南京大校场新房，真没必要打肿脸充胖子...

之前一篇推文中，考察团明确的形容的现阶段的南京楼市目前所面临的行情，具体如下面的截图：

已经有曙光了，但是总体来看，还是有一定困难，恢复需要过程。

而对于一些目前刚刚开盘，在去化上却出现了一些困难的新房项目，应该还是少一些去制造买房人焦虑的动作。

更多还是需要去学习周边表现不错的新盘，学习他们如何在区域内项目品质、户型跟产品等等都在同一起跑线的前提下，是如何俘获买房人的心的。

比如说低楼层打折，比如说装修包打折等等，都是实打实的在给买房人让利，这里面做的比较好的有小行的万科朗拾、招商在百家湖的百家臻园跟大校场的保利琥珀云台等等。

南部新城大校场纯新盘三金·睿境首开，项目首开的5号楼房源，全装修均价约47899元/㎡，另有4300元/㎡升级装修包可选，首付3成起，验资170万。

具体卖的怎么样？目前三金睿境方面给出的宣传是：

首开热销百分之八十....80%！！！！

考察团这样跟大家说吧：

在前两年行情非常火爆的时候，一般只剩下一些顶底、以及二三楼房源没卖掉的话，基本上都是可以宣传成是售罄的。

如果所有房源只是卖掉五六成的话，一般在宣传上，可以修饰成卖了八成。

但是如果只是三四成的话，一般都会说卖了多少多少亿，或者大爆、劲销这种模棱两可的词汇 —— 无论是修饰也好，些许的夸大也罢，其实大家都能理解的，考察团也觉得无所谓，广告嘛，带点修饰很正常。

那么考察团信不信三金睿境卖了有八成？回答很干脆：

一点都不相信（而且考察团也知道大约的数字，就不说的太清楚了），同时也觉得完全没有必要这样去说自己卖了八成。

就算说出来，谁又信呢？

关于三金睿境这个产品，考察团先后去过多次，地块看过好几遍，样板间看过两遍，客观的讲：从最开始的样板间让不少买房人不满意，三金就第一时间进行整改的态度来说，是值得点赞的。

但是话又说回来了，考察团曾经也说过：

三金地产近几年在南京主城区域新房项目上动作较少，在户型设计跟装修设计方面的能力水平可能还需要一定的进步 ，另外就是项目一共就两百多套房源，未来居住氛围可能不够浓厚，种种原因加持之下，这次开盘的表现可能有些不尽如人意，也能理解：

是战之罪，也非战之罪。

但是一定要这样去宣传自己卖了很多的话，就完全没有意义了，在这里考察团给大家呈现一个非常优秀的“正面典型”：

11月首开的河西南豪宅星叶云墅，当天真的是除了低跃房源都几乎卖了精光！！

而在栖霞建设的当天官方推文中，也只是明确的表示：基本售罄。

务实，太务实了，无论产品如何、未来价值怎样，栖霞建设的这种态度，是值得每一个KFS去学习的 —— 而且人家江心洲的也没卖的非常非常出色，在措辞上也仅仅是“热销”，完全没什么毛病。

话题再说回大校场，都知道大校场“狂卷”，那么下半年区域内这波新房产品，在市场上表现到底怎样，有一些去化比较好的项目，他们在其中做对了什么，又有什么还需要提高？

也许我们可以稍微盘一盘这两个项目：

奥体建设-云尚紫薇

如果考察团没记错的话，在项目公开的时候，考察团是给予了云尚紫薇项目比较高的评价的：大校场核心难得洋房！奥体建设云尚紫薇考察日记

首先在区位上，目前大校场新房产品都在“活力住区”里面卷着，这时候就只能是拼产品了，而且考察团当时还记得：有不少买房人都表示云尚紫薇项目的产品方面，总让人感觉“还差点意思”：

尤其是部分户型的设计方面，让很多买房人表示差评。

但是考虑到在科技住宅的基础上，项目洋房得房率约85%，小高层得房率做到了约79%，所有总体来看，去化的压力还是没那么大的：尤其是是洋房产品。

从上图中，南京网上房地产的去化图中也可以看出来，项目总体去化还是比较好的，而且考察团也说过，现在早就不是签约后就马上要交首付备案的时代了，所以考虑到数据上传延迟等等方方面面的原因，云尚紫薇项目目前的去化行情，大概率是要比南京网上房地产网站上数据呈现的要好一些。

合肥城建保利·琥珀云台

有句话叫姜还是老的辣，要考察团来说的话，今年的南京楼市，给力的还是保利：江北核中核、城北燕子矶、河西南、软件谷、南部新城大校场，只有你想不到的地方 —— 在今年的南京热点区域，就几乎没有保利不操盘的项目。

而从软件谷的89㎡小户型的“士兵突击”，再到核中核的上来就“壮士断腕”，再到大校场的琥珀云台，保利今年年底在大校场的“战绩”，真的很牛：

还是那句话：

南京网上房地产数据的呈现，大概率是要比实际数字要更好一些，而究其原因为什么保利能做到比较好的表现，一方面是105㎡的“小户型”的确给予了不少买房人重要的刺激，一方面大家也能明显的感受到，保利的产品，确实是在进步：500万的新选择，大校场琥珀云台样板间考察日记

有进步就是好事。

另外江尚紫薇跟琥珀云台能表现不错，这个原因也是不能忽视的：

首先，大校场这个区域好不好？自然是极好的：

主城最后一块待开发处女地，距离南京多个核心区域咫尺之遥，地铁路网遍布，商业规划丰富，教育资源几乎已经落地。可谓是含着金钥匙出生！

也许在两三年前，什么房子随便盖盖都能闭着眼售罄，但是在现在这个阶段，买房人可太挑剔的：

从活力住区的配套来说的，大家都是核心住区的，你以后上南外，我以后上南外，他以后还是上南外 —— 谁看不起谁呢？

有没有发现：曾经的巨大“优势”，一下子大家都有了，那就不存在所谓的“优势”了。

这个时候，开始从细化的区位（同在大校场，区域依旧分为三六九等，这是以后的趋势），再到周边底商的设计与调性，最后再到产品的里里外外审美、设计（比如说外立面、比如说得房率、比如说装修调性）以及品牌的运用等等，都到了拼刺刀的时候。

当然也有项目是“没啥压力”的，比如说大成汇文府 —— 人家143㎡的户型基本靠抢，215㎡的去化也是水到渠来，有时候，你不得不服。

在这里来做个小小的总结：

就跟考察团的标题呈现的、稿件中表达的那样，大校场这片区域的新房项目， 的确是在楼市艰难的爬起来的过程中，遇到了一定的困难，但是作为一个含着金钥匙出生的区域，区域内的部分新房项目也需确实存在一定的设计方面以及产品方面的有一定欠缺的地方。

但是考虑到未来的配套落地程度以及区域区位的首位度，大校场的地位在某种程度上来说依旧是不可替代的，区域内的配套依旧是城市顶流：这点考察团十分笃定！

所以，区域内的新房产品们还是要更加自信一些！卖的不好，大不了就多少给点让利，要不就是在装修包的升级方面继续下点功夫。

这年头，弄虚作假，没有意义！也许，黎明就在不远处....

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。