黄埔永和，才是科学城卷王

最近，科学城新盘保利锦上被很多人吹是卷王，价格将是2字头开卖，甚至会低至2.4-2.6万/平。

说实话，该项目位于科学城边缘位置，门口就是永和隧道口。如果要说卷的话，一隧道之隔的黄埔永和片区，价格甚至低至1字头。

如果对保利锦上感兴趣的买家，不妨留意一下隧道那头二手房，毕竟有不少次新房，区位、交通条件都差不多。

黄埔永和片区，从区位上来说，属于科学城板块的永和产业组团，毗邻萝岗片区和长岭片区两个科学城的高房价板块。

按理说，永和承接这两个片区的外溢需求是不成问题的，要知道，萝岗和长岭片区均价皆在3.5万/平以上。

根据贝壳数据显示，永和片区次新房成交均价约在2万/平上下，偶尔会出现1字头成交的房源。

可见，与周边的片区相比，永和是存在明显的价格落差的。

目前二手房市场上主要有三个次新房小区，分别是万科里享家、实地常春藤、珠江嘉园。

这三个小区曾经也跟随黄埔房价上涨，有过高光时刻，曾经接近过3万/平，但最近几年房价出现明显回落。

例如实地常春藤，二手最高成交均价达2.8万/平，而到今年，普遍成交为2-2.2万/平，有房源更出现1.86万/平成交。

而其他两个小区，也存在同样的问题，今年二手成交均价出现明显下滑。

从数据上来看，几个盘的挂牌量不低，万科里享家挂牌208套，珠江嘉园挂牌193套，实地常春藤挂牌284套。

总的来说，二手盘供应大，市场相对低迷，让黄埔永和价格被迫卷起来。

最近几年，黄埔是广州楼市的宠儿，科学城更是水涨船高，即便有所回落也没有太大幅度，基本站稳了。

而永和板块却是特殊的一个，虽说在规划上属于科学城板块，但没有享受到科学城的发展红利。

首先，交通是比较大的硬伤，永和片区到目前为止都没有开通地铁，有一条规划已久的23号线，是中远期规划线路。

曾经23号线也是众多一手盘的最大卖点，现在房子都卖完了，23号线还不见踪影。

而黄埔有轨电车1号线，也只是象征性串联永和片区，并没有深入到永和内部，加上至少30分钟才能接驳地铁，略显鸡肋。

其次，永和片区基本属于工业区，产业基础不错，但也会出现废气排放等问题，在居住上会有一些顾虑。

更重要的是，这种大型产业区要升级转型并不容易，以致于发展停滞不前，地段价值也难有突破。

在科学城高新产业面前，永和片区就像其区位一样，不突出也不显眼。

这两个问题是目前明显存在的硬伤，也是众多购房者的顾虑，并不是一朝一夕能解决的。

城市发展讲究规划，而永和片区破局的机会，离不开规划的落地。

事实上，在黄埔区的规划中，永和产业组团被视为科学城大湾区制度创新先行区三个组团之一，有一定的含金量。

具体到组团内部，城市居住组团、产业发展组团、产城融合组团各占据一定分量。

在规划加持下，永和片区将发生一定的改变，不至于成为被遗忘的角落。

另一方面，永和片区旧改正在不断推进。

根据决胜三年完成拆迁计划，永和片区将重点重点推进贤江、新庄、永岗（横东等三社）、永岗（井一等十社）4个旧村项目。

根据旧改规划，永和届时将新增住宅面积500万㎡，商业面积133万㎡，教育设施23万㎡，医疗卫生设施13万㎡。

释放出来的配套用地如何规划呢？最新的科学城规划方案给出了答案，永和片区规划了商业综合体及综合医院。

其中，医院的规划将解决片区大型医院为0的困局。学校、商业等配套随着旧改项目，自然也会引进。

也就是说，在科学城整体规划与旧改项目推进后，永和片区会有一个明显的价值与面貌提升。

回到永和片区值不值得买的问题上，可以很肯定地说，永和片区并不是科学城的第一选择，在科学城范畴，永和是洼地的存在。

对比长岭、萝岗片区，永和有接近10000元/平以上的价格落差，能吸引一部分购房者。

即便对比隔壁的增城，价格也不会高太多，属于可接受范围之内，有能力的购房者踮起脚也能够得着，毕竟把黄埔区和增城区放在面前，大多数都会选择前者。

虽然价格有优势，但有一说一永和对购房者的吸引力还差一些。

永和片区需要花长时间去等待，短时间破局可能性不大，自住的话可以边住边等，在有限的资金下，又想买科学城，那么永和片区是唯一选择。

片区主要以二手房为主，没有一手房供应，选择相对少了一些。

而且几个小区的口碑也不算特别好，各有一些瑕疵，要看购房者的接受程度。

如果只有200万以下的总价预算，选永和肯定比选隔壁的增城好。它值得花时间等它成长，但过程中要经过阵痛。

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（略有门槛，介意勿加）