积极自救的鸿坤集团,又双叒暴雷了

作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

京系房企鸿坤集团的老板赵彬，个人经历和背景神秘，只知道当初他拥有经济学相关知识，是从湖南来的地产业开拓者。在行业烈火烹油时，鸿坤集团也算是区域深耕的典范，在西红门一块200万平米的土地上，搞住宅、建商业、盖幼儿园和养老院……自称是创新型城市运营商。

从大兴的不毛之地到环京地区，鸿坤集团慢慢地在北京做大了，赵彬倒也不恋权，早早地把公司交给92年的儿子赵伟豪，甚至请来了曾供职于万科的毛大庆和龙湖老将袁春助阵。

为了豪赌规模，鸿坤开始高息发债、开足马力，并购和拿地并举，但“黑天鹅”却意外来临。

2017年，彼时年仅24岁的赵伟豪还不清楚新一轮周期即将来到，给自己定了个“2023年达到千亿”的小目标。“这也没想象中好干啊”，环京政策逐渐收紧，外加疫情等压力，鸿坤也不得不步入华夏幸福的后尘。

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危机爆发，拒绝躺平

12月16日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布关于“18鸿坤03”公司债券（代码155117.SH）无法按期兑付的公告。本期债券发行总额为人民币5.5亿元，期限4年，票面利率7.5%。

这不是鸿坤的第一次违约，依靠“借新还旧”滚续债务的房企，在经济下行的现在，这套明显是行不通了。2022年初起，鸿坤前有商票逾期，后有“鸿坤伟业14.75% N20221008”境外债违约，从而触发了境内公司债“18鸿坤01”“18鸿坤03”“19鸿坤01”的交叉违约，三只境内债规模合计有9.2亿元，暴雷暴得是噼里啪啦。

除了被欠债的境内外债权人，更糟心的还有停工或延期交房的业主们，以及头脑一热买了鸿坤暴雷产品的投资人们。更可怕的是，有些人叠加双重buff，既是业主又是投资人。

今年3月，鸿坤集团旗下的金融产品“鸿坤金服”出现兑付问题。约30亿理财产品的资金等着兑付给投资人，而这些人大部分为鸿坤楼盘的业主……据悉，鸿坤金服又称鸿坤理想（深圳）科技发展有限公司，背后虽并不见鸿坤持股的身影，但高管名列上曾与北京鸿坤房地产的董事名列有过交叉。

业内人士告诉焦点财经，房企入局金融服务，为规避监管风险，通常的做法是，由公司内部人士在外自建壳主体，或去外部寻找符合条件的壳公司，作为理财产品的发行主体。这些平台，一般都会避开与其他主体结构上的关联。

事实上，面对债务违约和理财兑付问题，鸿坤也在积极自救，但从结果来看并没有成功。

主承销商五矿证券应鸿坤伟业要求召开境内债会议，“18鸿坤01”和“19鸿坤01”通过了债券继续存续并追加担保措施的议案，但“18鸿坤03”，即前两天未按期兑付那只境内债，未通过议案，显然再次违约了。

至于“鸿坤金服”的理财暴雷，鸿坤给投资人的兑付方案分两种：一种是现金兑付；另一种是实物资产兑付。10万以下金额10个工作日内全额兑付，部分本息资金已到账；而10万以上金额，想要拿回账户中资金，需要等待3至4年。

实物兑付中，鸿坤拿出在售的住宅、别墅、商铺、公寓和车位等资产，车位主要在北京西红门和东三环国贸等地，而住宅、别墅、商铺主要位于京西、京北，河北涿州、承德，天津武清、蓟州、宝坻等环京地带，其他零星分布在广东、湖北、海南等地。这些“并不是很理想的资产”，没有很好地挽救鸿坤的信用危机。

02

利润暴降，资金承压

2022年底，强势回暖的政策信号虽持续向市场传递，但一面是向优质房企倾斜的融资端，一面是中小房企庞大的到期债务，仅凭旗下规模并不大的物业上市公司烨星集团，还未上市的母公司鸿坤集团，或许很难在这场“盛宴”分到一杯羹。

面对现金流萎缩和再融资不畅的双重困境，鸿坤集团旗下的鸿坤伟业的货币资金同比接近腰斩，截止2021年末，从2020年末的27.89亿元降至15.85亿元，同比降幅43.17%。

2021年的净利润更是遭遇暴降。据企业预警通数据显示，2021年虽然其营收同比增长不错，为35.73%，120.78亿美元；但净利润却由2020年的3.91亿元降到-39.08亿元，同比降幅达1100.67%。

还债压力也堪忧。截至2021年中期，鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期，该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债，此外还有长期借款46.2亿元，总有息负债规模合计约153.38亿元。

来源| 企业预警通

对于任何一家企业来说，没有现金流会死，房地产企业更是如此。那么，鸿坤为何不像蓝光发展、福晟等中小房企一般，选择卖卖卖呢？

不妨看下鸿坤旗下的土地储备等资产情况。焦点财经查阅公司2021年度债券报告发现，鸿坤拥有的土地储备多位于北京大兴、亦庄，天津宝坻、武清、蓟县，以及河北张家口、廊坊等地，楼面均价不超过6000元，低则只有几十上百元。这正是上述实物兑付的资产包对应的资产，对这些资产，投资者们似乎并不满意。

鸿坤集团背后的实控人是赵伟豪。但在风暴来临之际，频繁更换法定代表人，也是很熟悉的节奏和配方。

从2021年7月13日，鸿坤集团旗下子公司的法人代表接连更替，以北京鸿坤伟业房地产开发有限公司为例，年初华贵接替朱灿成为法人，据传他实际工作为司机；而8月份，张志龙接替华贵为法人，其职务是集团董事会秘书。

在千亿目标指引下，鸿坤向华夏幸福老大哥学习，重仓环京。如今，老大哥转型“变轻”，鸿坤集团又将如何呢？