“改建”的龙湖冠寓 保租房试点下房企账本计算

观点网 在政策推动，叠加保租房REITs接连申报成功的大背景下，2022年，国内保障性租赁住房迎来了快速的发展。

越来越多企业切入保租房这一赛道。

近日，北京市丰台区人民政府发布的消息显示，丰台区龙湖冠寓试点项目，将面向近三年毕业大学生开展保障性租赁住房配租。

此次，龙湖冠寓共计推出129套房源，面积在23至38平方米不等，月租金约2600-4600元左右。

实际上，上述保租房项目由办公物业改建而成，而当前，“非改租”已经发展成为保租房供应的重要方式，更是房企切入保租房赛道的重要模式。

试点

2022年，保障性租赁住房迎来了新一轮热度。

最新消息显示，近日，龙湖冠寓（郭公庄地铁站店）项目将作为北京丰台区的试点项目，面向近三年毕业大学生开展保障性租赁住房配租，这是北京首个改建保障性租赁住房项目。

资料显示，项目位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼，地处北京9号线郭公庄地铁站出口处，上述项目原为北京京投轨道交通置业开发有限公司打造的京投港·西华府，项目原规划用途为办公物业。

今年3月，京投港·西华府项目通过北交所公开挂牌出租交易，龙湖冠寓成功摘牌，并通过改建的方式打造成为保障性租赁住房项目。

据观点新媒体获悉，此次龙湖冠寓（郭公庄地铁站店）共有房源129套，其中开间125套，建筑面积约为23-38平方米；一居室4套，建筑面积约为32平方米。

实际上，近年来，国家针对保障性租赁住房建设出台了一系列支持政策。其中，今年1月，全国住房和城乡建设工作会议公布，2022年全国“保租房”筹集目标为240万套(包括新建、改建和改造)。

而北京政府亦强调，“十四五”时期，北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。同时，北京明确，在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保租房。

分析人士认为，龙湖冠寓此次借改建的方式打造保租房，是积极响应政策号召的举措。不过，切入保租房赛道，龙湖或许还有另一层考量。

随着2021年6月29日，国家明确将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业迎来新的发展风口，越来越多企业加入“纳保”行列。

纳保是显然成为房企进入公募REITs市场的一张“入场券”。

而龙湖通过改建打造保租房项目，一方面，能够盘活存量资产，改善空间属性，提升资产的周转率，更能借由保租房公募REITs探索存量资产的退出路径，打造商业闭环。

另一方面，与新建租赁住房相比，存量改建的周期相对较短，能够加快企业进军这一赛道的速度。

如果上述改建保租房的模式试水成功，对龙湖冠寓而言，或许将是其迅速扩大保租房业务的一种重要模式。

账本

实际上，保障性租赁住房和人们通常说的租赁房略有不同。

过往，市场讨论的租赁住房，大多是企业建设或者租赁相关物业，进行装修改造，再出租给需要人士，是一种以空间换利润的模式。

而保租房，是政府为困难家庭提供的限标准、限价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

简单来说，保租房具有政策保障的属性。

从龙湖冠寓本次试点项目来看，共计推出129套保租房房源，月租金约2600-4600元左右，试点项目对接的毕业大学生在租金价格上可再享9.8折优惠。

观点新媒体以租赁者的身份咨询龙湖冠寓（郭公庄地铁站店）工作人员，相关人士表示，项目租金根据不同房型、不同租期，会有相应的变动，目前咨询人数较多，部分房型相对较紧张。

另外，根据第三方出租平台显示，在龙湖冠寓周边，在租的30-50平方米左右的开间或一居室项目包括御景春天、中海御鑫阁、幸福家园等等，租金在4300元/月至5500元/月不等。

对比来看，保租房项目的租金水平相较周边租赁住房存在一定的折让，且租金涨幅受政府政策限制。

不过，分析人士亦强调，“尽管租金偏低，但按标准筹集的保障性住房，租客来源比较稳定，出租率通常较一般项目更高，整体项目运营收入较为稳定。”

根据第三方数据，自今年8月开始，北京住房租赁市场整租的平均租金已连续4个月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅较10月有所扩大，租金水平明显低于去年同期。此外，四季度进入传统租赁淡季，租房需求持续走低，11月北京租赁成交单量显著下。

在经济下行、租房需求走弱的当下，稳定的经营、持续的流水或许更为重要。

除了出租率稳定性方面，布局保租房项目亦是房企参与公募REITs的重要一环。

据了解，目前国内已经有四只保租房REITs成功申报，其中，8月31日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市。

当时华泰证券就指出，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT的项目租金虽然较周边物业租金平均水平大约折让40%，但项目优质，租金预计每年涨幅2%-3%，同时出租率分别达94.7%、99.3%、98.7%，已达成熟运营的状态。

华泰证券续指，三只REITs的平均评估增值率达27%，募集说明书预计上市次年EBITDA利润率分别为72.6%、76.2%和84.5%，高于其他行业型REITs。

最终，首批保租房REITs均受到市场热烈追捧，在网下询价阶段，分别实现113.37倍、108.96倍和133.03倍的认购规模。

12月9日，华润有巢REIT上市，成为房企保租房REITs首单，认购规模甚至达到了213倍，再度令外界见识到保租房证券化的受捧程度。

对房企而言，保租房不仅能够保障稳定、持续的经营，更能通过公募REITs实现有效退出，打造商业闭环。

在此背景下，市场掀起了一轮“纳保”潮流。

其中，龙湖冠寓已在北京、重庆、天津等12个城市，落地40余个保租房项目、开业房源近2万间，部分项目入选了住建部的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》，同时，另有约4万多间房源在纳保申请途中。

10月27日，金地商置旗下金地草莓社区在上海宝山首个公开市场获取的保租房项目“南大租赁房项目”也举行奠基仪式。除此之外，包括万科泊寓、华润有巢、招商伊数、旭辉瓴寓、魔方公寓在内的十余家住房租赁企业纷纷加入纳保行列。

有数据显示，截至今年上半年，全国已开业房间规模中约有6.9％纳入当地保障性租赁住房，合计62019套（间），全国有13家住房租赁企业的纳保占比超10％。