德国投资房产如何实现税务最优化？

01

购房售房

购买房产时涉及到的税费

• 房产交易税-Grunderwerbsteuer:
  以购买价格为税基，各个州税率不同，其中柏林为6%，最低的是拜仁州为3.5%。

• 房产税-Grundsteuer:
  房产估价 x 税基 x 评估率 = 年度房产税

  以柏林评估地产值为20,000 欧元的单户住宅为例。在这种情况下，独栋住宅的房产税指数为2.6‰，柏林的评估率为810%。那么这处房产每年需缴纳的房产税为：20,000 欧元 x 每千人 2.6 x 810% = 421.20 欧元。

注意：评估地产值不等于售价

销售房产时涉及到的税费

• 投机税-Spekulationssteuer：

  销售房产时的盈利部分为税基，即从出售房地产的收益中扣除以下部分：

  - 房产的购买价格

  - 购置费用（中介费、公证费、房产交易税）

  - 维护费用

  - 折旧费等

  ‍‍‍‍‍‍‍‍税率取决于个人所得税，从14%到45%不等。

如何合理的规避投机税？

• 德国法律规定，以下三种情况不需缴纳投机税：

  ① 私人名义购置的房产且持有十年以上，在转售时不需要缴纳投机税。

  ② 自购买日起持续自住，即该房屋地址为持有者在市政厅登记注册的居住地址。

  ③ 销售前自住时间"横跨三年"，例如从2018年12月至2020年1月自住。值得注意的是，"横跨的三年"中不能出现出租的情况，否则仍须缴纳投机税。

02

财产赠与

在德国，获得的赠与也是个人收入的一种，需要按照税卡等级和赠与金额来纳税。不过按照税法规定，家属以及近亲、朋友之间的财物赠与均享有相应的免税额度（ Freibetrag）。

财产赠与的免税额度一览表**

赠与人与受赠人关系越亲近，免税的额度则越高。值得注意的是，子女接受父母赠与的免税额度为每方40万欧元，即父母双方可以一共赠与孩子80万欧元并且免税。

比如在柏林读书的小明想购买一套150万欧元的房产，通过父母在中国的收入获得德国银行贷款70%，同时父亲赠与25万欧元、母亲赠与20万欧元，共计45万欧元作为首付。这45万欧元的费用在免税赠予额度之内，因此无需缴纳赠与税。

另外，免税额每10年可以获得一次，即赠与人可以多次使用该配额，每10年将免税金额的资产赠给同一个人或者多个人。

03

房租收益

在德国有租金收益的个人，需要按照个人所得税率缴税。不过德国的法律也有明确规定：用于房产运营的开销可以”合法地计入抵税开支”。在特殊情况下，甚至还能从税务局得到退税。

哪些费用可以记作房产运营的开销？

• 贷款利息费用：如果业主以贷款形式购买的房产，那么每年向银行支付的全额利息费（不包括本金）可以抵扣租金收入。

• 房产折旧费用：一般楼房的折旧年限设为50年，所以每年的折旧率为2%。对于建于1925年以前的楼房年折旧率为2.5%。计算折旧的基础为楼房的购买价格，不包括地皮价格。

• 楼房的修理和翻新费用：根据费用的金额和性质，很多费用可以进行当年全额抵税。

• 属于文物Denkmal的维修费用：前8年每年9%的速度折旧，第9年至第12年每年以7%的速度折旧。

• 其它的房产抵税费用：物业管理费、装修人工费用、大件家具费用等。

还是以在柏林求学并购房的小明为例。小明本身是学生，在德国偶尔有mini job或者打工收入。他在个人税务申报时可能遇到以下问题：

• 如果房产所有者为小明和他父母中的一位，租金收益报税时也要按照50%的比例吗？

  答：小明需要和父母各自按照比例申报个税，即如果房租收入为1000欧元 ，那么各自的租金收入为500欧元。

• 如果小明将这套房子出租，需要什么时候报税，大概是怎样的流程？

  答：出租当年就需要申报房租收入，即个人收入所得税申报。具体流程最好咨询专业的税务师，具体问题具体分析，以实现个人税务最优化。

本文具体税务内容由专业税务师刘化楠女士（Anna Liu）提供。

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Iris Huang, MBA

Real Estate Consultant

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