广州旧改，动起来了！

2021年8月，城市更新防止大拆大建发文至今，眨眼一年多时间。

广州作为首个跟进住建部旧改新政的城市。曾经运动式的、大规模的旧村改造项目全面急刹车。

叠加房企流动性寒冬，这一年来，广州旧改项目偶有动静，但未见大动作。

广州城市更新还继不继续？怎么继续？

没想到，临近岁末，答案似乎浮出水面。

一边是政策续期，给与信心支撑；另一边是十多条旧村控规批量获批，给予实质性进展。

12月3日，广东省自然资源厅发布了向社会公开征求《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》意见的公告。

这里有一个背景，2018年4月，《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》发布，有效期5年，将于2023年4月4日到期。

这次修订稿的发布，意味着对2018年文件的“续期”，在原有基础上有了多处微调，但更重要的是原文重申：

将“三旧”改造作为市、县、镇级国土空间总体规划重要内容。

地级以上市、县（市、区）自然资源主管部门可以根据实际需要，组织编制“三旧”改造专项规划和年度实施计划。

这意味着，从站位上肯定了：三旧改造仍是各地统筹新增与存量用地的重要渠道。

从执行上细化了：接下来新的一年，或能陆续看到各城市旧改年度实施计划。

与此同时，暌违一年的广州城市更新，陆续有了突破进展。

11月29日，广州市规划和自然资源局白云区区分局透漏，已收到白云区钟五龙岗村和黄边村改造项目批复文件，成为去年部委等强调“城市更新中防止大拆大建等”工作思路以来的，全市首批获批的城市更新旧村改造项目。

在2021年7月至2022年9月期间，长达一年多，广州未有批准城中村改造的控制性详细规划记录。

但局面近期被打破，包括黄埔、番禺、海珠等13条旧村改造下半年来批量获批，还有村宣布加快方案设计工作。

控制性详细规划，意味着什么？

控制性详细规划的作用，可以理解为国有土地使用权出让、开发和建设管理的法定前置条件。

一般，规划流程按照：

总体规划→控制性详细规划→修建性详细规划

是城市更新项目从宏观到具体的递进过程，虽然离指导落地开建的修建性详细规划仍需时间，但说明各村的改造进入了承上启下的阶段，朝着具体实施的方向推进。

事不宜迟，我们看看各村规划情况。

白云区

五龙岗片区

五龙岗更新单元位于白云区钟落漳镇北部，南临规划六路， 西接健康大道、广龙路，北至规划支路，东至广吉路，临近京珠高 速新广从路出入口，面积136.63公顷。

该村改造项目是广州民营科技产业园（美丽健康产业园）重要组成部分，以美丽健康生产智造为产业基础，以生产性和生活性服务为支持，实现化妆品及生物医药往高附加值环节延伸。

项目范围内有新广从路及地铁14号线，距广州白云国际机场约10公里。

黄边片区

黄边村旧村全面改造范围内规划总用地面积39.11公历，总建筑面积85.32万平方米，其中居住建筑面积的.89万平方米（包含政府统筹居住建筑面积3.42万平方米），商业服务业建筑面积12. 92万 平方米，独立用地公共管理与公共服务设施公用设施建筑面积351万平方米。

黄边村位于广州设计之都，临近106国道、华南快速、地铁14号线鹤南站彭边站、地铁2号线黄边站、空港大道。项目拆建比仅1：0.96，并高标准配置学校、市政设施、绿地及产业配套等公共服务设施，其用地占改造范围的55%。

黄埔区

水西村

项目地块位于黄埔区中部.项目地块周边交通便捷， 临近地铁21号线水西站，地块南侧为环岛形互通式立交，北二环高速、济广高速、广佛肇高速等区域性道路在此交汇，西侧紧邻双向4车道萝平路。

萝峰片区

规 划 范 围 位 于 黄 埔 区 萝 岗 街 ， 北 临 广 惠 高 速、西临水西环路，南临开创大道、东临玉岩路。

规划范围以居住用地、商业商务用地、商住混 合用地、中小学用地、公园绿地、其他服务设施用地 及城市道路用地为主，计容总建筑面积约152. 2万㎡,其中居住建筑面积约104. 7万㎡,商业商务建筑面积32.4万规划总人口约3.4万人。商业商务用地容积 率2.5-4.0 ,居住用地容积率3.43 -4.81，商住用地容 积率4.37，行政办公用地容积率3. 03。

凤尾旧村

控规调整范围位于黄埔区九佛街道，知识城国后生物医药价值创新园北部，东至创新大道，南临康耀七路，西邻永九快速路，北至康耀北路.控规调整范围面积 32.34公顷,所在AG0618规划管理单元面积129.11公顷。

大塱村

规划范围：北至开创大道，西至开达路，东至京港澳高速, 南至开泰大道，规划管理单元用地90. 59公顷。

沙步旧村

已批复的沙步村改造范围（建新 范围），南至广州保税区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路 （黄埔东路）由北侧经过，面积158. 27公顷。

长安片区旧村

规划范围：东至开创大道，南至乌涌，西至雅居乐富春 山居，北至广汕路，总面积40.70公顷。

笔岗社区宏岗旧村改

宏岗旧村改造项目位于广州市黄埔区，东至笔村大路 ,南临宏岗河，西至丹水坑路（东鹏大道），北至宏明 路 ， 本 次 控 规 调 整 范 围 面 积3 6 . 4 4公 顷 ， 涉 及 黄 埔 区 AG0233、AP0707规划管理单元，规划管理单元面积 213. 79公顷。

荔湾区

鹤洞村

项目地块位于荔湾区白鹅潭商务区东沙片区，北至鹤洞路，南至广钢新城，东临珠江后航道西岸，是荔湾区“白鹤 潭沿江总部经济带”上的里要节点。

大坦沙

涉及河涌、容积率和绿地面积的调整。

海珠区

用地布局：总用地581.9公顷，其中建设用地424.33公顷，非建设用地（为水域和农林用地）157.57公顷。

商业服务业设施用地（含总量控制区）53.21公顷，居住用地61.70公顷，建筑面积310.65万平方米，平均容积率5.03，建筑限高120 米；规划按照服务不少于9. 46万人的居住人口规模配置公共服务和市政基础设施342处。

番禺区

里仁洞

11月，里仁洞实施方案获批，是2022年番禺区首个完成审批的旧村改造项目，标志着里仁洞村旧村全面改造项目进入实施阶段。

里仁洞村位于长隆万博功能区，项目改造面积约162公顷，规划建设量约391万平方米， 计划打造包括2座活力天桥、3座生态天桥和3座便捷天桥在内的人行跨街天桥及空中连廊系统，缝合番禺大道两侧空间。改造范围内配置了346处共45.89万平方米的公服及市政设施，包括1处区级文化艺术中心 （青少年活动中心） 、1处综合医院、1处96班完全中学等。

在复建和融资住宅中规划约30万平方米、5300套小户型住宅。

推动产业转型升级，提出打造“时尚都会，科创高地”的产业发展目标，改造后预计可提供产业总建筑面积122.93万平方米，创造就业岗位12万个。

值得一提的是，里仁洞获批后，石壁村改造也传出新动态。

石壁（一二三四村）旧村全面改造项目是广州南站地区的重点城市更新项目。

11月23日，番禺区城市更新局组织石壁（一二三四村）项目相关方案编制单位、合作企业召开项目协调会。下一步，将推进控规局部调整报批、标图建库动态调整申报、土规调整方案报批等改造方案审批前置条件的完成。

可以预见的是，即将到来的2023年，广州旧改提速成为大概率事件，你怎么看？

部分资料来源：南方都市报