降杠杆周期来了，楼市要大变！

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这段时间，银行的出镜率特别高。

各大银行都在拼命往外借钱。

上个月，交行、中行、建行、工行、农行、邮储等六大行，合计为18家房企授信16550亿元，力度空前！

出手最阔绰的工行直接贡献6550亿元。

受益最大的万科直接获超3000亿元授信额度。

更有银行放话，之后还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作。

此外，还有一个关注度很高的新闻：

各大银行正在加紧拿地买楼！

这不，今年4月，厦门湖里区出让了2宗地，由厦门农商行以2.45亿元竞得。

5月长沙银行也拿出3.92亿元拿地。

去年年中，华润银行以31.56亿元拿地。

还有11月底，华夏银行作价45.2亿，定制购买北京数字科技大厦。

今年上半年，浙商银行又以30.3亿的价格，购入浦东新区绿地创驿大厦A塔楼。

几乎同一时间，上海银行以总价48.54亿，买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目。

等等。

这么多银行为了办公楼的搬迁或升级，都忙着拿地买楼。

可另一边，各大房企们的遭遇就完全不同了。

大量民企都在玩消失。

长沙除了首轮集中供地，国资拿地都是主力；

广州今年第三轮土拍，直接被国资包场；

武汉第三轮土拍，地方国资拿地占比近7成；

无锡第一轮土拍国资拿地金额就占了92%，第三轮占89%；

一边如此热闹，另一边却如此冷清。

两者形成鲜明对比！

银行，真的这么有钱了？

2

最直观的，就是银行存款正在大幅增加！

今年上半年，银行人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。

其中，住户存款增加10.33万亿元。

这意味着，上半年平均每天就有约570亿居民存款被存入银行！

大家真的越来越爱存钱了。

也难怪我们看到，现在银行的存款利率越来越低。

不少银行5年期的定期存款年利率，竟然连2.7%都不到！

就，还挺愁人的。

此外，同样一直在下调的，还有房贷利率。

现在已经有很多城市首套房贷利率破了4%。

按理说啊：

越多的储户存款会给银行带来更高的收益。

下调个人存款利率，不是在阻止大家往银行存钱吗？

越高的房贷利率也会给银行带来更高的收益。

下调房贷利率，对银行来说不是会损失利益吗？

怎么现在，存款利率在降，房贷利率也在降？

难道银行真的不缺钱了？

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不，事实恰恰相反！

我们知道，一直以来，银行赚的都是利息差。

低息吸收存款，高息贷款放出去。

尤其是房贷，长期、稳定，是贷款业务里妥妥的香饽饽。

可是这段时间以来，大家都在纷纷降杠杆！

特别是近两年，全国居民杠杆率已经维稳，甚至开始下降了。

今年1-5月，全国居民新增贷款只有13000多亿元，是近10年来的新低！

2月，居民中长期贷款减少459亿，历史首次出现负增长。

4月，中长期贷款再次减少314亿，住房贷款更是减少605亿。

5月，中长期贷款甚至比去年同期减少3379亿。

存款上升，投资下降，很多人选择不贷款，主动降低债务负担。

甚至还有一部分人选择提前还贷。

杠杆就是负债，高杠杆就是高负债。

太多的不确定性在倒逼着居民降杠杆。

总之，银行放贷变难了。

光有低息吸收存款有啥用，高息贷款放不出去啊。

银行最赚钱的利息差从何而来？！

为了应对全新的降杠杆周期，银行也只能采取更多措施保障自己能平稳运营下去。

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降杠杆周期下，银行如此，个人如此，城市更是如此。

一大批杠杆率还在高位的城市万万要小心！

结合国际上65%的居民杠杆率红线，也就是说，居民杠杆率高于60%的城市都属于高杠杆城市！

看下面15个典型城市的居民购买力指标。

图片来源：克而瑞

这里面，珠海、贵阳、天津等6城杠杆率、贷存比指标都远超全国平均水平。

尤其是珠海和贵阳的杠杆率已经超过80%，而珠海和宿迁的贷存比远超100%。

很明显，这几个城市的居民债务压力太重了，短期内房价上升空间非常有限！

就拿宿迁来说，因为早期棚改拆迁，地价上涨，房价也随之不断往上涨。

后来购买力终于达到极限，房价过万的项目都特别难卖。

房地产市场不得不步入衰退期，成交量逐年回落。

一旦居民杠杆率达到市场可以承受的极限，市场下行压力必然加剧。

极端情况下，甚至可能诱发系统性金融风险。

此外，还有贵阳、昆明、漳州这些房价曾经过快上涨的弱二线、三四线城市，也都已经透支了未来楼市的上升空间！

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过去20年，是一轮轰轰烈烈的加杠杆大周期。

居民杠杆率直接从个位数蹿到了超过60%的高位！

确实在前几年，因为可以高杠杆、高周转，有一拨投资买房的人身家大涨。

但那不是能力，而是特殊时代造就的红利。

如今，大反转来了。

闭着眼睛买房就能涨涨涨的时代彻底过去，房子的流动性在下降，变现时间在拉长，而且未来很有可能持续。

一个以前很擅长高杠杆买房的朋友告诉我，他已经在出清手里一部分房子了。

他说这不是抛售，而是在盘整！

盘整到更好的城市、更好的地段、更好的产品。

政策每天都在变化，我们坚定认为：未来只有20%的城市和房子有好机会！

剩下的80%千万别碰，能抛赶紧抛！

具体有哪些？

首先要关注库存，这是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。

只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。

超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！

其次要关注负债率，负债意味着风险。

高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！