山水阁 | 延安新区选房记

文/小施主

一

前段时间，老朋友让带他在延安新区看房子。

一楼带花园、顶楼能种菜、大面积平层，都是备选项。总价250万以内筛了个遍，发现要么RC已交付的毛坯带花园一楼洋房，要么JHF已交付的毛坯二手带露台顶楼，要么山水阁马上要交付的毛坯大平层洋房5楼。

比较了一番，前者中规中矩，后者全款吃力，山水阁似乎正好。

（山水阁业主拍摄）

无独有偶。后来发现好几位不贪不拿的熟人（年薪30-50来万），或者生意稳定的商界同仁（年纯利润50-70万），最终归宿，也都是三选一了：一楼带花园、顶楼带露台、大面积平层。

至于“排屋”，JHF联排、YGC联排、WY叠拼，其中真正好点的，得450万左右，价格让很多人望而却步。

问了下他们，连带赠送区域算进去，面积基本都在170平朝上（包括150+30或者别的组合面积），装修准备花多少钱？基本都在70-100万预算，这帮人是纯改善购房群体，大概占延安常住人口金字塔的5%。

实际上，这两年经济不太景气，换早些年，这帮人的装修预算在200万元。

延安普通工薪阶层、庄户人家或者生意一般的老板呢？又是另一番光景，也就买个130-160平，总价150万以内，装修花个20-40万。这帮人是刚改购房群体，介乎于纯改善和刚需中间，人口比例大概占10%。

再往下，基本就是刚需群体，人口比例大概占35%，手里七凑八借有个30万，赶30岁前办个30年按揭，总价严格控制在100万内，月供近4000元，基本手里剩个不到一千块零花钱，虽抽不起华子，但兜里有精品，好歹还比剩余上不了车的50%要强点。

二

延安的高收入人群，获得第一桶金时间早，西安房价不高时早给子女弄下一两套了。混到如今50岁左右，感觉事业再上台阶无望，子女也刚刚工作，心理上难得放松下来，产生想对自己好点的想法，弄套舒心满意房子，安享晚年。

买在山水阁的几位朋友，发现都有个共同特点，之前住的房子大多数130-140平，百米大道居多，这次普遍加30平米改善，刚好山水阁的户型面积段（171、179、195、198）是其目标区间。

（山水阁业主拍摄）

老朋友之前房子在百米大道黄金地段，各方面条件俱佳。这次之选择在延安新区改善，据我分析，一方面可能和朋友圈大都搬迁至新城有关，另一方面也和百米大道迟迟没有纯改善型新盘、缺乏公园等优质环境有关。

除此之外，他还看过某盘，但是该盘缺乏山水阁配套的康养大楼和颐养中心。能感觉到，他对游泳池、保健、医护等配套资源，还是蛮在意的。这也正常，年轻人对康养往往没多大兴趣，但40岁往上的人群，就开始穿背心怕凉、吃饭完剔牙、保温杯里泡枸杞，开始注重保养。

在给他推荐选房时，其实花了不少心思，首先一点是不能烂尾，所以把那建了半拉子的全部排除；接着是和银行、媒体圈、销售公司、活动公司等和房地产紧密相关的行业，详细询问新区这几个盘，哪个卖的好，结账利索，资金链相对保险；最后，再和施工队的熟人掌握建筑质量，看作业工艺、用料质量到底咋样。

打问了一圈，发现他看的某盘销售业绩很差，消费者用脚投票自然有原因，所以，某盘也建议排除。

唯一遗憾的是，他延安新区看房太晚。山水阁的大面积户型，曾连涨过三次价，早点看能起码能省十几万元，关于这点，没告诉他，说了于事无补，还平添不快，只能祝愿他买了后再涨价。

其实，还帮他去打问了新区其它面积较大的二手房源，可只能全款无法按揭，都得200多万，只好排除。

至于延安新区后期才开建的小区，思来想去，也有一两个可以的，但世事难料，还是所见即所得的准现房为妥，所以没再给详推。

三

有人会说，你还不如劝老朋友在西安再买一套。

最近两年，周围确实有些忘年交，都随着孩子离开延安去西安住了，把延安房子卖的一套不剩，但盘点了下，发现绝大多数本来就是关中籍。

老家是延安的，却不一样。大多数是帮西安工作的娃把孙子带大点，就又回延安住了，逢个节假日团聚。

（山水阁业主拍摄）

原因有二：一是如今西安房价高企，绝大多数延安人，拼尽全力，也只能给娃西安买一套房，没财力在西安再置第二套自住，三代人住一起又空间太小，住不下，实在不方便。二是陕北与陕西中部、南部的文化风俗差异。很多人去西安带孙子，住不习惯，熬到孙子幼儿园或者小学带出来，赶紧回陕北老家。

光景很好的，倒是西安不止一套房子，但认识的延安人，却往往是给在外地生活的娃，花钱雇个保姆，自己住延安忙单位或者生意上的事，倒也两不干涉，其乐融融。还有远在北上广的更是如此，老爷子把钱给供到位就行，年轻人还落个逍遥自在，省的听老人磨耳朵根啰唆。

疫情也有影响。这两年，上海、北京、西安这类巨型城市，由于人口密度太高，来场疫情，就病来如山倒，病去如抽丝，周期太长，把上年纪的人，困住哪里去不了，实在太憋屈。所以更想念回到作为四五线城市的延安，疫情来的快、去的也快，天高云淡任鸟飞。

还有一种情况。有位住西安的远方亲戚，平时也联系的少，上了点年龄，一打电话才知道竟然给自己在延安新区买了上城华府二期，并且都装修好了，时不时回来住。听到这消息，觉得这种从省会城市到陕北老家的返流，简直有点不可思议。 如果经常上网看买房文章的读者，可能更多看到的是这类说法： 返乡置业是傻子，要买就买一线城市核心地段稀缺房源。

笔者一开始也对此颇为不解，但后来觉得，事情在起变化，存在必有合理之处。如果说前些年，一线城市核心地段稀缺房源在大几万/平的水平，延安有钱人还能搏一把，那么现在动辄十几万/平，延安最富裕的3%都望尘莫及。那么一线城市所谓的珍稀房源，对绝大多数本地人而言，岂不意味着痴人说梦？

一二线城市房价高不可攀带来的返乡置业、异地文化风俗差异导致的叶落归根、叠加疫情造成的三代人城市穿梭阻隔，对延安人的原大家庭居住方式，形成悄然而深远影响。为何连涨三次价后，山水阁反而卖的更好，大面积改善房源所剩无几，背后的微观逻辑是家庭成员的迁徙与聚合。

四

曾和某开发商聊起，他说山水阁的底跃比自己做的都好，已经给好几位朋友推荐过。

作为鲁艺公园旁的高端小区，YX苑这个盘一开就是一万二/平，如今卖一万五/平，底跃实地看过，相当漂亮，甚至改变了笔者对底跃的固有成见。其对山水阁的评价竟然如此之高，也不知是谦虚，还是格局够大，实话实说。

但底跃再好，笔者其实更喜欢山水阁的顶跃以及小高，作为新区唯一可以直视宝塔山、摘星楼的楼盘，宁肯选高，才不枉费这块地的造化。

曾有位方外高人告诉我，山水阁这块地妙不可言。于是，有位关系不错的邻居买第二套改善时，笔者就把“妙不可言”这四个字送给了她，她一去就买了。

由于实在是买的太快，从此，笔者很少提起这四个字，担心“以其昏昏使人昭昭”，万一误导别人。

（山水阁业主拍摄）

直到有天，站在山水阁东南方观景台顶，回身遥望山水阁时（如封面图），发现整个小区坐北朝南，生机勃勃之象；面朝宝塔，抱于中宁，属纳福旺角，这才明白方家的话果然不虚，惶惶然放下心来。

（右图阴影部分为填方区）

山水阁开发商自己员工，家底厚的，很多都选择买在了山水阁。

真的也罢，传说也罢，国人对住地的讲究由此可见一番。

五

人活一世，草活一秋。

电视剧《大明王朝1566》中淳安县令、户部主事海瑞曾说：其实，官做得再大，落到底也是居家过日子。等哪天不能争了，我也回到家乡去，独善其身。

寻觅一个能叶落归根、独善其身、居家过日子的地方，对自己好点，才不枉此生。

在许多已经买了山水阁的业主朋友看来，这个小区的特点很明显：

1.国企开发，品质保证； 2.低密品质社区，与精英阶层做邻居； 3.花园洋房景观社区，绿化率51.5%； 4.总价89万起外国语学校旁准现房 ； 5.精工品质，精益求精； 6.109-123平米康养住宅；179-195平米观景小高层；195平米宽景洋房； 7.小区配有颐养中心，泳池、健身房、营养餐厅、理发店、洗衣房、社区便利超市一应俱全。

归结起来就是一个词：事少省心。

有道是，三花聚顶本是幻，脚下腾云亦非真。 在笔者看来，事少省心就是最高境界，没有急操事，足够放松时，才能腾云入幻。 没太多纷繁打扰，安静少操心，那这儿就是个和光同尘的地儿，说人话就是安生的地方。

我对老朋友说：“山水阁位于老土之上，挖方区。厚土敦实，草木茂盛，郁郁葱葱，显然有地气滋润。有生命力的土地，地气是十分旺盛的”。

绿遍山原白满川，子规声里雨如烟，新城四月闲人少，守拙归园山水阁。