室温不达标、申请停暖无回复……遇供暖纠纷怎么办？听听法官的“锦囊妙计”→

2022

昌平法院供用热力合同纠纷典型案例新闻通报会

2022年11月15日

一年一度的供暖季如约而至

昌平法院召开

“供用热力合同纠纷典型案例”

新闻通报会

对涉供暖纠纷案件

审理情况、案件特点进行介绍

并发布六起典型案例

用法治护航温度

让供热更暖民心

供暖作为一项社会公共事业，是关乎千家万户“温暖”的民生问题，与百姓生活息息相关。随着采暖主体需求的日益多元化，供暖行为的日益市场化，因供暖引发的纠纷时有发生，成为困扰群众的烦心事。数据显示，2017至2021年，昌平法院共审理供用热力合同纠纷案件9030件，占全院民商事案件的7.85%。

经调研，该类案件呈现四大特点：

1

一是诉讼主体及诉讼请求内容较为单一。98.9%的案件均为供暖单位向用户追索供暖费用及其他相关费用。

2

二是矛盾易发点集中且多为群体性纠纷。供暖温度是否达标、申请停暖或自供暖情形的处理等成为矛盾爆发点。

3

三是采暖用户消极维权、不当维权问题突出。采暖用户习惯性用拒交供暖费的方式消极维权，举证能力弱，部分用户拒收传票、拒绝到庭，常面临败诉风险。

3

四是供暖单位服务意识有待提升。供暖单位针对采暖用户反馈的问题常拖延处置，也较少签订书面合同，公共服务意识较差。

▲昌平法院党组副书记、副院长 张宝武介绍昌平法院供用热力合同纠纷案件审理情况

“昌平法院创新推出信用评价机制、五步工作法等，将批量成诉案件化解在诉前。”通报会上，昌平法院党组副书记、副院长张宝武介绍道，该院系统梳理近五年供暖案件多发的小区分布，绘制供暖纠纷高发地图，精准对接案件所涉社区、属地政府，实现信息共享、数据互通、协同联动，并充分发挥人民调解员等多元力量共同参与调解工作，案件调撤率达94.88%。

▲昌平法院立案庭庭长 李雪莲通报典型案例

▲昌平法院立案庭法官 傅静通报典型案例

室内温度不达标？房屋空置无人住？采暖期内，用户经常会遇到各种状况，然而这些却不能成为拒交供暖费的“挡箭牌”。对此，昌平法院作出提示，采暖用户与供暖单位应积极订立书面合同，对供热主体、供暖费计费标准、温度检测及达标等内容予以明确。当发现供暖服务有瑕疵时，采暖用户要加强证据意识，通过拍照、录音、录像等方式保留报修记录，自行检测温度记录等。若房屋无需供暖，可以与供暖单位签订暂停供热协议，固定停暖事实和费用收取情况，以维护自身合法权益。

▲政治部法宣组组长 尹海萍主持新闻通报会

与此同时，昌平法院建议供暖单位强化公共服务品牌意识，建立快速反应机制，及时梳理所在辖区采暖用户的情况，当收到用户的报修申请时要及时入户沟通、处理，保留相关记录备查，避免用户拒交供暖费，导致损失及矛盾扩大。在供暖期内，供暖单位不得以任何理由推迟、中止供热或提前结束供热，不得擅自截断供暖管道。

此外，昌平法院呼吁供暖单位加大供暖政策公开和宣传力度，对空置房屋、未实际使用用热设备等情况的具体处理方法及相关规定予以普及，消除用户误解，从矛盾源头化解纠纷。

会上，法官们

分别通报了相关典型案例

干货满满，快来看看吧！

典型案例通报

案例一►

地下储藏室暖气设施不全

法院判决无需支付供暖费

基本案情

2012年，朱先生在昌平区沙河镇某小区购买了一套地下一层的商品房。购房后，朱先生便没有交纳过供暖费。2007年，该小区的供暖单位曾与小区开发商签订供暖协议，约定双方合作建设涉案小区范围内供给住宅、公建等冬季采暖的供热系统；系统建成后，由供暖单位独立经营并收取供暖费。因朱先生未交纳2012-2018年度的供暖费，供暖单位将朱先生诉至昌平法院，要求支付供暖费。

庭审过程中，被告朱先生称涉案房屋用途为地下储藏室，无需提供供暖服务，其本人也并未与原告签订供暖合同。朱先生还提交了房屋现状照片，证明屋内并无暖气设施。

裁判结果

法院经审理后认为，未签订书面供热采暖合同，供暖单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供暖单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。作为住宅性质的房屋，其房屋性质决定了供暖是其基本需求，因此应由用户承担供暖单位未提供供暖服务或提供的供暖服务不达标的举证责任。

但本案中，涉案房屋性质属于地下仓储，用途限于储藏，不具备居住条件。对此类房屋，供暖并非其基本需求，应由原告举证证明双方之间存在供热采暖合同关系。庭审中，双方均认可并未签订书面合同，原告也未能举证证明其为被告提供了事实上的供暖服务。最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

法官提示

随着建筑行业的发展，市场上交易房屋的用途也越来越多样，有商业用房、住宅用房等，不动产登记簿上对房屋规划用途有明确记载。其中，住宅是指专供居住的房屋，包括宿舍、公寓和别墅等。

对于具备居住条件的住宅房屋，供暖设施与水、电、燃气设施一样，同属于房屋基础设施，住宅在交房验收时必须保证其具有供暖条件。而对于非住宅的房屋，供暖设施并非基础设施。此外，住宅与非住宅房屋的供暖费单价亦不相同，具体价格标准根据相关部门不定期发布的通知进行调整。

在此提示，是否签订书面供暖合同并非交纳供暖费的前提。在追索供暖费的案件中，应由原告供暖单位承担其与被告之间具有供用热力合同关系的举证责任。供暖单位已经向用户实际供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供暖单位之间视为存在事实供热采暖合同关系，用户应当按照相关标准向供暖单位交纳供暖费。

购买住宅房屋的业主，在收房时需要检查供暖设施是否齐备且质量完好，确认房屋所在小区的供暖方式、单位以及价格，避免高价购买的房屋因供暖不达标而导致居住质量受到影响。非住宅用房的业主，需要明确房屋是否具备供暖设施等供暖条件，以及相应的供暖费价格。

另外，对于购买别墅等可能存在增加面积的业主，需要与供暖单位确认房屋是否存在增加的供暖面积，避免因计费面积而产生纠纷。层高超过4米的房屋业主，需知晓供暖费可能因层高问题产生加价情形以及加价比例。

案例二►

室内温度不达标

法院判决减免部分供暖费

基本案情

田女士系昌平区回龙观街道某小区的业主，因其未交纳2005-2018年度共计13个采暖季的供暖费，小区的供暖单位将田女士诉至昌平法院。

被告田女士辩称，其未交费的主要原因系屋内供暖温度不达标。家中一共五组暖气，四组不热，室内温度不到16℃。其多次向原告供暖单位报修，但是维修后并没有效果。

庭审过程中，被告田女士提交了2009年至2021年期间原告公司及自行测温的照片，显示温度显示均不达15℃。案件承办人在供暖期内前往被告家中进行现场勘验，涉案房屋北侧两个卧室冰凉、小书房暖气片上温下凉。

裁判结果

法院经审理后认为，被告提交测温照片证明供暖温度不达标，法院实地勘察时涉案房屋的供暖质量确实存在瑕疵，经维修仍无法达标。虽然法院勘验时并非原告主张的涉诉期间，但是根据涉案房屋目前的供暖情况，结合被告提交的测温照片等证据，原告提供的供热服务确实存在不足。最终，法院判决被告按照减免后的金额，向原告支付涉诉期间部分供暖费。

法官提示

《北京市市政市容管理委员会关于贯彻执行住宅采暖室内空气温度测量方法的若干规定》中规定，采暖期内符合现行国家住宅设计规范的住宅，居民用户卧室、起居室室温在18℃以上（含18℃）或符合与用户的约定，采暖室温质量为合格。在追索供暖费的案件中，被告业主对原告供暖单位提供供暖温度不达标并完成初步举证的，举证责任转移至原告，由原告承担供暖温度达标的证明责任，并承担举证不能的法律后果。

在此提示，业主在出现室内供暖温度不达标的情形时，注意通过以下方式留存证据：一是向供暖单位积极报修，准许其入户测温，并通过拍照、录音、录像等方式保留报修记录、维修记录等；二是在供暖单位不积极配合的情况下，可以向基层组织反映问题，邀请工作人员入户测温等，并保留相关记录；三是自行记录房屋不同区域、不同时段、不同天气情况下的室内温度；四是在有条件的情况下，可以委托具备室温检测资质的第三方机构对供暖温度进行检测。

对于供暖单位，当收到业主的报修申请时应当及时入户处理并测温，保留相关记录备查，积极与业主沟通解决，避免业主拒绝交纳供暖费，导致损失及矛盾扩大。

案例三►

业主申请停暖未收到答复

法院判决支付基础供暖费

基本案情

傅先生系昌平区沙河镇某小区的业主，但其实际并不在该小区居住。每个供暖季开始前，小区供暖公司的收费人员会采取短信方式向用户发送催费短信。2016年4月，傅先生向该供暖公司工作人员发送短信，内容为“某热力你好，我们这些年户里户外管道暖气阀一直关闭、暖气表零走字，已经打过你们的电话，作了情况说明……”。该短信工作人员未回复。

2019年，供暖公司向法院起诉，要求傅先生支付2011-2016年度5个采暖季的供暖费。经调解，傅先生支付涉诉期间供暖费，并作出停暖声明，供暖公司撤回起诉。但供暖公司未通知傅先生办理停暖手续，亦未答复其是否能够申请停暖。后原告供暖公司再次诉至昌平法院，要求被告傅先生全额支付2016-2021年度的供暖费。

庭审过程中，被告傅先生辩称涉案房屋常年无人居住，供暖阀门处于关闭状态，不同意支付。原告称不认可收到被告的停暖申请，但涉案小区房屋具备分户供暖的条件，采暖用户可以申请停暖。

裁判结果

法院经审理后认为，根据被告提交的短信和《声明》，可以认定被告已经向原告提交了停暖申请。在供暖单位收到停暖申请后，对于具备分户供暖条件的房屋，无论是否同意均应向业主作出答复，若不同意停暖须作出合理解释。本案中，原告收到停暖申请，但未提交证据证明已就停暖申请作出答复，应当自行承担举证不能的法律后果。对于供暖公司主张的供暖费，法院酌情支持部分基础热费。最终，法院判决被告向原告支付2016-2021年度的供暖费共计7000余元。

法官提示

生活中，许多业主面临房屋因冬季无人居住无需供暖的情形。根据《北京市供热采暖管理办法》第十八条规定，具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供暖单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供暖单位暂停供热。

在此提示，房屋是否实际居住并非缴纳供暖费的前提。用户在房屋无需供暖时，应当在合同约定或法律规定的时间向供暖单位提出停暖申请，双方就房屋是否能够停暖以及停暖时间、基础热费等问题进行协商，协商一致后可以停暖。同时考虑到单个用户的采暖设施是供热系统整体的一部分，供热设施及供热负荷的配备并不会因单个用户要求停热而减少，要求停热的用户仍然占有着供热资源，因此停暖的业主仍需按照一定比例缴纳基础供热费。

案例四►

业主自行安装壁挂炉采暖

法院判决仍应支付供暖费

基本案情

崔女士系昌平区北七家镇某别墅小区的业主，因其未交纳2015年-2019年4个供暖季的供暖费，该小区的供暖单位将崔女士诉至昌平法院。

被告崔女士辩称，因原告提供的供暖服务不达标，其于2013年10月切断供暖管道，自行安装壁挂炉供暖设备取暖。庭审过程中，崔女士提交了2016年11月小区物业公司出具的证明，内容载明物业公司请求燃气公司将崔女士房屋的燃气充气限额调整为供暖用气。原告供暖单位否认其将房屋的集中供暖管道截断，被告崔女士认可系自行截断，但取得了物业公司的许可。

裁判结果

法院经审理后认为，涉案房屋所在小区采用的是集中供暖方式，业主如想改为自采暖并要求供暖单位暂停集中供暖，需与供暖单位协商一致。在未协商一致的情况下，业主单方改为自采暖并以此为由主张未接受供暖服务而拒交供暖费，缺乏法律依据。最终，法院判决被告应向原告支付涉诉期间的供暖费。

法官提示

供暖单位作为社会公用企业，供热义务不仅基于合同约定，还依据法律法规的规定，供暖达标温度、采暖费价格一般由政府部门确定。供热合同在履行过程中具有强制性、服务性特点，供暖单位必须履行供热义务，以保证公共利益不受侵害，因此单个用户对供热服务的选择权受到严格限制，用户无法单方拒绝接受供热服务。

《北京市供热采暖管理办法》第二十一条规定，用户不得拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。用户装饰装修房屋不得影响供热效果或者妨碍对设施进行正常维修养护。用户拆改室内自用采暖设施的，应当经供暖单位确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。用户因拆改室内供热采暖设施造成他人损失的，应当承担相应责任。

在此提示，在供暖季到来之前，若房屋无需供暖，应当按照合同约定或相关规定向供暖单位申请停暖，不能自行拆改供热设施。若因自行拆改导致其他用户采暖受到影响或造成其他损失，需承担相应责任。在未与供暖单位协商一致的情形下自行截断供暖管道，仍应按照相关标准按时交纳供暖费。此外，供暖单位在供暖期内，不得以任何理由推迟、中止供热或提前结束供热，不得以用户欠费或存在其他纠纷为由擅自截断供暖管道。若供暖单位自行截断管道拒绝供暖，则无权要求用户交纳基础热费。

案例五►

买房后未按约定时间交付

业主被判按实际交房时间交纳供暖费

基本案情

2010年，李先生与某房地产公司签订商品房预售合同，购买位于昌平区小汤山镇一处房屋，合同约定出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付房屋。但在约定的交付时间李先生并未收房。2014年3月，李先生才办理涉案房屋的产权登记，并于2016年6月将房屋售出。后房屋所在小区的供暖单位将李先生诉至昌平法院，要求其支付2011-2016年度5个采暖季的供暖费用。

庭审过程中，被告李先生辩称因房屋贷款问题，其在约定收房时间并未实际收房，只是曾委托亲戚领取房屋钥匙。原告供暖公司提交了《接房通知书》和《接房声明》，其中《接房声明》显示李先生接房时间为2013年7月。李先生对于《接房声明》不认可，认为供暖费的起算时间应当以办理房屋产权登记的时间为准。而原告则认为李先生因自身原因未实际收房，应当支付约定收房时间后的供暖费。

裁判结果

法院经审理后认为，关于供暖费用的起算时间，原告提交的《接房声明》上显示的日期为2013年7月9日，被告虽对签名提出异议，但其庭审中陈述曾委托亲戚领取房屋钥匙，因此法院对原告提交的《接房声明》予以采信。综上，原告主张的2011-2013年度供暖费用，因涉案房屋未交付至被告，法院不予支持。最终，法院判决被告支付原告2013-2016年度3个采暖季的供暖费共计8000余元。

法官提示

实践中，房地产开发商出售新房时会与购房人约定交房时间，但经常出现约定时间无法正常交房的情形，亦有可能提前交房，而办理房屋产权登记的时间往往在实际交房时间之后。因此，约定交房时间、实际交房时间以及办理产权登记时间不一致，经常导致开发商、业主以及供暖单位之间就供暖费应当由谁承担产生争议。

在此提示，购房人接收房屋之前，并未实际占有控制房屋，也未享受供热服务，其与供暖单位之间的供用热力合同关系也就尚未成立，因此在房屋实际交付给购房人之前的供暖费不应由购房人交纳，供暖单位可向开发商主张该笔费用。房屋交付给购房人后，购房人实际占有并控制房屋，即使其尚未取得房屋登记所有权，供暖费亦应由购房人承担。

案例六►

卖房时约定买方承担供暖欠费

法院判决由卖方交纳

基本案情

谢先生原系昌平区沙河镇某小区的业主。2012年2月，谢先生与案外人签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给案外人，并约定房屋所欠供暖费由购房人承担。合同签订当日，谢先生将房屋交付给购房人。2013年4月，双方办理过户登记。后涉案小区供暖单位将谢先生诉至昌平法院，要求其支付2012-2013年度的供暖费。

被告谢先生辩称，涉案房屋出售时已经约定涉诉期间的供暖费由买受人承担。但原告供暖单位认为，谢先生将涉案房屋转移登记的时间为2013年4月，因此其应该交纳2012-2013年度的供暖费。

裁判结果

法院经审理后认为，原告起诉要求房屋档案登记信息上记载的房屋产权人承担供暖欠费，符合物权公示效力，至于是否存在其他实际购房人，并非供暖公司在履行供暖服务合同中应当审查的范围。即使如被告所称，其与房屋买受人约定由买受人承担房屋涉诉期间的供暖费，该约定也仅规制于被告与房屋买受人之间，不能对原告产生约束力。最终，法院判决被告谢先生向原告支付2012-2013年度采暖季的供暖费1000余元。

法官提示

《北京市供热采暖管理办法》第十七条规定，用户与供暖单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。

在此提示，二手房交易过程中，双方在交房前需前往房屋供暖单位结清供暖费用，新房主亦可当场签署新的供暖合同。在未结清的情况下，供暖单位有权要求未缴费期间的房屋登记所有权人承担供暖费。

此外，实践中还存在业主出租房屋时约定由租房人自行交纳供暖费，或由其他房屋实际使用人交纳供暖费的情形。这种情况下，若供暖单位同意，业主可以要求租房人或房屋实际使用人自行与供暖单位签署供热合同并支付供暖费。若供暖单位不同意与房屋所有权人以外的人签署供暖合同，租房人或其他实际使用人亦可自行交纳供暖费。未按时交纳，供暖单位仍有权起诉房屋所有权人支付供暖费。根据合同相对性原则，房屋所有权人与租房人或其他实际使用人之间的约定无法对抗供暖单位。

文/本报记者 郭晨雨

通讯员 牟文洁