土拍前瞻：深圳2022年4次集中供地土地情况分析

11月25日，深圳将迎来第四批集中出让用地现场竞拍。第四批共出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约101.2万㎡，起拍总价约100亿元。近一年有供地的街道居住用地计容楼面地价、商品房限售价发生了哪些变化呢？合一特此整理分析2022年深圳市居住用地集中出让情况，以供各同行参阅。

一、深圳市2022年居住用地集中出让概况

2022年，深圳共挂牌出让38宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约510.2万㎡，出让总价1合计约794.2亿元，分别位于龙岗、龙华、光明、宝安、坪山、南山、深汕合作区7个区。

从供应数量来看，龙岗区供应土地宗数最多，共8宗，南山区供应土地宗数最少，仅1宗。

从供应规模来看，坪山区供应规模最大，约133.5万㎡，南山区供应规模最小，约11.9万㎡。

从出让总价来看，宝安区出让总价最高，达203.6亿元，其次为龙华区，出让总价达184.8亿元。

深圳2022年居住用地集中出让项目分布图

备注：

1、出让总价统计口径：已成交的用地按成交价统计，流拍的用地按起拍价统计，第四批集中出让的用地按起拍价统计。

2、计容可售建筑面积=总计容建筑面积-无偿移交政府的保障性租赁住房-企业自持的保障性租赁住房-公共配套，其中第四批集中出让的用地中，无偿移交政府的保障性租赁住房和企业自持的保障性租赁住房取值为初始建设面积，不含竞价面积。

二、龙岗区土地供应情况

2022年，龙岗区共挂牌出让8宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约94.8万㎡，出让总价约102.8亿元。值得注意的是，龙岗区仅第三批次未供地，第一、二、四批次均有新增供应。

从供应街道来看，主要位于宝龙街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道4个街道；其中，龙城街道出让用地最多，共3宗。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，龙岗区共成交5宗居住用地，成交总价约54.9亿元，成交规模（计容建筑面积）约34.4万㎡。成交区域主要集中在宝龙街道、龙城街道、龙岗街道。

从竞得企业来看，2022年龙岗区前三批次集中供地均为央国企竞得。

龙岗区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年龙岗区各街道商品房相比2021年限售价均上涨约2000-3000元/㎡，计容可售楼面地价有增有减。

其中，宝龙街道2022年计容可售楼面地价减少3700元/㎡，商品房限售价上涨2070元/㎡；龙岗街道2022年计容可售楼面地价增加2227元/㎡，商品房限售价上涨2800元/㎡。

三、龙华区土地供应情况

2022年，龙华区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约90.9万㎡，出让总价约184.8亿元。值得注意的是，龙华区第一、二、三、四批次均有新增供应。

从供应街道来看，主要位于民治街道、福城街道2个街道；其中，民治街道出让用地数量最多，共5宗。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，龙华区共成交6宗居住用地，成交总价约171亿元，成交规模（计容建筑面积）约86.1万㎡。其中民治街道成交4宗用地，福城街道成交2宗用地。

从竞得企业来看，2022年龙华区前三批次集中供地均为央国企竞得。

龙华区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年龙华区各街道计容可售楼面地价下降，商品房限售价上涨。

以民治街道为例，从已成交地块情况分析，对比往年同街道成交地块情况，计容可售楼面地价下降350元/㎡，商品房限售价上涨1150元/㎡。从第四批次出让土地起拍价对比分析，对比往次地块起拍价，计容可售楼面地价下降1384元/㎡，商品房限售价无变化；第四批次计容可售楼面地价的降低，或与配建安居型商品房有关。

四、坪山区土地供应情况

2022年，坪山区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约133.5万㎡，出让总价约115.9亿元。值得注意的是，坪山区第四批次无新增供应。

从供应区域来看，主要位于坑梓街道、石井街道、龙田街道3个街道；其中，石井街道出让用地数量最多，共4宗（含流拍后再次出让用地，计2次）。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，坪山区共成交6宗居住用地，成交总价约104.7亿元，成交规模（计容建筑面积）约122.1万㎡。

从竞得企业来看，2022年坪山区前三批次集中供地均为央国企竞得，其中深铁成为最大赢家。

坪山区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年坪山区各街道计容可售楼面地价下降，商品房限售价上涨。

石井街道，2022年第二批次流拍的宗地，于第三批次成功由深圳地铁集团竞得。对比两次出让情况，计容可售楼面地价下降72元/㎡，商品房限售价无变化。

坑梓街道，计容可售楼面地价下降3080元/㎡，商品房限售价上涨1100元/㎡。详细分析计容可售楼面地价下降的原因，主要为2021年地块配建的公共住房为可售型人才房，而2022年地价配建的公共住房为安居型商品房，故楼面地价降低。

五、宝安区土地供应情况

2022年，宝安区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约75.4万㎡，出让总价约203.6亿元。值得注意的是，宝安区第一、二、三、四批次均有新增供应。

从供应街道来看，主要位于新安街道、西乡街道、沙井街道、福海街道4个街道；其中，新安街道出让用地数量最多，共4宗。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，宝安区共成交5宗居住用地，流拍1宗，成交总价约170.1亿元，成交规模（计容建筑面积）约61.7万㎡。

从竞得企业来看，2022年宝安区前三批次集中供地均为央国企竞得，其中越秀成为最大赢家。

宝安区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，宝安区除西乡街道外，各街道商品房限售价上涨。

福海街道、新安街道计容可售楼面地价均下降，商品房限售价均上涨。其中，福海街道计容可售楼面地价下降801元/㎡，商品房限售价上涨2250元/㎡；新安街道计容可售楼面地价下降4345元/㎡，商品房限售价上涨1106元/㎡。

沙井街道计容可售楼面地价、商品房限售价均上涨，其中计容可售楼面地价上涨561元/㎡、商品房限售价上涨1850元/㎡。

西乡街道，计容可售楼面地价与商品房限售价均下降，其中计容可售楼面地价下降20974元/㎡，商品房限售价下降8935元/㎡。针对下降原因，特研究分析如下：

西乡街道往次对标宗地为A122-0372号地块，即佳兆业集团以25.44亿元竞得的尖岗山大道旁用地。该宗地计容建筑面积约6.7万㎡，需自持约3.1万㎡人才住房，计容可售面积仅3.62万㎡，占比约54%。

而该街道2022年成交的居住用地，计容建筑面积约6.7万㎡，与佳兆业集团竞得的用地规模相当，但其只需自持1.2万㎡人才住房，计容可售面积约5.1万㎡，占比75%。

综合比较可知，此次西乡街道计容可售楼面地价下降的主要原因为自持面积比例降低；而商品房限售价下降，主要因为两宗地所处区域不同，佳兆业集团竞得宗地处于尖岗山片区，周边以豪宅为主，区域价格较高，而2022年成交地块处于前海片区北端，近新安街道，区域价值较尖岗山片区低，故商品房限售价较低。

六、光明区土地供应情况

2022年，光明区共挂牌出让6宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约67.8万㎡，出让总价约127.3亿元。值得注意的是，光明区第一、二、三、四批次均有新增供应。

从供应区域来看，主要位于玉塘街道、凤凰街道、公明街道、马田街道4个街道；其中，凤凰街道出让用地数量最多，共2宗。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，光明区共成交4宗居住用地，流拍1宗，成交总价约80亿元，成交规模（计容建筑面积）约40.6万㎡。

从竞得企业来看，2022年光明区前三批次集中供地均为央国企竞得。

光明区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，玉塘街道计容可售楼面地价及商品房限售价均上涨，凤凰街道及马田街道计容可售楼面地价均下降。

玉塘街道计容可售楼面地价上涨3629元/㎡、商品房限售价上涨3750元/㎡；凤凰街道计容可售楼面地价下降7614元/㎡，商品房限售价无变化；马田街道计容可售楼面地价下降723元/㎡，商品房限售价上涨5000元/㎡。

七、南山区土地供应情况

2022年，南山区共挂牌出让1宗居住用地，位于前湾片区，出让规模（计容建筑面积）约11.9万㎡，由招商地产以51.3亿元的总价竞得。该宗用地计容可售面积约8.1万㎡，折合计容可售楼面地价约63493元/㎡。

南山区2022年居住用地集中出让项目分布图

近2年前湾片区未有居住用地出让，但通过对比2021年桂湾片区已成交居住用地，计容可售楼面地价增加9210元/㎡，商品房限售价增加15100元/㎡。

八、深汕合作区土地供应情况

2022年，深汕合作区共挂牌出让2宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约35.9万㎡，出让总价约8.4亿元。

从供应区域来看，主要位于鹅埠镇、鮜门镇2个镇街，各出让1宗用地。

从成交情况看，截止至第三批次拍地结束，成交1宗居住用地，成交总价约6.9亿元，成交规模（计容建筑面积）约19.4万㎡。

深汕合作区2022年居住用地集中出让项目分布图

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，深汕合作区各镇街计容可售楼面地价均下降。其中，鹅埠镇计容可售楼面地价下降1277元/㎡，商品房限售价增加700元/㎡；鮜门镇计容可售楼面地价下降270元/㎡。

综上，2022年深圳市各区居住用地基本上呈现“计容可售楼面地价下降、商品房限售价上涨、国央企主导“的特点，这与当前房地产市场下行、政府”救市“等市场环境密切相关。开拍在即的第四批次能否延续前三批次的态势呢？让我们静待11月25日的竞拍结果吧。

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撰稿人：肖巍、张华莉

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