一夜暴降上百万！解封后，广州老破小崩了？

　　编辑：闷油瓶

　　老破小，楼市里颇具争议，又经久不衰的话题。

　　爱它的人趋之若鹜，低门槛可买到市中心的入场券；不爱的人嗤之以鼻，因为较差的居住体验，更是直呼：有钱也不买！

　　尤其经此一疫，进一步凸显了此类资产的劣势，业主们开始大量抛售，试图出清置换。

　　一方面，过去一周海珠新增的173套房源中，老破小占比就高达35%。

　　另一方面，除了海珠，越秀、天河等传统市区老破小也陆续出现以价换量的现象，看房的客户，相比以往亦少了不少。

　　种种迹象似乎表明，本就尴尬的广州老破小，不得不面临更为被动的局面了。

　　直跌近6000元/㎡

　　有房源一夜暴降上百万

　　作为广州本轮疫情的“漩涡”，以海珠为首的街道社区一直处于风口浪尖之上。

　　淘房君梳理发现，过去一周海珠新增了173套上新房源，其中面积低于60㎡，楼龄大于15年的房源，挂了将近60套。（数据：贝壳，时间：12.5-12.11）

　　而从海珠近3周的成交来看，即便解封后，或受“避阳”因素影响，市场成交仍呈低位。

　　按此换算，上周海珠新增了173套房源，但成交只有35套，相当于每挂出5套才能卖出1套。

　　再根据诸葛找房的数据统计，过去24小时内全市有944套降价房源，老破小有267套，四大中心城区占了其中的35%。

　　我们截取了其中降幅较大的房源来看

　　海珠这边，近两天降幅较多的集中在赤岗、客村、南洲等曾经的管控区。

　　比如，客村敦和花园有一套65㎡小两房降价20万，折合3.2万/平的单价，比去年近似面积区间的成交价还低6000元/平。

　　此类老破小在议价能力方面也不太够看。

　　赤岗珠影大院，一套61㎡步梯两房挂牌仅4.19万/平，而该小区目前电梯房均价为4.5-5万/平，今年还卖过5万/平的记录，这中间差了近9000元/㎡，足以荣登“捡漏榜”前列！

　　相比于海珠，越秀老破小的降价力度可谓有过之而无不及。

　　降幅最猛的当属越秀南仁济西路一套61㎡两室，去年上架至今都挂299万，11号一夜之间猛降119万，目前报价180万，折合单价2.9万/平。

　　中介透露这跟业主急售置换有关，但对比同小区3.8万的均价，真的是笋都快被夺光了。

　　此外，东山口、先烈东、淘金等板块均有老破小出现下调势头，降幅在20-30万不等。

　　反倒是荔湾相对坚挺，降价抛售的幅度和广度都不大，至少比起天河，情况好很多。

　　淘房君梳理发现，天河近期降价较多的老破小主要分布在岗顶、石牌、东圃，与此前防控压力大的片区基本吻合。

　　其中，最典型的为东圃小学教师宿舍一套45㎡小户型，近两天挂牌价从120万下调至35万，骤降85万，折合单价7770元/ ㎡，比小区均价整整低了1.2万元/平。

　　翻阅小区挂牌房源，也不乏受疫情影响，或为换房急售，低价甩卖老破资产的个案。

　　每挂出10套房

　　就有3套是老破小

　　实际上，在广州现存二手房源里，老破小的占比其实挺高，数量非常庞大。

　　截至今天为止，链家在售126618套二手房，其中楼龄在15年以上的占了68%，楼龄在10年以内 的仅占了17%。

　　如果在15年以上楼龄的前提下，加个总价300万以内的条件，房源大约占了33.78%。

　　换言之，目前市面上挂牌的二手房，将近1/3都是老旧小区，远高于次新房源的规模。

　　而在刚刚过去的11月，广州市中介促成二手住宅网签面积区间构成中，60㎡以下的二手房，成交一路下跌。

　　相比之下，目前广州二手成交主力还是由60-90㎡、90-120㎡两大区间段构成。

　　如果你追求生活方便，配套成熟却又预算不多想上车的话，那可以考虑要不要买。

　　但这并不代表老破小业主就可以卖到好价钱。

　　一边是挂牌供应太多，一边是市场成交疲乏，竞争越大就越难卖，越难卖就越容易主动降价。

　　拆迁+学位“双杀”

　　老破小，金融属性在减弱

　　不过又话说回来，如果买了老破小不急着交易，只是长期持有，有个名校壳，或者博它有朝一日翻身行不行？

　　这也是追逐老破小的很多人买老破小的两个命门：拆迁和学区。

　　但是我们也不建议去抄底。

　　随着今年省住建厅定调老旧小区的微改造方向，基本上就扼杀掉投机者们喜闻乐见的大拆大建。

　　至于教育问题，受免试就近入学和教师轮岗化影响，也会越来越稀释学区房的强指向性。

　　尤其在中心四区这种学校密度大，又恰恰聚集了大量老破小的地方，此类资产的命运很可能出现大量分化。

　　而且现在推行居家治疗，即便感染也是自行隔离。

　　那肯定独立房间和卫生间越多越好，面积和通风采光也尽可能要宽敞透气。

　　这恰恰是住老破小蚌埠住的地方。

　　卫生间往往只有一个，房型最多也只给你两房，甚至很多只有一居室......

　　诸如社区绿化差、居住密度高、人员混杂等问题硬伤，也会在这个时候无形中放大。

　　当金融价值几近于零，后疫情时代居住品质欠缺，老破小的最后作用，或许只能慰藉预算不高，想在广州安个蜗的年轻人了。

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