光谷学区实探！金融港逆袭关山大道？一个月3000组带看！

　　一直都有光谷朋友打听光谷二手房，近日，小编来到了光谷最强学区双子星板块——关山&金融港，实探了一把。

　　光谷学区目前面临的现状就是优质的公立初中太少，对于光谷的家长们来说，能按学区选择的好学校，只有光谷实验中学。所以，光谷二手房只要是某小学+光谷实验中学的组合，价格在区域内就偏高。

　　因此，近两年关山大道与金融港次新学区房价不断冲顶！

　　实地探访后，小编有一些新的发现：

　　1、意外！光谷第二梯队学区次新房今年销量干翻了第一梯队学区次新房。

　　2、虽然次新房整体价格下滑明显，但是强学区对于房价影响依旧显著！即便是同一个小区，对口不同学校，价差越拉越大。

　　3、光谷学区房热度居高不下，光是典型二手房单月带看量直逼3000次！

　　4、品质是除了学区之外影响房价的重要一道坎，决定了房价的上限；而房龄则不一定。

　　5、慎重！关山大道、金融港均有规划和在建学校，未来学区不稳！不过新学校依旧潜力可期。

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　　Part.1

　　2022年单价整体高位回落！一年狂降14.01%

　　标杆盘5年涨幅78%！换手率最高达41%

　　1、二手房置换链条受阻！今年平均换手率24%，2022年二手市场热度不减！金融港四小龙逆袭关山大道！

　　关山大道、金融港典型学区次新房此前成交一直十分活跃，但是今年平均换手率24%。 相比光谷中心城核心高出10%。 其中换手率最高的是 万科红郡，换手率41.27% 。

　　不过，同样对口光谷实验初中的 金融港四小龙 ——万科城市花园、万科红郡、当代国际花园、现代森林小镇相比关山大道便宜8000-10000，居住舒适度还不错，今年 成交量完爆 第一梯队学区次新房—— 保利时代天悦 ！

　　2、房价高位回落！光谷房价的领头羊领降！

　　受整体行情影响，关山大道和金融港次新房价都有不同程度回落， 平均跌幅7% 。跌幅最大的小区是保利时代北区， 跌幅高达14.01% 。

　　关山大道达到价格回调，在最卷的中小户型价格上表现最为明显，不少价格甚至回到了2017-2018年。

　　去年保利时代南区二手房最高成交价39266元/平（71.37平户型），单价直逼4万，总价280万；而今年最高价38536元/平，是一套25.69平一房！

　　不过即便是保利时代南区今年房价降了，但是近5年涨幅也高达78%。

　　去年5月97平三房，单价38466元/平，总价372万；今年单价32156元/平，总价314万，晚买半年58万。

　　去年最高价超过保利时代南区的万科城市花园，成交的是一套退台洋房，最高39979元/平，今年便宜2.3W，贵的也才2.7W+；小高层去年成交单价最高31834元/平，今年最近成交的一套才22313元/平，降幅也十分显著。

　　2021年成交数据

　　2022年成交数据

　　相对稀缺的300-500w档刚改及改善产品在上半年下调不明显，但是受大行情影响，加上改善置换基本上都要卖了再换，关山大道、金融港改善次新房价格和流动性双双显著降低。

　　3、同小区对口不同学校，价差达3100+。

　　去年保利时代南区与北区房价差2100元/平，今年差距已经高达3115元/平。教育资源占了很大比重。

　　保利时代南区（保利时代天悦）对口的光谷实验中学是光谷片区为数不多优质的公立初中，公办排名第一，2022年普高升学率71.46%，比2021年又上升了0.4%。

　　保利时代北区对口的光谷二初，2022年普高升学率56.7%。

　　3、对口中学一样，品质、房龄很大程度影响了流通性。

　　位置稍微差一点的金地格林东郡与保利时代南区对口的都是光谷实验中学，但是就是卖不过房龄更新一点的保利时代南区。

　　同样的情况在金融港也是一样。当代国际花园、现代森林小镇就卖不过万科红郡。

　　4、二手房挂牌超1200套，近期带看活跃！

　　两个板块典型二手房，挂牌量惊人，不过带看量也高达2655次！

　　5、关山大道、金融港学区格局或大变天！

　　要提醒还想高位赌光谷学区的人，慎重！关山、金融港的学区房真的不稳。

　　光谷有不少新建和今年刚建成的学校，肯定会改变目前对口的格局。光谷实验中学生源已经不堪重负了，分流是迟早的事！

　　1）如果是已经入了一小+实验第一梯队房子的家长，就不要焦虑了，光谷实验中学生源真的太饱和了，学生密度高。分流是大势所趋。

　　传言说， 光谷一小等学校 ，将不再对口光谷实验中学，转而 对口曙光学校。光谷十小的对口初中，也将大概是曙光学校 。

　　如果一小未来对口曙光不一定是坏事，在家门口上学也近，光谷新校都有名校潜力，只要周边圈层到位了，会越来越好。

　　2）虽然金融港学区也不稳，但是金融港四小龙则是处境各不同。

　　光谷二小这边，有一所九年一贯制初中+小学的金融港学校正在建设。

　　理论上来说，现在对口的四个小区都有被划分到金融港学校的风险， 不过这个学校目前延迟一年投入使用了。

　　光谷二小这边，有一所九年一贯制初中+小学的金融港学校正在建设。 理论上来说，现在对口的四个小区都有被划分到金融港学校的风险， 不过这个学校目前延迟一年投入使用了。

　　关于金融港学区可能的变化，小妹与中介交流后大致有以下的看法：

　　目前被划出去可能性最大的是现代森林小镇。

　　当代国际花园是gwy小区，划片可能稍微小一点。

　　比较稳的是万科城市花园、万科红郡，因为光谷二小是万科引进的学校。 （具体划片以当年实际划片为准）

　　3）还搞不清楚关山、金融港学校咋回事的，看下图！

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　　Part.2

　　实踩保利时代&万科城市花园

　　现代森林小镇&当代国际花园

　　第1站：

　　保利时代

　　小区实探

　　整体印象：

　　鹤立鸡群新小区，房龄不长，周边比较繁华，南北区房价差异大！就是小区“意外”与“事故”太多。

　　保利时代南区属于次新小区、精装交付、产品设计新颖、品质优良，还带双学区，从房价也能看出在关山大道一众二手老小区中鹤立鸡群，颇受关注。

　　小区品质也还是在线的。 像电梯厅空间就比较宽敞。

　　电梯间里虽然没有安装空调，但是贴心安装了风扇，夏天很热也能起到一定解暑作用。

　　活动区也是项目一大亮点。运动场所、休息亭子、儿童活动区、大草坪随处可见。架空层空间比较丰富。

　　不少楼栋之间都设置有凉亭，不少老人在下棋。

　　架空层随处可见，不过设施比较基础，大多就是简单摆了桌椅之类。

　　地下大堂外部也有一些设计的小心思。

　　不过，项目还是有一些小瑕疵，据说最近小区又有失火现象，以前也发生过一些意外。当天到访的楼栋 三部电梯就有一部是坏的，电梯还在维修。

　　车库白天也比较昏暗。

　　2017年底，保利时代南区新房均价18500元/平，现在保利时代南区成交价接近3.3万！ 相当于是5年涨幅78%！

　　目前，保利时代南区最近成交总价大概在300—500w这个区间。这个价格，差不多可以去汉口或者武昌比较好的学区买套房了。

　　保利时代南区挂牌有26平一房、72平两房、93-130平三房（一卫两卫都有）、140-147平四房，基本上各个面积段都有。

　　72平成交价在230-263万之间；98平成交价在255-302万都有，高层的中区比低区贵了31万。超高层中区居然比早卖出去的低区便宜6万。

　　第2站：

　　万科城市花园

　　小区实探

　　整体印象：

　　给人自成一城的小城市的感觉。一条主干大道穿越东西区。小区内底商成熟，小区里面还有菜场、商业街，内部还有公交站。

　　小区分上东区、上西区两个大的板块，每个板块又分小组团，每个小组团也是独立的。花园洋房、多层住宅、高层、别墅。上西区与光谷二小一路之隔，小区东面就是光谷实验中学。

　　从房龄来看，万科城市花园小区超过了10年，属于老旧小区。但实地来看，外立面都维持得还不错。

　　小区园林非常茂密，树龄非常老了，到处都是绿荫，小区内部绿化非常好。

　　小区物业费相当良心了。多层1.49元/平/月。

　　到处都有水景，但是到处一滴水都木有，水景全部未开放。

　　小区内部商业随处可见，非常成熟。餐饮店还蛮多的，还有菜场，平时买菜很方便。

　　退台洋房，步梯房，一楼带院子，门禁还比较严。

　　不过，小户型所在楼栋就比较一般了，像筒子楼一样，而且临近高架，噪音非常大。

　　目前在售的11层小高层53平小户型，165万；高层98平两房260万；小高层92平两房，总价不到220万；100平两房275万；128平三房327万；77平复式，310万；6层花园洋房不到250万。

　　第3站：

　　现代森林小镇

　　小区实探

　　整体印象：

　　开发商名气不大，小区内部维护的不错。整个环境和绿化很不错，还有大片的水景十分难得了，而且非常安静。美中不足的居住人群太复杂了，不少都出租了，有的房源甚至做了群租房，隔断成8户。采光非常差。

　　小妹实探发现，现代森林小镇几期房龄不一。最近的四期2013年7月竣工，房龄也有快十年了。

　　园林虽然不是很有特点，但是维护的比较好。成片连着的水景。

　　也因为小区绿化很密集，还贴心设置了驱蚊装置。

　　外立面比较气派，尽管快十年但是看上去还很新。

　　还有专门的晾晒区，对于低楼层以及家里空间不大的住户，真的很友好。

　　随处可见的休息长凳、环形跑道。

　　架空层，与同时代小区差不多，设施比较少，有的有健身器材和长凳，有的则主要是放的电动车。

　　幼儿园在小区内，完全不用出小区，非常安全。即便是家里老人平时接送孩子上下学非常方便。

　　小区居然还有供暖，貌似前几年在武汉并不多见，这一点挺不错的。

　　这个小区其实主要是户型和居住人群问题。

　　目前，11层小高层90平内一两房比较多，51平130万上下，62平175万，79平180万，91平两房200万左右，96平两房246万左右，103-108平三房235-270万左右。成交的大户型较少。

　　第4站：

　　当代国际花园

　　小区实探

　　整体印象：

　　小区分16个组团，是光谷少有之低密度社区，产品多样，有退台式花园洋房，多层、高层、别墅区。当代国际花园小区是光谷少有的集中供暖小区。

　　此次实探，小妹发现当代物业也比较尽职尽责，查验登记后才可以进入小区。

　　小妹瞅了下，停车费貌似并不贵。

　　最让人惊讶的 小区靠近三环边居然还藏着一个6000平运动公园。

　　还有就是小区 内部设施，真的非常强大， 有生鲜市场、当代综合文化服务中心、青少年活动空间、当代社区卫生服务站。 可以免费预约羽毛球场、游泳池、读书馆。

　　电动车设有专区停放，还安装了挡雨棚， 细节满分。

　　园林也是项目一大特色，繁茂的树木与绿植，高低错落，维护的算不错。

　　不知道是不是光谷同年代小区都喜欢褐石红砖风格，这已经是小妹当天二手房探盘里看到的四个这个风格的小区。尤其是多层产品尤为多见。

　　相比万科的退台洋房，当代的略显逊色，整体环境也有些杂乱。

　　铂公馆2015年均价9200，2022年单价在18000-25000。目前，58平小户型100万左右，93平三房240万左右。不少楼栋是两梯六户，80平客厅不是朝东就是朝西，而且没有阳台。93平户型倒是南向采光，但是厨房采光一般。

　　一期总高6层，基本上都是成交的120-146大户型，总价298-400万。二期总高6层房源，72平两房不到150万；88平两房200万左右；113平三房280万左右；三期小高层87平185万，高层84平190万左右。三期大户型成交比较多，350万左右总价，估计不少房源就是做了隔断间出租。

　　Part.3

　　在关山大道&金融港买房，怎么买？

　　在关山大道，如果纯改善，对学区没那么介意，不妨看看新盘，品质和产品都有一定迭代升级。 如果考虑学区，关山大道房龄较短的次新小区没有哪一个是完全稳的， 但是部分房龄短一点的次新小区小区生源估计不会太差，即便是划到新学校，相信学校还是有一定潜力的，只是需要时间证明。

　　金融港板块，生活氛围成熟、配套完善，之前学区也还不错，所以前期二手房市场关注度较高。考虑品质+自主改善优先选万科。 万科红郡更加闹中取静，品质方面强一点；当代国际花园也可以看看，毕竟挨着金融港北站，一街之隔就是金融港学校。但是切记不要选临近高架的楼栋。因为东面和北面挨着高架，所以选的时候尽量远离高架。

　　按照预算来看，

　　200万内，可以看看当代国际花园77平两房。

　　250万左右，可以看看保利时代78平两房；万科城市花园小高层93平两房只要200万出头。

　　320万左右，可以看看保利时代南区98平三房、旭辉千山凌云116平小高层、123平超高层次新房。

　　居民群、房产群、福利群

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　　编辑：谷同学