破防！炒房三强城市，走下神坛了！

作者：子非鱼

01 | 炒房三强，仍在调整中

深圳、杭州、合肥，被坊间公认为是炒房第一城、炒房第二城和炒房第三城。

看到这里，我知道很多读者要反驳起来，要毛遂自荐自己所在的城市才是炒房三强城市。

事实上，这个排名并不重要，在上一轮房价上涨的浪潮中，中心城市中，没有哪个城市炒得不厉害，北京、上海、广州、厦门、苏州、南京、福州、宁波、东莞、武汉、成都、南昌等等一大批城市，房价上涨背后，炒房热钱都是第一大功臣。

重要的是，现在这些城市的房价现在都在调整当中。

国家统计局12月15日发布的11月份70个大中城市房价数据显示：

第一，70个城市中，新房价格环比上涨16个，持平3个，下跌51个。下跌城市数量比10月少了7个。同比下跌城市数量51个，和10月份持平，仍维持在数量高位。

第二，70个城市中，二手房价格环比上涨5个，持平3个，62个城市下跌，下跌城市数量和10月份持平，仍维持在高位。

这意味着，仍有近90%的城市房价在调整当中，调整仍是主流趋势。

同比方面，70个城市中，同比下跌城市数量64个，超过了90%。也就是说超九成城市的二手房价格比一年前便宜。

其中，深圳二手房环比下跌0.3%，同比下跌3.6%。杭州环比下跌0.2%，同比下跌0.6%。合肥环比下跌0.4%，同比下跌1.5%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

02 | 炒房三强跌嗨了

统计局公布的这点跌幅，让很多人嗤之以鼻，才这点跌幅。

其实，在之前的文章中我反复强调过，统计局的数据只是让大家看个趋势，看个大概，如果把幅度当真，那就输了。

要知道，统计局的数据，精髓是“稳”。君不见，在上一轮房价上涨的浪潮中，中心城市的房价基本翻了两三倍，但在统计局的数据中，依旧只是百分之几十的涨幅而已。

如今进入调整阶段，又岂能反映出真实的跌幅。真实的情况如何？

深圳方面，官方指导价，已经成为了救命价。

深圳向来都是楼市风向标，上一轮上涨是从深圳启动，这一轮下跌也是从深圳开始。

去年年初，深圳率全国之先发布了二手房官方指导价，后来宁波、成都、广州、东莞等十多个城市选择跟进。在这个降杠杆的大招之下，深圳的房价应声下跌，一直调整到如今。

中原地产和乐有家等中介机构披露的数据显示，深圳的二手房价格已经回到了2019年的水平，2021年年初是深圳房价的最高水平。

乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。

龙岗区横岗街道的水晶之城，一年跌了30%。福田区八卦岭片区的鹏盛村跌幅也接近30%，华强南的御景华城花园、华强北的金茂礼都，一年时间也跌走了四分之一。

更讽刺的是，当初为打压高房价设置的二手房指导价，如今已演变成了很多楼盘的救命价。目前深圳有超过42%的二手房挂牌价低于参考价。

目前，深圳的新房仍在打折以价换量。最新拿证的龙华新盘富基云珑府备案价6.4万，折后价4.9万元，直接将龙华房价拉回到了五年前。

杭州方面，最牛板块大跳水。

杭州是长三角地区房价仅次于上海的存在。过去一些年，由于杭州如日中天的发展势头，吸引了大量热钱涌入，导致房价水涨船高，整体均价冲上了4万+。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

尤其是阿里坐镇的未来科技城板块，堪称杭州楼市中的王者。

2020年，未来科技城部分楼盘一度卖到约8万元/㎡，而且购房者们认为，涨到10万/㎡没问题。

然而，在今年的行情中，杭州二手房出现了普降。7月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。

调整不分内外，核心区也同样，其中泡沫最大的未来科技城，大概是房价跌幅最大的片区之一。

时代财经披露，阳光城未来悦MAX的单价则直降三万。该小区之前的成交单价约为8万多，且在往上升。现在成交价单价约为5万左右，有些还不到5万。

万科溪望小区之前的成交总价普遍是600多万，近期成交了一单为485万带车位。该小区还有些第一排或顶楼的房源挂牌470多万。

有人说，科技城泡沫调整，是阿里效应破灭的结果，这肯定是原因之一，但更重要的原因，是房价永涨不跌的神话破灭了，信心缺失，预期缺失，收入缩水所致。

合肥方面，很多小区，跌成了故事。

在经济表现方面，合肥是一匹黑马，过去十年，合肥诸多经济指标整体增幅，位居全国前列，有的甚至位列第一。

其房价同样如此。2016年，合肥以超过40%的房价涨幅位居全球第一，刷足了存在感。当年，合肥与厦门、南京、苏州组成了楼市“四小龙”阵容。

作为一个中等强度的省会，均价冲到了2万以上，核心区政务区的房价多数都在4万以上，滨湖基本都在3万以上。

然而，当初有多疯狂，现在就有多反叛。

9月份的时候，乐居合肥梳理了21个热点学区周边的179个学区房发现，119个小区挂牌价在降，占比66%。

2022年，合肥很多泡沫巨大的小区，都跌成了故事。比如人民巷，去年6.3万，现在4万，跌幅超过了三分之一，

03 | 后市预判

2022年还剩最后一旬，大家更加关心的是未来的走势情况。

在防疫放开，诸多楼市利好刺激扎堆而来，尤其是新一轮利好正在酝酿的背景下，这些城市的房价会怎么走？

成交会有所回暖，但房价会进入大分化阶段。

经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。

尽管最坏的时刻已经去过，明年的经济和楼市肯定会比今年好，但比今年好，并不代表着就能回到了疫情之前。

内部的疫情和外部世界的秩序撕裂，欧美经济衰退之下的外需减弱，都是阻力。

不要忘记了那句谶语，“2019年是过去十年最差的一年，是未来十年最好的一年”。也不要忘记了今年华为任正非传递的寒意，“全世界的经济在未来3到5年内都不可能转好，未来十年是一个非常痛苦的历史时期，全球经济将会持续衰退。”

在这种背景下，明年成交量会有所复苏，但不会出现强势反弹。至于房价，还是维持我的观点：

第一，对于北方一些已经连续下跌四五年的中心城市，房价已经见底，后续上涨不太可能，大概率是横盘。比如天津、青岛、济南、石家庄等，这些城市目前反馈的数据来看，尽管成交量仍在底部，但房价已经跌无可跌。

第二，对于东北城市来说，用于供应量太大，而且人口一直在流失，房价整体仍会持续调整。

第三，对于南方大多数中心城市与北方少数中心城市，房价才调整一年左右，泡沫依旧非常大，房价收入比依旧非常高，后续调整还会持续一段时间。至于何时横盘，要看成交量复苏进度。

目前，虽然有部分城市的新房开发商取消折扣甚至涨价，有的业主也在跃跃欲试，但他们都只是在试探，并不是需求和热钱推动的，当他们发现市场不买账的时候，还是会乖乖回调。

第四，对于大多数人口流失、产业不振、经济荼蘼的三四线城市，天量的供应与不断流失的需求，房价会进入漫长的调整周期中。