专家论证会 || 金运LIVE·金智里：“产商融”打造数智健康创新园区

11月30日下午，应江苏金陵交运集团有限公司委托，南京商业地产商会邀请智库专家，专题论证“金运LIVE·金智里数智健康创新园区”项目整体方案，就该项目的设计规划方案、商业运营、产业运营等内容把脉问诊。

南京问策商管公司原董事总经理苏晓晴、南京一九一二集团副总裁臧光伟、南京熙南里历史文化休闲街区副总经理蔡雷民、星河产业集团南京产业公司常务副总经理徐炎、蕾奥规划南京分公司总经理景鹏等南京商业地产商会智库专家成员参加论证会，围绕金运LIVE·金智里的产业定位、产品思路、招商运营、政策解读等结合目前南京产业、商业发展现状进行了深度讨论，提出诸多具有战略性、战术性意见。

江苏金陵交运集团有限公司董事长孔维成率管理经营团队参加论证会。上海方度设计、银城商管、世邦魏理仕和金运LIVE·金智里项目组分别提报专项方案。

江苏金陵交运集团成立于 1949 年，是交通部全国道路运输重点联系企业、国家道路运输货运一级企业、国家 AAAAA 级综合物流企业，中国百佳创新示范企业、江苏省物流龙头企业。近年来，企业发展形成以货运物流、客运旅游、教育培训、商贸物业为一体的综合型交通产业集团。集团倾力打造的金运LIVE·金智里项目位于鼓楼区汉中路278号，是南京市第二批城市更新试点项目之一。项目主要由20栋体量不一、6层以下的上世纪七八十年代建筑组成。未来，这里依托周边丰富的医疗卫生资源，通过对现有建筑、环境进行改造提升，对功能进行优化重塑，将蝶变为具备“科研办公+特色商业+健康服务+文化传播”复合功能的数智健康创新园区，重新回归大众视野。

当下，城市更新是热点也是焦点，苏晓晴提出，“产商融”应是城市更新项目的新出路。“产商融”不是简单的三明治式的办公+商业模式，而是在园区内利用商业带动人气，用产业来稳定大盘。城市更新项目要想做成产商融项目，其策划操作路径应该是：城市研究—地块研究—周边资源—载体研究—类型定位—市场研究—功能规划—业种业态—建筑本体—建筑更新(修拆改建)—对标管理—项目投入—未来产出—项目概预算。

臧光伟建议，应进行更深入的在地性研究，城市记忆很重要，应该保持城市更新的初衷，在公共空间的规划上多下功夫。以健康产业为主导的项目，公共空间的绿色景观必不可少，合理规划空间的功能性和景观性十分重要。项目改造除了注重美观，也要注重功能性，改造过程应预留各类硬件设备的安装空间。他希望金运LIVE·金智里是绿色、健康且充满氧气感、生命力的场所。

蔡雷民认为，金运LIVE·金智里数智健康创新园区将产业方向定位为健康产业是大有可为的，项目背靠南京医科大学、南京中医药大学两所医学院校及周边数个三甲医院，在资源集聚上具备天然优势。在提及城市老旧建筑改造时，他认为城市更新项目既要更新，也要关注项目上建筑原有的形态。为留住“时光建筑”，可以使用科技的手段保住旧时的回忆，探寻其文化价值、审美价值、历史价值，讲述南京故事，期待未来能在喧闹的城市中心看到一座有时光感、历史美感的园区。

在产业招商方面，操盘过南京星河WORLD产业园的徐炎提出了相当实用的建议，那就是体量相对较小的项目做规划时应该趋于简单化，回到项目本身，偏重于产业招商的同时，也要兼顾市场。类似商业与产业并重的项目，建议在招商层面同步启动，锁定龙头企业，走好第一步，奠定市场信心，更利于后期的动态管控；同时可培养高素质的招商团队，站在统筹角度考虑全域招商，提高团队的综合能力。

蕾奥规划是专业的规划设计机构，景鹏从专业角度出发，给出建议。他说项目可提前做好产品说明，设计和商管团队应共同细化完善楼栋功能使用说明，整体招商应该前置，因为产品一旦成型，招商策略就很难改变。体量较小的园区，部分产品定制化也许是个不错的选择。景鹏还建议，像金陵交运这种企业文化特色鲜明的业主方可充分使用交运的主题和客运站的老记忆，利用商业场景，在汉中路沿线打造一个精神堡垒，引入重大IP，强化文化记忆，在汉中路沿线强化场景记忆点。

鼓楼区商务局副局长陈贯源、鼓楼区华侨路街道副主任张恒应邀出席论证会。

张恒认为，项目的成功有三个层次，第一，项目建成，保持资金平衡；第二，诞生鼓楼区的样本和标杆；第三，找到团队和模式的成功路径。产业的发展更加依托的是资源的导入，金运LIVE·金智里项目周边的资源非常优质，有两所医学院校，一栋电信大楼，还有环五台山的健康产业圈。他对项目的期待有三点，第一，有明确的产业定位，定位是目标，是努力的方向；第二，希望项目导入产业领域的龙头企业和优质的成长型企业，发挥领头羊的作用；第三，培养新动力，引入创新型企业，这是未来园区能保持创新力和活力的重要因素。

陈贯源说，从新街口商圈西北象限沿着金陵饭店一直到金运LIVE·金智里项目，可总体打造成一个“毛细血管”一样的漫步式街区，期待金智里在新街口商圈的西北象限点亮鼓楼。鼓楼区目前拥有鼓楼创新广场IN BOX街区和环南艺水岸艺术街区，金智里这样的项目在鼓楼区具有稀缺性，能够加入环五台山健康产业圈，共享相应的政策和支持，联动区招商部门，将健康产业的龙头企业引入园区，不断强化“健康”属性，给消费者留下深刻的记忆点。

南京商业地产商会执行会长冯宪法主持论证会。他认为，商业有无限魅力，产业可赋能城市，都需要不断创新和升级，他感谢与会专家贡献智慧，凝聚行业力量助力南京代表项目，也希望继续陪跑金智里的建设和持续运营，让金智里成为网红和明星园区。