“有房子租金跌了20%”，南京房东们还好吗？

南京楼市的一股股冷风，也悄悄吹向了租赁市场。

据我爱我家南京研究院统计：今年7月以来南京租金水平持续下滑，10月全市平均租金仅为38.3元/㎡，跌落四字头；环比下降5.9%，同比下降4.3%。

近一年南京平均租金走势，数据来源于我爱我家

新房、二手房成交量下滑明显，被摁住的购房需求有很大概率转化为租房需求，可为什么南京租金水平不增反降？

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南京租金水平下降，其实早有迹可循。

去年初，我爱我家发布了2010-2020年南京平均租金走势数据。

十年间南京平均租金上涨了77.5%，不过2020全年平均租金为41元/㎡，是十年来首次下滑。

数据来源于我爱我家

到了2021年，情况并没有好转，年平均租金为40.84元/㎡，较2020年又有小幅下滑。

然而现实情况，往往比数据更冷。

“2014年我买了江宁百家湖地铁口的小公寓，拿到房后一直租给酒店。”

小李无奈，“期间房租水平一直很稳定，月租金还从2700元微涨至2800元。去年开始行情陡变，酒店以生意惨淡为由退租了。”

本以为退租后，再重新找租客就好，可小李没想到竟然处处“碰壁”。先是空置了很久，好不容易有个人租客愿意租，要么突发状况退租，要么三天两头被动维修热水器、水龙头。

当最新一任租客将月租金压低至2500元时，小李险些崩溃。

怎么办？忍着呗，毕竟去年夏天他就将这套公寓挂牌，挂牌价从起初的130万一降再降至110万，却无人问津。

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主城以及热门板块，也没能“隔绝”寒气的传递。

锐评君随机咨询了市区、奥南、江宁九龙湖的中介，得到的反馈无一不是“太难了”。

“保守估计，老城区不少六七十平的房子，平均租金跌了20%左右。”

市区的中介小孙表示：“租金跟着房价降。现在房子空出来，空置几个月再正常不过。老城区60多平的小户型，过去简单装修下租3300元不成问题，现在只能租到2600元左右。”

图片来源于pixabay

奥南的中介小高也反复强调，现在租金都好商量。

锐评君浏览网页时发现，鱼嘴金茂悦104㎡、143㎡整租房源，月租金报价均为5000元。

小高笑着解释：“租金报价很低的104㎡房源，基本上一挂出来就被秒了。原先报价很高的肯定租不掉，恰好跟143㎡户型报价一致。”

小高介绍，鱼嘴金茂悦家具家电齐全的104㎡三房，4600元就能租到，如果室内不带家具则更便宜，月租金只需4000元。

“目前，升龙天汇、正荣润峯、佳兆业城市广场等小区都有房源在租，租金水平确实有所下滑，价格波动在200-500元不等，出租周期也更长。”小高表示。

在江宁九龙湖，万科翡翠公园和万科金域蓝湾是公认的品质担当。但中介小陈坦言：“租赁市场的确不太景气，这股寒气，我们从去年10月份起就感受到了。”

以万科翡翠公园89㎡的小三房举例，小陈表示：“高峰时这一户型能租到4500元，现在月租金为4200元左右。遇到急着出租的房东，价格还能再谈。”

万科翡翠公园

一路之隔的万科金域蓝湾，同面积段户型月租金在4100元上下。小陈说，该户型此前的月租金为4300元。

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众所周知的收入预期降低外，南京租金水平持续下滑，有多重影响因素。

“这两年，南京迎来交付大年，流向租赁市场的房子太多，房东要么降价，要么躺平。”小高坦言。

确实，以小高服务的奥南举例，早期的星八客前几年已陆续交付。而从去年6月起，以河西金茂府、正荣滨江紫阙等为主力的改善豪宅陆续交付：

去年6月，绿地华侨城海珀滨江开始首批交付，河西金茂府交付537户，正荣滨江紫阙则进行了第二批次交付；

去年底，华润置地鱼嘴润府开始首批交付，约400多套；

今年6月，华侨城天鹅堡开始交付，共967套……

接下来，奥南还将有颐和铂湾（近期交付）、建发珺和府、深业龙湾上府、万科翡翠滨江等楼盘交付。限售期满前，不可避免将有部分房源流向租赁市场。

租房淡季，也是南京租赁市场表现低迷的重要原因。

小陈介绍，不光九龙湖，鼓楼、仙林、奥南等区域，有很大一部分租房客群以陪读为主，每年的寒暑假期间是租房旺季。

另外，南京高校很多，选择毕业留宁的应届毕业生不少，毕业季的租赁需求居高不下。

当下的时间节点接近年底，租赁需求大幅减少，租房周期拉长、租金水平也持续走低。

数据佐证了小陈的说法。链家网上，奥南、仙林、九龙湖等区域的供需对比图显示，今年2月是租赁旺季，过了5-7月，租赁客户逐步走低。

不同区域租房行情

还有一点，来自冠寓、朗诗寓、自如、未来域等租赁平台的冲击。

以龙湖运营的冠寓举例，龙湖整体租用商业楼并设计改造，针对不同客群推出不同档次的租赁房源，并在公共空间、社区服务等方面下功夫，吸纳稳定的租赁客群。

另外，2019年以来，南京作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市，已经新增租赁住房25万套（数据更新于今年7月，来源宜居南京），如瑾家珑熹台、玖悦台等，以完整的租赁社区打动有租赁需求的年轻人；并以小户型、低租金的优势满足困难家庭。

当然了，租赁市场也有周期性，当下的低迷不代表未来的整体水平。南京租金水平上涨，有望在下一个陪读高峰期、高校毕业季实现，房东们不妨调整好心态，等待下个“牛市”的到来。