可能很多人没有概念，我们对比来看，以美国为例，美国人均仓储面积是5.55平方米，是中国的8倍多，通用仓储面积是17.7亿平方米，是我国2倍左右。如果按优质物流设施来看，我国优质的总量仅为0.26亿平方米，平均下来，人均优质物流设施仅为0.015平方米，而同等条件下，美国是中国的77倍。

这也就是说，我国物流仓储行业基础设施不仅陈旧，跟不上现代化发展需求，而且人均来看，连陈旧的设施面积也极低。

好在，这几年得益于电商和物流总额不断增长，为物流地产发展提供了适宜的环境，物流地产整体发展速度较快。

看趋势，电商物流推动智慧化

疫情发生这几年，智慧物流基础设施建设不断发力，随着AI人工智能、大数据等技术应用，智慧物流园区、智慧仓储、智慧交通等加快发展，物流地产也在朝着智慧化方向迈进。

值得注意的是，在拉动物流地产智慧化发展的诸多因素中，电商的作用不可小觑。在过去几年间，电商行业发展迅猛，对物流地产的需求不断激增。截至2020年，我国线上消费品零售额，在社会消费品零售额中的比例，已经达到了24.9%。高速发展的电商消费，迫切需要仓储产业链标准化和智能化，这加速了物流地产的智慧化。

与此同时，第三方物流的发展也成为推动物流地产智慧化的因素，从当前来看，我国快递业务收入增速，基本常年维持在20%以上，参照发达国家的物流发展情况，我国第三方物流行业仍有较大发展空间。巨大的快递业务量，也在倒逼仓储要提高智能化水平。

物流发达的地方，主要集中于产业发达和人口集聚的一二线城市，因此不难理解，我国优质物流地产也以一二线大城市为主。事实上，得益于电子商务的拉动作用，我国物流地产确已形成了以长三角、珠三角、京津冀和成渝城市群为核心的市场竞争格局，这些城市的物流地产租金更高，投资回报率也更高。

依靠密集的人口、发达的交通等区位优势，物流地产区域化特征明显，可以预见，在面向未来自动化和智慧化升级过程中，拥有城市群优势的区域物流地产也会率先走在前列。

1.普洛斯

全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司，致力于驱动产业前沿创新，成就现代社会更高效的新经济。

物流及工业园区：物流园区、智慧制造、航空物流等。

科创及办公：科创园区、商业办公等。

投资及私募：普洛斯资本、隐山资本、母基金、星岩创投等。

技术及服务：资产运营服务、普洛斯产融科技、海屹设计、GRS镖普、普洛斯供应链等。

2.宇培

致力于产业资本与金融资本融合，以供应链管理、装配式建筑、宇培金融、宇培大健康等产业板块于一体的产业集群。

供应链管理：宇培全球冷链供应链S2B生态服务云平台，提供一体化仓、运、配专业冷链服务。

装配式建筑产业：制造之核-宇培工业云平台、制造之脑-建筑工业设计中心、制造之芯-装配式建筑智能制造中心、制造之力-精品工程建设、制造之魂-新型产业地产等。

宇培金融：现代物流设施产业基金、“一带一路”冷链产业基金、供应链金融、现代化建筑产业基金、物流供应链产业创投基金等。

宇培康养：康养用品产业集聚、康复护理中心、旅居康养中心、乡村振兴等。

本文提供的信息仅用于一般指导和信息目的，本文的内容在任何情况下均不应被视为投资、业务、法律或税务建议。