大东海玺悦地铁纯商房品质如何？福州这处百亩二手房，还能买吗？

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近期，有关注五里亭的购房者咨询周边新盘大东海玺悦的情况，询问该社区品质如何。

此外，也有购房者咨询老仓山的正祥滨江假日这个社区，现在这个行情能买吗。

关键词：五里亭、纯商房、地铁盘

@hmjie

Yesir老师，我想了解一下五里亭的大东海玺悦，这个项目品质如何？

Yesir答疑：

大东海玺悦位于福马路以北，连江北路以东，茶会路西侧，位于东区板块五里亭片区。

区位上，该项目凭借五里亭立交桥这一福州东二环路线上重要枢纽，周边的道路早已成熟多年，同时距离地铁2号线五里亭站400米左右，在五里亭片区周边的新盘中，也属于出行便利的社区之一。

配套上，周边福州国际家具城、南方建材市场，五里亭茶叶批发市场等垂直类商业配套，居民消费类的主要大型商业配套则在2公里内，如世欧王庄广场和东泰禾广场；生态公园上，社区北侧1公里左右可抵达晋安湖公园，医疗上省肿瘤医院、晋安区医院，也在1公里内，整体来看，除了未有优质的教育配套外，其他生活配套均齐全，且均有一定的距离。

大东海玺悦具体情况如何？根据目前公开的信息可知，该项目占地面积23.7亩，项目容积率2.2，绿化率30%，分南北两个地块，南侧的地块一为住宅社区，北侧的地块二为配建的幼儿园，地块一规划4栋高层住宅，未有其他安置房配建，为纯商社区。

由于地块处于南北两处老社区的中间，虽然能阻挡一部分五里亭立交桥带来的路噪，但也导致楼栋间隔较近。户型上，该项目主推89、119、129平三个面积段的房源，89平为标准三房户型，119和129则为四房户型，公摊23%，但据置业顾问透露，项目得房率会在90%。89和119平为两梯四户，129平为1梯1户户型。项目预计2025年建成，为毛坯房。

价格上，由于项目预计12月中旬到下旬开盘，目前价格尚未透露，据置业顾问表示，项目价格会参考目前五里亭片区周边在售项目的价格，单价在30000元/平上下浮动。

综上，从区位来看，该项目有地铁配套的加成，与周边各主要配套均维持在1公里的距离，兼顾了便利性和距离感。产品上，虽然地块受限，但好在是小型纯商住宅，房源数量不多，社区整体住户不会太大，有一定的纯粹性。建议可至售楼部了解，并到项目周边实地探访，待价格公布后，可与周边同品质新盘比较，择优入手。

关键词：鼓楼、闽江北CBD、洋房

@柠檬酥

Yesir老师，请问富力中心对面的望龙芳庭小区，近期价格如何？

Yesir答疑：

望龙芳庭位于上浦路以西北，闽江学院工业路校区以南，位于闽江北CBD的周边。地段上，该社区与海晟闽江印象相近，在《【Yesir答疑】 093》第二问中就有分析，总体而言，该社区在共享鼓楼区核心片区的医疗、商业、生态资源，同时也能享受苏万宝商圈、西江滨大道江景、闽江北CBD等商业、产业配套。

望龙芳庭自身情况如何？该社区建成于2005年，房龄距今17年。社区占地面积42.6亩，容积率2.3，绿化率28%，共建10栋总高在6—9层的洋房。值得注意的是，由于该社区位于上浦路一侧，且近年上浦一带在扩建高架道路，故社区噪音较为明显，且高架桥建成后对社区的采光、噪音也有不利影响。此外，该社区的隔壁还座落一处天然气加气站，也有一定不利因素。

价格上，据中房研究数据显示，望龙芳庭近三个月成交均价为23867元/平。

户型上，该社区主推97-123平三居刚改户型，同时，该社区由于楼层较低，存在部分楼栋为楼梯房，需注意。在中介平台上，近来该社区挂出房源以104-120平的房源为主，房源有限。

综上，望龙芳庭虽然在地段上有明显的优势，但社区自身所处区位周边环境略为不利，建议先实地探访，并与周边同品质社区对比，多作选择考虑。

关键词：老仓山、百亩盘、小高层

@神勇小靖

Yesir老师，请问仓山的正祥滨江假日这个社区，现在这个行情能买吗？

Yesir答疑：

正祥滨江假日位于上渡路以北，闽江大道以东，横江路以南，位于金山板块与老仓山板块的交界处。地段上，该社区位居金山、老仓山的交界处，周边生态公园环绕，江心公园、长安山公园、烟台山公园等自然人文景区密集，宜居属性良好。同时沿闽江大道向西3公里可抵达爱琴海商圈，沿上渡路向南联通鹫岭路，直达奥体中心。整体来看，除了在教育配套上有明显短板外，该社区所处地段较为便利，周边配套尚可，有一定优势。

正祥滨江假日自身情况如何？该社区为2004年建成社区，房龄距今18年。占地面积150亩，容积率2.24，绿化率35%。社区共规划29栋住宅，以7-11层的小高层为主。该社区由于建成时间较早，早年该社区的北侧座落上渡建材市场，社区人群流动较为复杂。此外，该社区内在停车场的规划上有明显不足，没有做到人车分离。

价格上，据中房研究数据显示，正祥滨江假日近三个月成交均价为21880元/平。

户型上该社区主推95平到150平的改善大平层户型。在中介平台上，该社区目前挂出房源多以100-125平面积段的房源为主。

综上，从近期行情来看，虽然该社区从价格走势上有所抬升，但拉长时间段来看，近期价格仍处于价格低谷，有一定的优势。此外，若从社区品质来看，该社区略显老旧，且在周边区位配套优劣均明显，建议可对比周边的新盘，若价格相近的的情况下，还是建议选择新盘，或房龄相对新的社区。

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