有人建议宁德城建规划提高容积率和限高，你怎么看？

近日，有自媒体发布”建议宁德城建规划提高容积率和限高“的文章，引起了激烈讨论，原文如下：

近几年宁德 土地市场和新房市场的表现大家都看到了。包括产业风口、经济发展增速全国领先、房产租购需求旺盛、租售比高、新房供应接近零库存，土地储备接近零库存，且未来可供土地有限且偏东北、一二手倒挂、精准调控等原因均有。

还有一个隐含的原因之一 是 宁德容积率较低。 连城之前，宁德楼市容积率较低， 低密 的土地往往意味着更高的楼面 地价，意味着修建的住宅产品改善特征显著，价格相对更高：

1、同一块土地，能建的房子更少，开发商在设计中自然会考虑产品的溢价能力，刚需产品逐渐消失，刚需群体的需求无处安放； 改善产品过剩或同质化严重，刚需与改善群体之间的需求没有得到更好地平衡。

2、宁德中心城区常住人口超65万，对产业人才和周边县市的吸附力较强，未来城区常住人口有望持续突破，过渡到中型城市。 低密建设可能存在土地资源浪费，让未来土地资源利用紧张。

▍高密度的好处

目前总体容积率还是偏低，接 下来规划的城市更新（假设有新棚改加速该工程的话）容积率也较低。 容积率适当提高，虽然可能更“丑”了，但是有经济性：

1、对购房者来说，理论上可购买的房源量会增多，增大选择面。 举个例子，假设一宗纯宅地出让面积为6万㎡，容积率从2.5提高到3.0，那么可建面就从15万㎡提高到18万㎡，如果以120㎡作为套均面积粗略计算，可增加约250套房源。 同时，容积率的提高，可能导致首改类住宅产品占比增多，中低单价段占比增多+中低面积段占比增多，上车门槛或有一定缓和。

2、对于宁德楼市来说，提高供应无疑将抑制房价上涨。 宁德城市更新地块3000亩+，新村建设用地预留1500亩+，金漳路、连城路片区、北部新城等主要库存有限。 在房债危机影响下，在严格的微观调控下，2022年作为宁德楼市近年最差的年份，仍有望去化超6000套。 往年不仅8000-10000套去化，购买力还外溢环福环厦。 只有更多的供应，才能平抑宁德旺盛的需求，保持宁德房价在合理区间运行。

3、宁德的土地出让收入也能在储备量受限、供应量不大起大落的情况下稳步提高。

▍调控的建议

目前宁德工业园区有看到相应容积率调控。合理利用土地，适当提高容积率，提高土地利用率，除了严审目前华而不实的“天际线”、不尽合理的限高之外，参考成都、深圳等城市，一般手段包括3个方面：分类管控、转移平衡和容积率奖励。

▍分类管控

1.不指定容积率，按设计方案合理性确定，可适当上调

动车站周边等综合交通枢纽，开发建设用地容积率以城市设计方案合理性确定；TOD一体化城市设计，其100米范围内用地容积率指标可适当上浮一定比例。

2.容积率上调

适度提高城市有机更新重点及一般单元内国有土地改造住宅用地容积率。

工业用地、产业用地、科研设计用地也应上调。

▍转移平衡

片区综合开发过程中，在确保片区经营性用地开发建设总量不突破的前提下，允许容积率指标在片区内相同用地性质的未出让地块间进行平衡转移，并优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心转移。

在实施城市有机更新片区，对于政府收回国有土地使用权及房屋所有权并进行保留改造的项目，其保留建筑所在用地的建设规模难以达到原规划容积率指标的，建设量不足部分可通过城市设计转移至片区内其余开发建设用地中。

▍容积率奖励

鼓励建筑空间的公共性及开放性， 建筑首层架空 部分作为绿化、停车、通道等对公共活动使用的建筑面积不计入容积率。跨越城市公共空间部分的向公众开放的 公共连廊 建筑面积不计入容积率。

促进历史文化及历史风貌保护，规划确定保留的文保单位、文物建筑、历史建筑和工业遗产建筑不计入容积率不计入建筑密度。不计容的历史建筑和工业遗产建筑应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。

鼓励存量工业用地集约节约使用，在符合规划、不改变用途的前提下，工业企业利用存量土地新建工业厂房或增加原厂房层数，对新增的工业厂房不再增收土地价款。

促进城市地下空间利用，地下室、地下车库出入口、地下车库附建的排风口等、半地下室中除住宅、商业服务业设施外的其他各类建筑面积全部不计入容积率。

TOD项目的轨道交通停车库(含盖上机动车停车库)及其与上盖建筑之间的结构转换层、轨道交通停车库及其地面疏散楼梯间、风亭等附属设施不计入容积率不计入建筑密度。

来源：住在宁德

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