鹤岗：房价越低越幸福吗？

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“鹤岗全款1.5万买房”、“90后男生全款4万买房移居鹤岗”

近年，鹤岗凭着超低房价频频登上热搜榜单，许多年轻人为了逃离大城市的高额房价和巨大压力，选择在鹤岗低价购房、过上了悠闲的慢节奏生活。

而在中国房价居高不下的大环境下，为何鹤岗能够做到“超低价卖房”呢？这背后的原因，首先要从整个东北地区的衰败讲起。

鹤岗低价房 来源：leikeji.com

凭什么这么低？

综合城市房价低迷的一般原因，对于鹤岗低价房现象提出疑问：

1. 鹤岗是“乡村建别墅”吗？

鹤岗市，别称煤城，地处中国东北地区、黑龙江东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，是一座位于“东北之东北”的地级市。

鹤岗 来源：image.baidu.com

鹤岗自然资源丰富、房地产发展并不落后，地产商多次打出“大平层”“豪华套房”的口号；鹤岗路网发达、交通便利，出行并不成问题；鹤岗房价没有低到网上疯传1.5万一整套的程度，2021年鹤岗市商品房成交均价为3695元/平方米，然而在全国范围内，仍处于房价低谷（全国均价1万/平方米）。不属于“农村建别墅”的情况。

2. 鹤岗居民收入格外低吗？

2020年，全国城镇居民人均可支配收入为4.38万元，鹤岗城镇居民人均可支配收入为2.45万元。若以居民收入水平比为依据，那么鹤岗房价应该在全国平均房价的56%左右，远不至于低到千元每平方米的程度。

鹤岗 来源：image.baidu.com

看来这些问题在鹤岗此地都不至严重，那么导致鹤岗房价低得如此惊悚的真正原因是在何处呢？

超低房价——失衡的供需关系

作为一种商品，探讨“房子”的价格失衡问题，首先要从供需关系入手考虑。

需：为什么鹤岗的人越来越少？

1.建国后

新中国成立之初，列强环伺，我国迫切需要改变工业落后的状况，于是将资源丰富且重工业基础较好的东北地区列为了重工业重点发展区域；加上此后朝鲜战争打响，引发东北亚局势紧张升级，我国为此在重工业上采取“南厂北迁”战略。于此，在东北地区建设了相当大规模的重工业基地。

东北老工业基地 来源：kunlunce.com

其中，东北边陲的一座城市——鹤岗，作为重点建设的煤炭生产基地之一参与到东北地区重工业建设中。

2.第一个“五年计划”

朝鲜战争使我国进一步认识到国防工业的重要性，并把备战因素考虑到工业布局的规划中。

在新中国第一个五年计划中，有针对性地引进苏联的技术与机器，由苏联方面分批分期，以帮助设计、提供成套设备和主要建设物资等形式，对我国援建了156个重点项目。

苏联援建时，毛主席坚决否定了苏联在中国办厂的提案，对于苏联提供的专家不给予实权，避免陷入被牵着鼻子走的不利境界。

苏联援建仅仅提供了技术与器械的火种，中国的工业结构仍是由我们自己在这片仅属于我们的辽阔大地上滋养而出的燎原之火。

苏联援建156项目 来源：image.baidu.com

在156个重点项目中，鹤岗占了4项，为后续产业发展奠定了坚实的基础。

鹤岗自古以煤炭资源极为丰富、质量兼备而著名，在东北重工业迅猛发展的进程中，鹤岗的发展主要倾向于煤炭产业，盛极一时。然而诸行无常，盛久必衰。东北由重工业带来的极盛之势，在不久后落下帷幕。

鹤岗煤矿 来源：chinaports.com

3.改革开放

1978年8月，华国锋访问罗马尼亚、南斯拉夫。看到罗马尼亚、南斯拉夫对外经济合作完全放开，搞补偿贸易，吸收外国投资，合作经营等，并没有损害国家主权，华国锋当即想到我们吸收外国贷款“似无不可”。

他主张中国企业走出去看西方、开眼界，赞成办出口基地和实施加工订货、来料加工、进料加工以及吸收外国贷款，提出了改革上层建筑和管理体制。于此，改革开放处于酝酿之中。

华国锋访问南斯拉夫 来源：news.sohu.com

然而与苏援建时不同，改革开放初期参考了中国台湾地区、东南亚国家的经验，采用开放式加外向型经济发展模式，全盘接收外资，过度依赖外资引入与国际市场，国内自身崛起的工业力量极少。

建设中的深圳盐田港 来源：news.sohu.com

不同于改开初期，国有企业政企不分、市场竞争意识薄弱，中特社会主义市场经济“优胜劣汰”的制度打得国有企业措手不及，从“无需竞争坐等喂养”到“市场不相信眼泪”的惨烈竞争，不适应者纷纷被市场淘汰。

改革开放期间彩电工厂 来源：image.baidu.com

而煤炭、钢铁、建材等基础原材料行业的产能严重过剩。对于这些高度依赖土地、矿石等资源要素的行业，若重复发生恶性竞争、杀价、倒闭的西方早期老路，则必定会造成过度挖掘，进一步加强产能过剩，产生严重的资源浪费、环境污染等一系列社会问题。

重工业产业在国家经济转型的大趋势中瞻前顾后、畏手畏脚，跟不上激发企业活力的风潮，逐渐变成一潭死水。

重工业渐渐没落 来源：kunlunce.com

国家经济中心渐渐向南方沿海地区迁移，而重工业发展后力不足，东北地区工业总产值在全国所占份额一路下跌，经济发展速度放缓，整体经济的体制性和结构性矛盾日趋显现，导致人才大量流失。人才的流失进而导致东北的发展进一步滞后，形成了恶性循环。

东北地区城市转型困难、逐渐衰落。其中，鹤岗亦不能幸免。

在鹤岗，煤炭产业的弊端逐步明显。至20世纪90年代中期，煤炭产能过剩现象加剧导致煤炭企业严重亏损，同时环境污染、资源枯竭等问题愈发严重，鹤岗开始面临严峻的发展困境。2011年，鹤岗被国家确认为第三批资源枯竭型城市之一及典型的人口收缩型城市。

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随着煤炭价格一路下滑，曾经繁华的经济逐渐冷却，煤矿产业资源枯竭、相关企业纷纷倒闭，加上以工业为主导形式的企业难以转型，难以提供就业机会和岗位，政府负债率逐步走高。

与此同时，南方沿海地区由于国家政策支持与便利的交通条件，在改革开放中脱颖而出，经济一路直升，创造了大量的工作机会，吸引了大量人口到此务工。

在人口流出——发展滞后——人口流出的负反馈循环下，鹤岗人口越来越少。从2010年至2020年，鹤岗总人口下降15.8%，年平均增长率-1.7%。当地的房地产市场因为产业调整、人口外流而长期低迷，然而棚户区改造仍在进行。

供：为什么鹤岗的房子越来越多？

1.时代背景：四万亿计划

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2008年美国房地产引发的次贷金融危机在全球掀起轰然大波。美国为应对国内的债务危机，大量从世界各地回收资金，加上被卖到全世界的美国次贷衍生品——债券，因此祸及全球，在短时间内由美国国内快速扩散为影响整个世界的金融危机。

受此影响，中国经济增速急转直下，出口迅速回落至负增长，大量中小企业濒临倒闭，沿海地区出现失业潮。为了应对危局，我国政府推出扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施“一揽子计划”，总规模约四万亿人民币左右，史称“四万亿计划”。

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为配合政策落地、帮助地方政府融资，中央决定加大投资力度，放松了对地方融资平台的限制，同时不断降准降息，放宽银行信贷，鼓励企业贷款，实施了一系列基建工程。除了灾后重建外，主要有如下方面：第一，加快保障房建设，第二，加快农村基础设施建设，第三，加快铁路公路机场建设。贷款资金在基建和房地产两大载体中的相关投资迅猛增加。

2.鹤岗本地：大肆建设政策房

2008年到2012年间，鹤岗经济发展良好，市政府遵循四万亿计划的思路举债发展房地产，后为处理鹤岗矿区遗留问题——沉陷区与棚户区，进行沉陷区治理与煤矿棚户区改造；又投入资金进行农村泥草房、林区危旧房改造；建设廉租房2.5万户、公租房800套，此时，鹤岗房屋租金已低至全省的最低谷。

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鹤岗通过棚户区改造，为当地9万多名困难群众解决了住房的老大难问题，但政策房大多在相对贫困落后的地方，很难卖出。既为部分需房群体解决了住房问题，则余下需房人数减少、对商品房刚性的购买需求减弱，房价自然被拉低。

鹤岗的买房情况在供与需方面出现如此极端的不对等现象，在供远远大于需，而需求不断减少的现状下，房价走向低廉也是无可奈何。

低房价真的能岁月静好吗？

煤炭，可谓是以往鹤岗产业的骨血。自清代起，鹤岗便过于依靠煤炭产业，而目前煤炭资源枯竭、相关企业纷纷破产、政府面临严重的债务危机、人口流失过度——甚至在2021年发布了取消招聘公务员的通知，成为全国“第一”进行财政重整的地级市。如今的鹤岗，正处于不得不转型的孱弱时期——尽管它的转型仍然面临重重问题。

1. 旅游业发展失败

几年之前，鹤岗就已经开始筹备向旅游城市转型，本地不具有历史文物建筑或市中风景区，于是将市区周边散布的许多废弃矿场改造成了国家公园。

鹤岗国家矿山公园大门 来源：image.baidu.com

然而，鹤岗投资发展旅游业是采用PPP模式（即企业出钱建设、政府出钱回购或租赁），负债累累的鹤岗选择了让企业垫资、后动员银行贷款给企业。这项措施只在2019年成功做到了倒逼上级政府增加拨款、平衡鹤岗本地财政。

但好景不长，疫情爆发后，东北各省财政情况堪忧，无力再专为鹤岗增加拨款。屋漏偏逢连夜雨，平衡财政的美梦破灭，鹤岗开始一蹶不振。

2.区位不占优势

鹤岗区位分析 来源：zhihu.com

鹤岗市位于小兴安岭和三江平原的交界处，依山但不傍河，市区距离松花江和黑龙江均较远，地其理位置不具备交通枢纽的特质，没有辐射周边的能力；同时，鹤岗不在农业主产区中心，农业的发展潜力较小。

鹤岗不在山口，不扼守航道，不在重要交通线附近，距离边境也有一段距离，且国界线对面并没有什么像样的城市，并不是战略要地，也不是边贸重镇，区位丝毫不占优势。

鹤岗区位分析 来源：zhihu.com

3. 挖掘固有资源，走重工业老路

传统煤炭产业崩塌，农业和旅游业也无法满足过往大量迁进人口的岗位需求，只能勉强维持县城的规模。目前鹤岗将发展期望寄于有“亚洲第一矿”之称的石墨资源，但石墨与煤炭产业的道路有何不同呢？依然是挖掘固有资源发展工业，城市转型前景渺茫。

鹤岗石墨矿 来源：kunlunce.com

结尾

总的来说，鹤岗在房价高居不下的大环境中出现房价低廉的情况，其根本原因在于经济危机后导致的通货膨胀、产能过剩、低效投资和严重的资源浪费。

而城市房价高低的关键之处在于人口的多少，城市一旦失去对人的吸引力，人口流失必定会导致经济衰败、产业失衡。人，才是城市经济的核心。

城市人群 来源：image.baidu.com

在转型艰难、人口不断流失的东北边陲之城——鹤岗，若不能解决城市产业转型的关键问题、激活人口流入，未来必然面临着房价持续维低但仍滞销的局面。

鹤岗 来源：image.baidu.com

新中国成立以来70年在经济领域的挣扎探索、东北地区的兴衰一时、过往辉煌最终凝结成鹤岗的超低房价，令人叹慨。

然而，即使价格低到足以称得上“房价乌托邦”，不论贫富、不论贵贱，皆能有房……对于想要“逃离”大城市的人们来说，鹤岗仍然不是最好的选择：

单一的经济产业结构不仅仅带来了令人心动的超低房价，同时伴随着超低水平的公共服务——偏离方向的市政服务和无人问津的基础设施足以提供生存需要，但难以满足精神娱乐的需要。

从大城市到鹤岗，不是“逃离”，竟是“流浪”。

参考文献

[1] 宋志平， [M] 《经营制胜》,机械工业出版社,2021.3

[2]张雨浦，《鹤岗史话》 [M].社会科学文献出版社，2014.10.

[3] 怎样用地图来解读一个城市？-zhihu.com/question/54041934/answer/140066991

[4] 凯恩斯主义与四万亿计划-zhuanlan.zhihu.com/p/365326644

[5] 综述08年“四万亿”投资计划- zhihu.com/p/360817229

[6] 如何看待鹤岗的房价跌破一千？- zhihu.com/question/320165344/answer/653334977

[7]马督工，bilibili，【睡前消息385】鹤岗财政危机 算命之前先算账

本期原创 / 一仙

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本期原创 / 苦艾酒徒

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