香港楼市要大跌了？！全年或跌20%……

加息阴霾及经济前景未明朗下，市民睇淡楼市前景的比例大增。花旗银行日前（22日）发表“2022年市民置业意向调查”，结果显示16%受访者认为现时是置业的好时机，比例为近十年新高，不过未有因而带动置业意欲，仅约15%受访者表示有意入市，按年微增2个百分点。另外，有42%受访者指会认真考虑买凶宅，但大部分认为凶宅楼价需折让三成以上。

调查于今年9月份进行，受访者逾1,000名。调查结果显示，占51%的受访问者认为未来十二个月楼价会下跌，占比较按年同期大增32个百分点；至于对未来十二个月楼价感乐观的受访者比例则从去年同期的38%，大幅回落至今年第三季的12%。

调查亦显示，仅有16%受访者认为现时是置业的好时机，较去年同期大增，比例亦创近十年来新高，虽然有大比例的受访者认为现在是入市好时机，但受访者的置业意欲比去年同期只轻微提升两个百分点，反映观望态度仍浓厚。有兴趣置业的受访者中，逾六成表示期望楼价进一步下跌才考虑置业，平均期望楼价下跌17%。而过去一个月，有参观楼盘的受访者比例与去年相若。

受访者当中，只有14%认为自己有置业需要，按调查结果作推算，估计近59万人自觉有需要置业。有置业需要的受访者当中，有63%认为切合实际需要的楼价为600万元以下，最多人认为市值400万元至600万元楼宇符合个人实际需要。

谈及为何有意置业，除楼价和实际需要外，父母资助成为置业第三大原因。已为人父母的受访者当中，有32%愿意资助子女置业，当中41%愿意资助101万至200万元。另外，逾九成受访者愿意付出较高价钱购买一手楼盘，当中逾四成愿意多付一至两成的溢价购入一手物业。

此外，调查结果亦显示，有42%受访者表示会考虑购买凶宅单，当中72%人士认为要有30%以上折扣才合乎预期；63%受访者认为可考虑所购物业同层有凶宅，当中38%人士认为需要有30%以上折扣才合乎预期。

花旗银行零售银行业务主管李贵庄表示，港人置业意向受经济状况、按揭息率及个人财政影响，息口上升将对未来楼价造成冲击，加重市民供楼负担及通过压力测试难度。她预料，今年10月至明年第二季楼价仍会下跌一成，即由去年历史高位回落20%，料明年第二季才见底。

李贵庄又指，由于美国联储局加息，本港银行有压力上调最优惠利率（P按），或再上调1.125厘，即合计调升P按共1.5厘，料至明年第二季市民供楼按揭实际利率将超过4厘。她又指，不排除明年2月公布的“财政预算案”或有机会“松绑”、放宽楼市“辣招”，如豁免购入第二个物业的15%从价印花税。她预期随着本港经济回暖，市民将重返物业市场。

施永青：楼市全年或跌20%

本港楼价已从去年历史高位显著回落，中原地产创办人施永青近日（22日）撰文指，楼价跌幅在10月份突然加快，若然政府不及时推出稳定楼价的措施，料今年全年楼价跌幅或逾20%，届时将引起市场恐慌，形成金融风险。

他引述上周公布的中原城市领先指数，按周下跌1.5%，已连跌六周，跌至162.31点，创五年来的新低。自年初以来，该指数已下跌12.1%。若与去年8月历史高位191.34点计，楼价已从高位下跌了15.2%；不但跌破楼市第一条临界线10%，而且正向楼市第二条临界线20%迈进，年内跌破的概率很高。

他解释，楼价在800万元以下的楼宇可做九成按揭，故楼价跌破一成，在高位买入这类细价楼的人便会落入负资产的境地。而楼价在800万元至1,000万元的楼宇可做八成按揭，故楼价跌破两成，在高位买入此类楼宇的人亦会陷入负资产的境地，变成资不抵债。

他又指，资不抵债始终是一个重要的心理关口，因代表此类小业主的资产已跌到一无所有，只馀欠债。有人可能会选择长痛不如短痛，把物业卖掉算数，以免将来要“抬钱赎楼”才能把物业卖掉，此取态足以产生连锁反应，令楼价的跌势加剧。

施永青指，现实是楼价已从高位下跌超过10%，陷入负资产的小业主将会愈来愈多。如遇到经济不景，失业率上升，断供情况将会出现，导致银行非采取行动不可。当银主盘也明显增加时，楼市的跌势便会进入自我完成的阶段，楼价愈跌，愈多人变成负资产；愈多人变成负资产，就愈多人想壮士断臂，以割掉亏损，于是又造成楼价进一步下跌。

他认为，此趋势现在已渐见明显，各区楼价的跌幅在10月份突然加快，尤其是一些热门的屋苑如太古城、沙田第一城等，单月已跌10%以上。个别极端的例子更跌近两成，料情况将会进一步向较冷门的地区蔓延。

施永青建议政府宜第一时间推出稳定楼价的措施，以免楼价跌势失控。包括撤销全部三项印花税；重启投资移民；及容许市民动用自己的强积金的一半，用作买楼自住。而这些措施不一定要一次过推出，但亦应该一早宣之于口，以起理性预期的效果。

来源：港媒

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