最近学区市场，河西不仅一片热，三片也热了起来！楼市新政实施两个多月，天津市场变化如何？

最近学区市场，河西不仅一片热，三片也热了起来！

进入十二月，随着疫情防控逐步放宽，外地客户可以来津看房，加上年前房贷利率低，新房活动多，新房，二手房成交数据都比之前高，大家都知道今年二手房市场，河西比较热，一片尤其热，有的客户从去年三月看的一片，没有上车，现在看完房价后悔没有上车，只能考虑其它区。

由于一片现在普小涨幅比较多，门槛总价甚至比二片，三片重点小学还要高，于是很多家长把需求转向三片，近期比较热的的就是师大二附小的学区房，看房量，成交量都起来了，一室门槛比上半年也涨了10万左右，目前合适的房源成交周期比较短。

学区房具有传导机制，房价涨的太多后，和平后看河西一片，一片后看三片，三片后再看二片。

从近几个月二手房成交量来看，河西的二手房承包了天津二手房成交榜的前几名。

一片汇集了重点小学，和初中无垫底学校的优势，适合转学和和平外溢群体。

三片也有老牌重点，和新房次新房比较多，适合兼顾自住。

最近卖的比较火的也是师大二附小总校区的房源，两个原因，口碑好，目前房价不算太贵，另外就是位置好，方便市区工作通勤。

看河西区小学分布图就会发现，师大二附小的位置，临近一片，校区也挨着上海道小学校区。

三片市场好的原因，除了师大二附小学区外，全运村的九年一贯制学校，陈塘板块的师大二附小美棠小学，很多考虑学区兼顾自住的家长，关注度也多了起来，最近邀约看房的不少。

另外还有门槛级别的落户房，百万左右老破小，楼龄新点的还迁房，兰江，云江，龙瀚东园，南园，惠众家园等等，关注和成交热度都不低。

对于买房群体来看，河西三片的选择更多，总价100-600万，都可以选择，并且好初中也多。

四十，四十二中，二新华三所好公立，在河西三个片区里，也是最多的，今年的中签率也很高，这也是三片新房卖的好的一个主要原因。

这几年二片的热度一直不高，河西中心总校区的门槛老破小，目前一百三四就可以上车，相对于一三的普通小学也是很有性价比，房价低，热度低不一定代表不好，涨价涨的多也不代表学校好，因为很多二片家长反馈，二片的学校水平不差，关键是没有开发商和中介打广告！

所以买学区房和自住的客户，就近选择，根据预算考虑原则，适合自己就好！没准三片学区房太热了后，二片明年也热了呢！

楼市新政实施两个多月，天津市场变化如何？

在全国各地房地产调控政策纷纷出台之际，9月16日，天津市住建委等七部门联合出台房地产调控新政。

政策实施已有两个多月，市场变化如何？连日来，记者多方走访。

需求释放

——购房成本降低，市场观望情绪下降，购房者开始逐步出手

对于房地产市场，天津一直坚持“房住不炒”定位，在稳定市场方面下足功夫，因地制宜，用足用好政策工具箱。细数近几年的调控政策，天津都是从实际出发完善房地产政策，特别是支持刚性和改善性住房需求，有效促进了房地产市场平稳健康发展。

此次调控新政从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策、促进房地产业健康发展四个方面提出12条具体举措。业内认为，新政既有宏观政策的调整，又有微观措施的优化；既运用了行政手段，又完善了信贷、税收等金融政策；既着眼于当前问题，又有长远谋划，对房地产市场、房地产开发企业和购房者都将带来积极影响。

“限购政策调整会立竿见影产生一波小高峰。天津楼市从2016年的顶峰到现在，经过6年积累了不少改善需求客户，政策闸门一旦松动，必将迎来需求释放。”一位房地产中介经纪人对记者说。

据贝壳天津站统计数据显示，天津调控新政出台后，新房和二手房交易都出现了比较明显的回暖情况。“从贝壳平台整体成交情况来看，二手房方面，10月带看量环比9月提升约35%，已经接近今年7月和8月平均水平，10月成交量环比9月提升36%左右，也是一个相对不错的涨幅。另外，在新政出台的9月，下半月对比新政出台前的上半月情况，二手房成交有接近20%的提升，政策作用明显。新房方面，10月环比9月新房认购单量提升23%，9月下半月比上半月提升了24%。”贝壳天津站市场总监杜刚表示，天津房地产市场呈现出不错的活力，在一系列政策的支持和保驾护航下，整体市场保持供需平稳、稳健上涨。

记者走访中了解到，很多房地产中介在新政出台后，打电话通知前期的意向客户，绝大部分都表示近期再来看房，部分前期观望客户坚定信心转入签约。业内认为，新政出台加速了房地产市场的流动性，有利于提升整个市场活力。购房成本降低，市场观望情绪下降，购房者开始逐步出手。虽然受到新冠疫情影响，部分区域可能会出现“需求短暂挤压、后期急剧释放”的过程，但新政举措相对稳健，整体市场平稳，有利于需求客户入市。

市场升温

——在新政和线上房交会双重作用下，中介机构和售楼处到访量增长30%至40%，外来人口购房刚需倾向明显

此次新政出台几天后，作为提振信心、改善民生、便民利企的新举措，为期18天的天津线上房交会开幕，为楼市继续“加温”。在新政和房交会双重作用下，市场回暖明显。

据中指研究院监测数据显示，天津线上房交会期间，中介机构和售楼处到访量增长了30%至40%，新增到访人群中，约30%购房者受“多子女或照料老人”政策带动，获得了购房资格；约10%的购房者为在津就业的新市民，由于纳税社保年限缩短为6个月，获得了购房资格；约35%的购房者受“认房不认贷”政策和利率优惠政策带动，购房意愿较强。

尤其值得注意的是，改善性需求提升明显。近年来，随着我市住房市场发展，在多主体供应、多渠道保障的住房制度下，本地刚需住房需求不断得到满足，群众住房需求由“有房住”向“住好房”转变。此次新政再度出手，定向鼓励改善性住房需求。据统计，今年1月—10月，天津90—144平方米住房销售面积为427.1万平方米，占全市销售比例为67.1%，改善性需求成为市场成交的绝对主力。

外来人口购房占比显著提升。今年1月—10月，我市外来人口购房比例由去年的21.8%提升至今年的25.3%。其中，滨海新区外来人口购房量达到53.4万平方米，绝对值为全市最高；静海区外来人口购房量占本区域成交量比重达到35.2%。在90平方米以下新房中，外来人口购房占比为34%，在144平方米以上住房中，外来人口购房占比仅为15.9%，反映出外来人口购房明显的刚需倾向。

未来走势

——年终土拍或再现“热潮”，促销优惠叠加各类政策带动，市场活跃度将继续提升

近日，人民银行、银保监会发布了金融支持房地产市场的16条重磅政策，包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六方面一系列具体措施。业内认为，这是一项金融政策强心剂，利好房地产市场复苏。近期，多个部委频繁落地利好政策，稳楼市预期更加强烈。对于天津房地产市场今年年底和明年的发展走势，业内预期如何？

“天津调控新政出台后，第三批集中土拍平稳落地，推出的17宗地块全部成交，反映出房地产企业对天津市场信心十足，有效稳定了市场预期。近日，又推出了第四批24宗集中出让地块，这是今年土地挂牌数量最多的一次，楼市逐步进入正循环。进入四季度，房企承压依旧较大，多数已开启冲刺模式，预计年底市场供应保持稳定，促销优惠叠加各类政策带动，市场活跃度将继续提升。”中指研究院天津公司研究副总监田文刚认为，金融16条缓解了企业资金运营压力，帮助企业以时间换空间。无论是天津调控新政还是金融支持政策，都对恢复市场信心起到积极作用。天津第四批土地集中出让，优质地块数量明显增多，地价保持稳定，有利于房企适时补充储备，或将吸引更多企业参与拿地。在供需两端双重因素的促进下，年终土拍或将出现一波“热潮”。随着利好政策效应持续释放，市场信心逐步提升，天津房地产市场企稳回升值得期待。

杜刚也认为，此次金融16条的导向更加精准，从政策方面对楼市给出了非常强有力的支持。“在房企融资方面，金融16条给出了明确支持和保障，比如，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，对于未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。在‘保交楼’方面，支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款，同时鼓励金融机构提供配套融资支持，最大限度保证项目的如期交付，稳民生、稳楼市。另外，对于受疫情影响的买房人还款问题、租购并举问题，在金融16条内也给出了非常明确的政策要求与支持。”杜刚说，在金融16条政策落地后，结合之前天津调控新政、降低利率和合理调整首付比例等利好政策，多方加持、共同影响，将极大提升市场对于楼市的信心，“我们预判，明年天津房地产市场会展现出更加优秀的市场表现，供需两端都会呈现出不错的发展态势。在一揽子政策措施的有力推动下，整体天津房地产市场都会向着平稳健康发展。”

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