“旧改大户”要卖项目？中国奥园公开招标，限定国资背景

时隔一年，物业板块再度被中国奥园摆上货架。但这次，中国奥园列出的出售条件要克制不少。

12月6日，中国奥园挂网发布了一份名为《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》的文件，意欲转让奥园健康29.9%股份，招标日期截至2022年12月19日。

截图自中国奥园官网。

在市场频传中国奥园筹划引入国企战投的风声下，奥园此时“卖子”，并不令人意外。不过，这份招标文件仍释放了一些特殊的信号：文件列明投标者必须具备国资背景，且需合作操刀旧城改项目。锚准城市更新，中国奥园有何“醉翁之意”？

在穗旧改项目至少5个

涉荔湾、增城、黄埔等区

奥园健康是奥园集团上市主体之一，隶属物业板块。根据招标文件，奥园健康此次拟转让约2.17亿股、每股面值0.01港元的普通股，占全部已发行股本的29.9%。这也意味着，若出售成功，奥园健康前三大股东将重新洗牌，持股比例为55.15%的实控人郭梓文，将不复第一大股东的位置。

中国奥园对投标者列出了不少条件，尤引人注意的有两点：其一，投标者必须是国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体，即锚准国资背景；其二，买方需与中国奥园或其指定成员公司签订战略合作协议，内容有关在中国奥园满意的程度进行旧城改造项目。

城市更新是中国奥园此前重点布局的一大业务。据其2021年中期报告，公司拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，预计额外可提供可售资源约7543亿元。奥园健康董事会主席郭梓宁曾在去年中期业绩发布会上表示，中国奥园在10多年前就已涉足城市更新。

从已公开的信息来看，中国奥园在广州至少拥有5个旧村改造项目，分别为荔湾区东塱村、增城区南坣村及横塱村、黄埔区旺村及新田村，投资总金额近280亿。因资金链承压，项目实施进度不一，部分项目或有停滞。

中国奥园在广州至少拥有5个旧村改造项目，图表为详细信息。

以黄埔区新田村为例。据广州公共资源交易中心信息，2021年4月，中国奥园联手广州东龙投资拿下新田村旧村改造项目，项目拆迁安置总投资额约30亿元。但据人民网“领导留言板”一条2022年7月27日的留言，有网友反馈：新田村于2020年9月正式启动拆迁方案，自2021年4月18日签约至今，企业拖欠发放临迁费，村民生活受到影响。

同样位于黄埔区的旺村则已进入施工阶段。该项目由中国奥园、港龙（中国）地产及科学城集团联合操刀，拆迁安置总投资额约15.7亿元。据旺村经济联合社“旺村家事”微信公众号消息，去年12月底，旺村村首批回迁安置房主体结构迎来封顶。但此后，该账号再无披露项目动态。

增城区南坣村项目也遭遇了“是否延缓”的提问。2019年，中国奥园与增城区本土房企广东合汇集团联名，正式成为南坣村旧改合作企业，随后，又迅速推出新建商品房项目“奥园合汇悦城”，一时吸引市场眼球。但自去年年底以来，该新房项目鲜见宣传动态。

2020年4月，南坣村旧村改造项目开展集体物业清拆工作。图源“广州增城发布”

今年8月，有网友在人民网“领导留言板”询问南坣村旧改进展，相关部门回应：“受城市更新政策调整和房地产市场变化的影响，南坣村旧改项目实施方案正在优化调整。经广州市城市更新工作领导小组会议审议通过，南坣村旧改项目已列入广州市2022年城市更新项目年度计划（续建项目）。”言下之意，南坣村仍有重新推进的希望。

荔湾区东塱村、增城区横塱村项目则暂未有实质性的拆迁动作。值得一提的是，东塱村旧改项目也曾被中国奥园摆上货架。2021年11月，广州金源鸿大置业有限公司入股东塱村项目公司，完成工商变更后，广州金源鸿大持有49%股份，中国奥园则持有51%股份。

锚准国资背景

奥园健康先行绑定城市更新

从招标文件列明的条件来看，中国奥园可能已有了潜在的买家——放眼市场，既拥有国资背景、又有意愿开发城市更新项目的买家并不多。兼因中国奥园部分旧改项目推进停滞，对买方资金实力的挑战更大。

一名就职于某国资背景房企的高管告诉记者，他们此前曾收到一份“鼓励功能性国企开展旧改”的文件，因此，无论是国企主动接手旧改项目，或是出险房企寻求与国企合作，该人士认为都“不算意外”。

“但对国企而言也有一定压力，部分项目可能存在问题，比如前期开发商已经与一些私人单位合作了，这个时候我们要做的话，就要把前面这些账给理清、理好，或者化解掉，这时我们也会斟酌筛选。”该人士表示。

某国有大行人士则认为，国企加入有助于项目获得银行贷款，尤其是出险房企的项目。“一个旧改项目动辄去到几十个亿的资金，若后续难以为继，会对企业和银行都产生难以预料的影响，现在我们会重点支持国企、央企和稳健的民企。”

这或许也是中国奥园的“醉翁之意”。而实际上，奥园健康此前也已经“绑定”了中国奥园的城市更新项目。

就在2021年5月，奥园健康与奥园城市更新集团达成了战略合作关系，为后者主导的城市更新项目提供前期策划及后期运营等服务。据协议内容，奥园城市更新集团的优质土地储备会逐渐转化为奥园健康的管理面积，后者有望新增管理面积超千万平方米。

此番转让股份，中国奥园能否迎来心仪的合作对象？答案尚有待揭晓。眼下，中国奥园仍面临流动性的难题。

据其2021年中报，中国奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。看似可覆盖其短期有息债务，但中国奥园仍于今年年初官宣违约，进入债务重组阶段。有媒体于近期报道称，中国奥园拟重组百亿元境内债，进展顺利，有望在近期获通过；境外债务的重组也在推进中，但重组计划仍未敲定。

目前，奥园三家上市主体中，中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）仍在停牌中。停牌前，总市值分别为35亿港元、13.5亿港元。奥园美谷（000615.SZ）今日收盘6.92元/股，总市值54亿。

采写：南都·奥一新闻记者 林少娟