重磅！金泽西岑社区“城中村”改造项目最新进展来了，附选址分析

内容摘要：金泽镇西岑社区“城中村”项目咨询单位确定为“上海投资咨询集团”，它也是凤溪社区和赵巷镇等“城中村”项目的咨询方，附项目选址分析。

近日，《金泽西岑社区“城中村”改造项目前期咨询费项目的合同》公告。

金泽镇西岑社区“城中村”改造项目前期咨询费项目招标中标单位依旧为“上海投资咨询集团有限公司”，它也是青浦区凤溪社区和赵巷镇等“城中村”改造项目的“咨询方”，本次标的金额为381万元人民币。

官方的公开信息有限，包括本次公告及以往报道都未提及西岑社区“城中村”改造项目具体范围。

本次公告项目的咨询合同概括：青浦区金泽镇西岑社区“城中村”改造项目位于青浦区金泽镇。现状基础设施存在短板、环境风貌较差。通过对现有城中村地块进行改造，保留部分历史建筑，在此基础上改善基础设施，持续改善村(居)民生活质量，提升镇域风貌，对接虹桥商务区发展，实现区域高质量发展。

尽管“城中村”改造项目具体位置不详，但“城”的基本区域概念还是有的，大概就是在西岑社区现状城市化较集中片区（详见附图）。

这一点在金泽镇的相关官方文件上得到了印证：

• 2020年1月的《金泽镇政府工作报告》中提到了“统筹推进美丽家园、美丽乡村建设，3个小区420户“美丽家园”改造正式启动。”
• 《2020年金泽镇人民政府挂图作战重点工作任务清单》中罗列了“美丽家园”项目，其年度目标显示“2020年金泽镇美丽家园（淀滨东区）项目完工”，这个淀滨东区应该就是西岑社区的“淀滨新村东区”，是上面提到的三个小区之一。

但，上述项目最终暂停实施了，我们来看看是什么原因：

2021年1月的《金泽镇政府工作报告》中提到，美丽家园因西岑“城中村改造项目”暂停实施。也就是说西岑社区“城中村”改造项目应该覆盖到了包括淀滨新村东区在内“美丽家园”项目涉及的三个小区。

我们再来看一下上述现状西岑社区城市化片区未来的功能规划是什么呢？

现状西岑社区城市化片区位于西岑科创中心的中部，根据今年9月批复的《上海市青浦区金泽镇西岑单元 (JZ03)控制性详细规划(修编)》显示，这里主要被规划成了四类地块用地：商业服务业和商务办公用地，商业服务业、商务办公和社区级公共服务设施用地，商业服务业用地，及商务办公和三类住宅组团用地（详见下图，范围内其余未填色区域为公共绿地、道路和河道）。

而至于哪些地块会被纳入“城中村”改造项目，这个目前未知，其实对于属地老百姓来说，最关心的无非是“拆”还是“保留”？

根据已批复的“上位规划”显示，上述规划地块“规划动态”显示均为“规划”，这个“规划语言”用老百姓的话来说，就是这里基本都是要被“拆”的（不排除部分有历史价值的予以修缮留存的可能性）。

公开资料显示，目前西岑科创中心，除了中部区域（现状西岑社区城市化片区+未填色区域），其余区域基本已出让或已启动征地事项（西南角未填色区域不确定是否已纳入征地范围）。

那么，目前西岑社区“城中村”改造项目进展如何呢？

• 2021年12月23日发布《金泽镇政府工作报告》中“过往五年工作回顾”提到了，“编制完成西岑社区城中村改造初步方案。”
• 今年初发布的《2022年青浦区人民政府挂图作战重点工作任务清单》中显示，“待西岑控规批复后，进一步深化研究城中村实施方案、资金测算方案并按程序要求上报”。

按照修正后的《青浦区“城中村”改造实施意见》规定，“城中村”项目认定流程大概主要经历六个节点，而西岑单元的控规在今年9月获得批复，所以个人判断，目前西岑社区“城中村”改造项目可能处于第二阶段（附图带的阶段，仅供参考）。

不过，随着上海国资委旗下的老牌咨询公司上海投资咨询集团加入，相信该项目的推进速度一定会提速。

本次《金泽西岑社区“城中村”改造项目前期咨询费项目的合同》公告显示，本次咨询内容和要求包括前期立项、择优招选、开发建设、事后监督管理四阶段流程，本次服务包含四大板块内容:

1、“城中村”申报材料及相关审批文件的编制及完善
分析项目的资金平衡情况，提升方案可操作性和经济合理性。根据政府要求，编制申报材料文件。
2、商务谈判及合作伙伴择优招选
按照项目批复和前期方案，按流程公开招选合适的合作单位，开展商务谈判和磋商，明确合作合同关键条款。
3、投融资顾问及过程管控
按投资资金高效使用的原则，配合委托方就项目计划进度、开发建设内容、投资内容的优化调整并论证。
4、运营管理和开发绩效后评估
根据政府方要求，组织绩效评估、总结工作成就和不足。

该项目合同履行期限非常宽泛，合同履约期限为项目全部完成。

2021年10月，金泽镇在《关于对青浦区第五届人民代表大会第七次会议第072号代表建议的答复》中提到：

西岑二期动迁安置基地的选址不仅对近期建设项目，如17号线西延伸、西岑社区城中村改造动迁工作发挥着决定性作用,而且关系到西岑社区群众的重要民生问题，同时还将对城乡布局结构和社会发展产生深远的影响。
我镇对动迁安置房进行了新一轮的测算与研究，根据研究结果形成了2个选址意向方案。

上述所提到的西岑二期动迁安置基地，最终选址于西岑科创中心西侧的两幅地块，即25-02、25-05地块作为二期动迁安置基地。也就是说该安置基地未来将接纳西岑社区“城中村”改造所涉及的居民，这意味着该项目的进度或许成为西岑社区“城中村”改造项目启动的条件之一。

目前，西岑社区二期动迁安置基地不仅已公布征地事项，而且今年9月已启动项目设计招标。

《2022年青浦区人民政府挂图作战重点工作任务清单》上显示，今年青浦区“城中村”项目除了上述的西岑社区外，还有华新镇凤溪社区“城中村”，赵巷镇“城中村”，朱家角镇“城中村”，徐泾镇诸陆西路“城中村”和徐泾镇前明“城中村”改造项目。上述项目进度最快的就是凤溪社区“城中村”改造项目，该片区有4幅打包地块被纳入了上海第四批“土拍”活动，镇官方预计年内项目启动。

今年10月，青浦区举办“城中村”项目推介大会（下文简称“推介会”），把形成的14个“城中村”策划项目推介给广大企业。
今年9月，上海市新一轮稳增长“22条”政策措施发布，其中第二十二条便旗帜鲜明地指出，要“充分发挥“两旧一村”等民生工程对扩投资、促消费、稳就业的带动作用，全面提速“城中村”改造”，编制“城中村”改造规划。
资料：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈