村民建房须知：准备到入住有“五知晓”、“两大难”和“六道关”

现在我们农村的生活也逐渐好起来了，对生活居住的条件和环境的要求也高了起来，尤其是常年在外打拼奋斗的年轻人，腰包也逐渐鼓了起来，“外面挣Q，回家置窝”是当下很不错的选择。

可是和城市买房不同，随着国家对农村建房用地和施工过程的监管的日益严格，目前想要在农村盖房，就需要提前知晓用地、建房政策，在此基础上还要依法去走相应的建房审批备案程序。

也许以前在农村先建房、后补手续的情况很普遍，但是以后将是基本型不同的。尤其是2020年7月3日，我国相关部门联合召开电视电话会议之后，对农村新增违法占用土地将采取“零容忍”的态度，只要涉及到违法占用土地的情况，该拆的拆，该退的退，该罚的罚。如果我们没有走正轨的程序而在农村擅自建房，很有可能会面临房屋被强拆，退出土地连带巨额罚款的处罚，到那时我们后悔都来不及。

我们计划在农村建房的愿望是美好的，但不能将这美好毁于泡影，因此我们应在建房之前需要对建房用地和建房程序有个了解，只有这样我们才能依照正规的程序去建造合法的房屋。

农村建房用地要“五知晓”

一知晓：不要占用耕地建房

农村耕地是我们口粮的基础，国家实行特殊保护，因此国家对耕地的保护与管理也是越来越严格的，我们全国划定有18亿亩耕地红线，这是我们的口粮线和生命线，一旦低于这个红线我们的生存就会面临危机。根据我国土地管理法精神，严格禁止农村占用耕地建房。尤其是基本农田，我国采取永久性保护，一般情况下是不可以改变用地性质的。

即使一些重要建设确需要占用基本农田，其转用审批手续是需要由国W院亲自审批的，因此我们老百姓建个农房，想要国家去给你开这个口子，这个几乎是不可能的。至于占用其他农用地建房，相关部门审批也是很谨慎的，原则上村民建房优先使用原宅基地和村内空闲地，能不动用农用地就不会给你开这个口子。如果避免不了要占用农用地建房的，一定要提前向相关部门申请农用地转用审批手续，切不可冒然开建。

二知晓：要遵循“一户一宅”原则

我国土地法明确规定了，农村一户村民在村内只能拥有一处用于生活居住的住宅而且使用面积不能超过当地主管部门规定的使用标准，这就是我们说的“一户一宅”原则。

农村宅基地是所在村集体组织成员所享有的福利性政策，外村集体成员和城镇户籍人员是没有资格享有村内宅基地的使用权的。村内建房占用宅基地是由村集体审核并分配的，对于那些不符合“一户一宅”条件的，村里也不会批准宅基地的，即使是批准新宅基地，前提也是需要先将旧宅拆掉，并交回村集体的，这就是我们说的“建新必须拆旧”。如果村里没有批准宅基地，我们就私下建房了，就很有可能存在违规使用农用地甚至耕地建房的情况了，那将是要强制拆除的。

三知晓：不要超面积建房

上面我们也说了，我国土地管理法对规定“一户一宅”政策时就强调宅基地使用面积不能超过国家规定的面积标准。超面积使用宅基地的现象，在我们农村很普遍，我国也有很多地区对超面积使用宅基地的情况开始试点治理，明确规定了每户使用宅基地的面积标准，超面积使用的会有相关的处罚政策，比如按超出面积阶梯收取土地使用费或收回宅基地等。

因此我们建房时一定要控制宅基地的使用面积，不要超标使用。如果确实不够用，那就说明我们这一户人口较多，如果人多符合分户条件，我们分户就好了，分成两户甚至更多。分户后各自能分配到各自的宅基地，然后在各自的宅基地上建各自的房，那就更好了。但是现在很多村组织已经没有宅基地指标了，对我们想要新宅建房的人来说这是一个很头疼的问题。

四知晓：当地建房楼层高度有限制

随着我国农村土地政策的日趋收紧，对农村建房的管理也越来越严格，随着我国农村建房管理条例的出台，在我国很多地方也随之出台了当地的建房制度，很多也对建房的楼层有明确要求，比如很多地方明确指出，村民自建房不能超过两层，有的是三层。

如果设计的房屋超过当地要求的层数，那就很麻烦了，要请有专业资质的施工队施工建设，建造、施工、验收也有很多麻烦的手续。如果私自建造了，那很有可能面临罚款甚至拆除的风险。

之所以有这样的要求，也主要是为了村民的住房安全着想。今年4月份湖南长沙望城区8层自建房倒塌事件想必大家都听说了，主要原因就是房屋擅自加盖增高，这是一个深刻的教训。

五知晓：未批先建要不得

以前管理得不是很严，农村房屋未批先建时有发生，基本上也都没有接收到什么处罚措施。可是以后不一样了，未批先建是不允许的。在建房前，我们需要走相应的审批程序，比如用地审批和规划审批等。其实这对我们也是一种保护，一是让我们经过合法的审批手续，能让我们建的房屋得到国家的认可，能够顺利拿到宅基地房屋的产权证书。二是避免我们因先占地建房，出现违规用地的情况而不自知，待我们知道后黄花菜也凉了，到时后悔也来不及了。

明白了这些对于我们建房来说还远远不够，上面提到我们想在建房不允许未批先建，付诸实际行动的第一步不是买建材施工，而是先走用地和建房审批手续。

对于建房用地村民往往也会存在“两大难”，审批则需要通过“六道关”：

第一大困难：申请难

上面也提到了，目前很多村集体内部早已没有了宅基地指标，导致很多符合分户条件的年轻人分配不到宅基地，而其他类型土地又不让用，一不小心误用农用地，那麻烦可就大了。

第二大困难：占用耕地更难

农村土地最多的除了宅基地，那就是农用地了。村里没有了宅基地指标，想要建房就需要考虑使用农用地，甚至是耕地。可是目前现状，农村占用耕地建房已经基本走不通了。那考虑除了耕地以外的农用地，比如荒滩、荒坡等土地如何？可以是可以，但是占地转用手续可不是很好批的，需要相关部门土地占补平衡，也就是用多少地建宅，就需要在别处开垦出来多少农用地给补上。

根据我国土地管理法和城乡规划法等精神，在农村建房村民需提前取得《宅基地批准书》和《乡镇建设规划许可证》，在走这些程序时，我们不免要经过“六道关”。

第一道关：村民小组会议讨论和公示关

根据规定，建房前村民应先向村集体申请使用村内的宅基地：村民向所在村小组提出宅基地使用申请和建房规划许可申请。村小组在接到申请后，会召开小组会讨论，并将申请理由和你用地位置、面积等情况向小组村民进行公示。

第二道关：村集体或村委会审查关

小组公示过无异议的，将由村小组将村民的申请等材料交给所在村集体、村委会或街道办，村集体或村委会审查通过的，村里会进行签署意见报给所在乡镇。在一些农村没有村小组的可以将建房申请直接提交给村集体。

第三道关：用地、规划等联审关

所在乡镇在接收到村集体上报的建房申请后，会采取多部门内部联动的用地建房联审联办机构，会组织农业农村和自然资源部门进行实地审查建房申请人对建房用地的条件、拟用地是否符合规划、地类等。

第四道关：所在乡镇审批关

根据各部门联审联办的结果，所在乡镇将对农村申请的宅基地进行审批，并出具农村宅基地批准书。很多地方此时也会将之与乡村建设规划许可证一并发放。所在乡镇对审批的宅基地建立台账存档，并及时上报所在县级农业农村和自然资源等部门。

第五道关：开工查验关

农户在开工前应向相关部门申请划定宅基地用地范围，由所在乡镇及相关主管部门到现场进行开工查验，丈量批放宅基地，确定建房位置，这就是我们说的管理部门“三到场”。

第六道关：所在乡镇验收关

农户建房竣工之后，要向所在乡镇和相关部门对新建房屋进行验收，查看实际用地（面积和四至等）是否符合批准要求，对于通过验收的房屋，将会出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。

这样走过了所有程序，顺利通过实地验收之后，建房的村民就可以向不动产登记部门对新宅进行不动产登记。

也许看到这里，你会说现在农村建个房这么麻烦，但是当你的新宅和美房经过验收拿到不动产登记证书的时候，或者装修入住享受美好农村田园生活之后，你会发现以前走程序的麻烦简直不值一提，你说呢？