挑战白桦林，龙湖·景粼天序“上位”成功｜房哥验房报告62期

验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第62期，龙湖·景粼天序；

查验时间：2022年10月26日

查验房源：龙湖·景粼天序（一期），188㎡毛坯房，高层

购入时间：2019年，18000元/㎡，摇号

19年摇号的时候，是有南华润，北龙湖的说法，两个各自板块的核心区，又都是大平层，自然摇号不易，在龙湖前，城北的房价天花板一直是在白桦林和保亿两家的，龙湖景粼天序交房后，这个排序有了变化；

景粼天序北区去年已经交房，如今二期南区也已交付，本次业主一直未收房，当下已是小区收房一年后，整体景观更为茂密，整改后观感提升，入住率变高；

在城北这个改善稀缺，城改偏多的地方，虽然龙湖本身在楼间距，密度上也不能免俗，但小区整体还是有档次在的，算不算二手房天花板，答案在每个人心中！

备注：以下文字4700字，图片40张，阅读需15分钟，耐心看完更懂买房！

撰文：不知火

验房师：刘雷 朱孟兴

周边现状

二手房价天花板的讨论，其实是缘于城北本身改善稀缺的处境，在经开过往的开发中，多数是城改驱动，呈现高密度，低品质特点，等到大开发商集中进入时，城北可选的好地已经很少了；

（城市运动公园）

过往城北改善的首选，基本集中在市政府，凤城八路板块，比较出名的风景御园，白桦林间，团圆，国金华府，在周边这是不错的小区，但范围扩大到西安，其实非常一般；

在这个特殊现状下，龙湖景粼天序大平层，大品牌，地铁口，商业旁的优势在非常突出的，楼间距和密度自然无法与西安同类大平层比拼；

（熙地港实景）

作为城北以市政府为圆心，发展最好的板块，周边地铁2，4号线建成，熙地港，大融城，未央国际三个商业体环绕，不远处又是城市运动公园，绝对算得上好地段；

龙湖景粼天序前身是经开区郑王村城改地块，10年启动拆迁，18年7月，龙湖摘地，共计123.147亩，分为南北两个地块；

（景粼天旭外立面）

此后景粼天序南北区分别上市，摇号火热，一房难求，四年后，两区都已交房，外立面线条粼纹设计非常显眼，在周边独树一帜。

（二手挂牌价，来源：贝壳）

当年均价18000+的毛坯新房毛坯价格，目前二手房市场，高层报价26000+，小高层大面积报价30000+，在城改绝对算的上二手房价格天花板；

交房一年后，再回头看，小区交房实景到底如何，二手房价支撑在哪里？看完今天的报告，你会更懂城北人改善选房难！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，施工细节

龙湖·景粼天序南侧大门为现代简约风格，整个门头方正开阔，挑高两层，外立面通体为米白色石材搭配左侧金属格栅。

大门一侧用部分绿植点缀，轻柔舒展的八棱海棠与笔直硬朗的建筑相互呼应，自然和谐。

（小区西侧大门实景）

大门中部设有保安亭，左侧入口处设有刷卡闸机供行人通过，右侧为地库出入口，实现人车分流。

（底商外立面实景）

大门一侧沿街设有底商，挑高两层，立面为浅灰色真石漆，墙面装饰有中式壁灯，带有独立空调机位，多数底商为营业状态，有房产中介、眼镜店、便利店、烟酒店等。

（南向高层外立面实景）

（西向高层外立面实景）

高层外立面材料以线条为银色铝板和大玻璃，搭配浅灰色真石漆通刷，洋房与高层同质同色。

（外立面远景展示）

龙湖·景粼天序的外立面很有特色，除采用大量铝板增加科技感和立体感外，每层腰线都用到了折线铝板，波光粼粼的质感远观辨识度颇高。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，墙面装饰线条清晰、顺直；真石漆喷涂用料及做工不够精细，近看之下，墙面有部分刷痕和凹凸感，平整度一般。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

龙湖·景粼天序（南区）总占地64亩，容积率4.29，绿化率33%，社区规划有8栋楼，四周高层，中间小高。

（小区楼栋分布图）

小区本身地块不大，楼间距一般，但龙湖在软硬景的处理上在同级别改善盘里也算优质，架空层的待客空间，楼宇间的小范围水景，宅间数量可观的绿植，这些用心的设计，很大程度弥补了楼间距的短板。

（龙湖·景粼天序景观实景）

对园林景观的营造是龙湖的一大招牌，景粼天序注重营造林下空间，打造移步换景的景观效果。

园区内石材地雕、以“凤”为元素的马赛克景墙、中轴水景、品种丰富的绿植，从车马水龙的闹市到舒适娴静的庭院，拿捏当许。

（中轴景观实景）

进入大门后，排面十足的主轴景观令人眼前一亮。地雕、银杏树阵、花坛、跌水水景、马赛克景墙依次铺开，主轴景观层层递进，仪式感不错。

龙湖·景粼天序将“凤”作为景观主题元素，入口正中的地雕铺装了汉白玉材质的凤凰造型图案，四周配金属收边，质感十足；

水系背后的马赛克景墙亦是以“凤”为主题的造型图案，远观波光粼粼，与地雕相互呼应，紧扣主题。

（水景景观实景）

园区内注重水系的运用，入口处的跌水水景，宅间的静水面和园中的喷泉、涌泉等等，形式多样，亦动亦静。

为增加水景的意境，丰富游园体验，园区注重植被对水景的布局，在每一处水景周边用绿植进行点缀，增加观赏性的同时也多了人与景的交汇互动。

（人行步道景观实景）

人行步道这类小空间，需置人于其间，移步换景，情景交融，方能体验丰富的园林空间。

龙湖·景粼天序的人行步道用折线来获得空间的流动与渗透，避免横平竖直的单调，让视觉在道路前方有无限延伸，让道路两侧的景观迤逦展开。

（小区景观俯瞰实景）

从高层远眺，地面景观布局立体感十足。草坪常绿，苗木密布，道路曲折，水景、廊架点缀其间，增加景观层次。

消防扑救面为避免留白过多，地面砖石采用两色跳铺并搭配铺设部分木地板，空旷处用移动花箱装饰，缩小视觉空旷感。

（景观组团实景）

景观组团上，苗木全冠移植，选用落叶、常绿、花乔、果乔以及球形灌木等搭配出错落有致的层次感。

树种选择有白蜡、银杏、山杏、国槐、茶条槭、红叶李、丛生朴树、花石榴、枇杷、红枫、大叶女贞、丛生黄金槐、罗汉松等等。

（苗木养护情况）

漫步园区，在部分乔木挂有“植物待更换”标识牌，上面标注有预计完成时间，苗木养护做得很到位。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，灌木带主要以冬青为主，搭配黄杨、石楠球、结香、红瑞木、海桐等作为点缀，形成丰富的色彩与饱满的层次。

灌木栽种细节上，部分灌木栽种不够紧密，修剪不够齐整，还需及时维护。

（草坪栽种实景）

草坪部分，平整鲜活，斑驳、枯黄和坏死等情况极少，偶见草坪上落叶堆叠，整体养护情况尚可。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，未做导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面，排水部分，收口整齐、严实。

（地面铺装实景）

地面铺装上，小区铺设仿石砖地面，黄金麻搭配芝麻黑跳铺，丰富视觉层次。

路面细节上，仿石砖和透水混凝土地面未见缺角，破损及裂纹；砖石拼接处过渡自然，砖缝距离匀称，平整度高，路面整体卫生情况良好。

（围栏交付实景）

围栏部分为金属栏杆，带有电子围栏，内侧用栽种紧密的高绿篱+竹子遮挡装饰，兼具防尘、降噪作用，隐私效果好。

生活设施

查验关键词：面积，材质，种类，地面

儿童娱乐场地部分，小区的楼宇间设有开阔的儿童娱乐场地，地面为彩色塑胶材质。

场地内设有攀爬物、滑滑梯、弹簧木马、秋千、手动转盘、埋地式蹦床、白沙坑等娱乐设施，种类十分丰富。

（儿童娱乐场地）

（直饮水设备）

场地旁还装有直饮水设备，分为高低两个水池，方便业主取用。

（器械区&球类运动场地）

器械区设置在楼宇间，地面为彩色地坪漆，设施和种类偏少；园区内还设有乒乓球台和球类运动场，场地内未安装拦网。

（架空层实景）

除园区内的活动场地外，小区5号楼还做了一块面积不小的架空层，包含儿童区、读书区、活动区以及会客区等。

架空层层高约两层，地面、墙面和空间内均做了相应装饰，顶部除了安装筒灯外，顶面和地面都做有灯带，保证采光的同时也增添了休闲氛围。

架空层的设施可以作为小区公建配套的延伸，在夏天和雨雪天多了活动空间！

（架空层公共卫生间）

架空层内还设有公共卫生间，方便业主使用，体现人性服务。

（园区休息设施）

园区内零散分布着大量休息区，除廊架外，楼宇间、活动场地旁都有设置，有秋千座椅，部分带有小桌子、遮阳伞。

（垃圾分类台）

小区一角设有垃圾分类台，垃圾箱已放置到位，未见防雨棚、拖把池等常规配套。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰；天然气调压设备放置在景观中，四周未做遮挡，也没有安装围栏保护。

公区实景

查验关键词：观感，立面，照明，电梯保护，地库实景

本次查验楼栋为高层，总高32层2梯2户，公区部分包括户内外大堂，电梯保护，平层公区，地库实景四个部分。

（户外大堂实景）

户外大堂挑高两层，地面铺设仿石砖，门头为浅灰色石材搭配黑色金属格栅，右侧装有落地式电子门禁；大门两侧用不对称的绿植装饰，增添归家礼序感。

门头方正开阔，黑灰色调简约高级，整体观感还是很显档次的。

（户内大堂前厅）

户内大堂分为前厅与电梯厅两部分，前厅精装大堂，挑高两层，面积窄长，并有一处带沙发和茶几的休息区。

墙面、地面铺设瓷砖，软装有背景墙、装饰画和摆件，垭口和吊顶做金属不锈钢包边；顶部吊顶+筒灯+水晶灯，前厅整体质感不错。

（户内大堂电梯厅实景）

电梯厅挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，金属包边吊顶+筒灯，光照尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为通力，13人，左右双开门，载重1000公斤，电梯保护到位，卫生整洁，照明充足。

（电梯保护细节展示）

电梯轿厢两侧安装有挡门板，便于业主使用电梯搬运建材、家具等大件货物。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏线吊顶+筒灯，电梯金色不锈钢金属包边，照明充足。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶未见破损及污染，地面卫生情况良好。

（地库电梯间）

地库电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，毛坯房装修期间，地面做了木质包裹进行保护。

（地库入户门实景）

地库入户门部分，一道玻璃门，一道金属防火门，墙面装有楼号标识，电子门禁和安全出口指示灯。

（地库实景）

（标准车位）

地库部分，地下车库两层，整体挑高一般；地面为环氧地坪漆，车位标准未见异形车位和机械车位；地库已投入使用，卫生良好，光照一般。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的毛坯高层建面约188㎡，三室两厅三卫户型。户型方正，全明通透，空间布局合理；双套间设计，保证隐私；宽厅宽景，采光不错。

（188㎡高层户型示意）

（188㎡高层室内实景）

（188㎡高层玄关实景）

玄关部分，智能门锁，宽门扇显档次，同时方便大件物品进出。

（188㎡高层客厅实景）

（188㎡高层餐厅实景）

（188㎡高层阳台实景）

阳台部分，南阳台围栏采用玻璃栏板工艺，低反坎，视野开阔，采光好。

（188㎡高层卧室实景）

（188㎡高层厨房实景）

（188㎡高层卫生间实景）

（验房现场展示）

最后，再来看看部分室内验房情况。室内毛坯交付，验房过程中发现的问题较少，主要有墙面起皮，窗压条缝隙宽，卫生间防火阻燃圈未固定，窗关闭不严，窗外侧橡胶条短缺，墙面空鼓等。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师现场记录并出具电子版验房问题报告，维修结束后，可以约上门免费复验。

验收总结

18000+的价位，在凤城七路的核心，景粼天序的表现还是可圈可点的，除了地块本身的密度问题，在水景，架空层，入户大堂，园林等方面，龙湖还是有了很好的呈现；

虽然相对当年的南华润，北龙湖，华润的想象空间更大，但龙湖所处的地段在城北还是不可多得的；在城改改善有限的大环境下，自然就成了改善顶流，二手房价天花板；

并非小弟太优秀，周边师兄不给力啊，期待城北也能有更多的好房子吧！

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作者：不知火

独立思考，人人房哥