名字土，没地铁，那又怎样？人家在海淀！首付＜300万！

海淀永丰那三块地的案名出来了。

中海那两块，叫中海富华里。海开那一块，叫海开澐颂。

一个真难听，一个真难写啊。

而中海富华里，北边那块叫富园，南边那块叫汇园。

但谁叫人家在海淀，还是在永丰呢，或许人家根本就不在乎名字被嫌弃，也不care网上不好搜索。

◎三个项目环线位置图

前两天，中海富华里·富园公布了产品及户型图，与西边的大兄弟中海汇德里，同属中海“拾光”产品系。

◎中海富华里宣传图

要知道，中海汇德里问世，依靠小户型、低总价在海淀可是横着走，咔咔卖。所以，富园也吸取了隔壁大哥的建议，意图延续“海淀拾光系传奇”。

怎么就叫了个“中海富华里·富园”？你是不是也有同样的疑问？

早在海淀挂出那三块地之初，楼Sir就去实地探访过，也出过分析。

今天，趁着富园公布产品及户型图，咱们再聊点新的东西：

1）中海拾光系产品，小户型、低总价依然会是“主旋律”。

2）加大小户型比例，80平两居成富园供应主力，占比超6成。

3）50%现房销售，真正入市期房只有370套，基本靠抢。

4）地铁规划泡汤，原本19号支线北延计划改变，成未知数。

5）海淀新盘不构成竞争，周边新房不是改善，就是销售尾期。

小户型 低总价 名字难听又何妨？

海淀这地方，土地供应少，新房供应也少。

今年年初入市的幸福里润园以及中海汇德里，依靠海淀位置，和华润、中海等央企背书，2月28日同时拿证，3月25日同时开盘，历时8个月，幸福里润园去化75%，中海汇德里去化82%。

◎幸福里润园、中海汇德里网签情况

而即将入市的富园，就在这俩项目东边。

◎富华里具体位置

尤记得中海汇德里开盘之初，77平两居小户型“一房难求”。小户型、低总价在这个码农遍地的海淀永丰，着实吃香。

富华里富园吸取汇德里的成功经验，把房子往“小”了做。虽然没有77平，但最小到了80平，且加大了小户型的供应。

◎中海富华里富园户型信息

因为拿地时“50%现房销售”的要求，到时富华里开盘房源砍半，预计只有370套左右。

◎中海富华里富园现房、期房分布

而这370套，80平两居占据绝对主力，有230套，占比62%，95平、99平三居有112户，占比30%。

而120平、125平四居，则只供应28套，占比不到8%。这么看，富园的四居大户型，到时极有可能成为抢手货。

此外，从价格来看，中海富华里富园确实很“富”，指导价在同区域这五个盘中，最高，指导价达到8.5万／平。

◎富华里周边新房二手房信息

这个价格高于还未入市的富华里·汇园和海开澐颂的8.2万／平，也高于西边的幸福里润园、中海汇德里的8.3万／平。

高，但也高的不多，毕竟整个海淀二手房挂牌均价都到10.6万／平了。

◎图源安居客

富园此次继续用“小户型、低总价”的逻辑，致力将码农的首付调低。

以8.5万／平指导价来计算，80平两居房源总价680万元，“首套首贷”资格首付272万。

在海淀，将首付控制在300万以内，着实香了。

从中海公布的富园的户型图来看，有个最大的特点，所有户型“全明”，所有户型均“南北通透”。

富园80平两居，因为是主力产品，所以户型都很方正，包括卫生间在内，空间都很大，边户的主卧还是L型飘窗。

◎中海富华里富园80平户型图

95平、99平三居，方正。

◎中海富华里富园95平、99平户型图

120平、125平，经典的四叶草。

◎中海富华里富园120平、125平户型图

讲真，中海富华里这名字，真不算好听，尤其是后边还加个“富园”。

但，不愁卖就行。

无地铁 北部荒 产业给力怕什么？

产业就是香，尤其是“中关村”。

几个月前，楼Sir去探地的时候，已经描述了富华里周边的环境以及配套，项目北部用两个字总结就是：

荒凉。

◎地块北侧的防护林及未开发的土地

此外，富园距离地铁永丰站，直线距离要大概2.4公里，而实际路程最少也要3公里+，走路的话半小时起步吧。

◎富园到地铁站距离

富园附近的轨道交通规划，还有一个变化。

原本，已经买了这边或者打算买这边的人，还将希望寄托于，19号线支线的规划。按照规划，在富华里东侧，皇后店预留了廊道，可能做轨道交通换乘站。

这个规划，目前已经有了确定答案：19号线支线没有进入三期规划建设环评，即2027年之前不会开工建设。

人民网领导留言板上，官方的回复也是：

还处于研究阶段。

◎源自人民网领导留言板

看来，幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、海开澐颂成为“临铁盘”的梦想，怕是短期内不能实现了。

不过，富园周边除地铁外的其他配套，可一点都不含糊。项目往东一公里内有已经开始运营的海淀悦世界主题街区，以及正在建设的，预计2024年开业的永丰中粮大悦城。

◎正在建设的永丰中粮大悦城

医院的话，往东东两公里不到有北京大学国际医院。

学校，有大名鼎鼎的清华大学附属中学永丰学校，永玉路往东南直直走20分钟就是。

◎清华大学附属中学永丰学校

不过，我们楼Sir也说过，“没地铁、北部荒”这些缺点，在“中关村”三个字面前，都是小问题，不值一提的小问题。

富园，方圆2公里，目之所及，包围着3个产业园，涵盖高科技、航空航天、生物医药等等国家级产业。

◎三地块周边2公里产业配套

地块往西是大名鼎鼎的中关村生命科学园，国家级创新产业基地。

往西，是中粮智慧谷，新兴的科创生态小镇。

◎中粮EZIKOO智慧谷

富华里富园东边紧邻的永玉路，直直地向南走不到两公里，便到了大公司扎堆的北清路。拥有中关村发展区面积最大的专业园区，永丰产业基地。

◎永丰产业基地的企业指示牌

这个基地聚集了包括中船电子科技、北斗星通、中国航天、安方高科等国家级高精尖企业，也驻扎了包括腾讯游戏、快手等互联网头部公司。

◎北斗星通

◎腾讯游戏

◎中关村壹号

产业集聚的中关村，自然高精尖人才也扎堆。

而人才一扎堆，购买力就爆棚。

购买力不缺，富园就不愁卖。

况且富园就370套，还都是低总价的小户型。

当然，昌平南那些依靠中关村、生命科学园购买力的内卷新盘，也不是吃素的。

◎昌平南内卷新盘

但，临海淀终究是昌平，富园再土也是海淀啊！