上海楼市究竟有没有“凉凉”？

最近，各位是不是时不时会在朋友圈里看到这样的消息，哪套哪套房子的售价又降了，捎带还会附上一句：“房东诚意出售，价格可谈”的说辞？

目前的上海楼市是真的如有些媒体说的，凉凉得很，不容乐观？还是如另外一些媒体分析的，韧性很强，信心依然？

现在的楼市究竟给身处其中的普通大众带来的是怎样的一个“体感”呢？或许这种“体感”真的是因人而异，因“屁股”的位置而异。

今天，柯南就来跟大家还原一下目前上海市场的真实状况，看看楼市真相究竟是怎样的。

一、新房市场

从开始有了新房限价的机制，从市场出现了明显一二手倒挂的情势，新房市场就迎来了“趋之如骛”的局面。

由于新房供应机制的缘故，单从新房的月销售量上是不太能准确看清楚冷热度的。

但我们可以从其他角度来看新房市场的状况，或许能更加准确地参透真相，比如触发积分楼盘的数量，入围积分要求的高低，弃购率的情况。

从年初到现在，一共已经有六批次新盘入市，总结了一下，每批次楼盘总数和触发积分楼盘数是这样的情况

批次 总楼盘数 触发积分 比例

第一批次 33 13 39.4%

第二批次 46 19 41.3%

第三批次 40 19 47.5%

第四批次 39 13 33.3%

第五批次 32 8 25%

第六批次 28 7 25%

由于今年上半年特殊的“静默”期，除第一批次是2月起集中入市的外，后面的五个批次都是下半年起开盘的。集中入市的时间恰好对应6到10月这五个月。

虽然因为每批次新盘的供应位置，价格，可获利的状况会有差异，以致于触发积分盘的占比也会波动，但就目前新房放行上市的机制来讲，各批次之间的整体性差异应该不至于太过明显，因此比较一下罗列的这些数据，还是可以从中看出一些说明真相的问题的。

四分之一的触发积分率和三分之一以上的触发率比起来，这之间的差距似乎还是清晰可见的吧？

再来分析看看触发积分楼盘的积分情况，第一批次触发积分楼盘的入围积分中位数是64.08；第二批次是67.59；第三批次是62.47；第四批次是64.1；第五批次是61.35。（第六批次数据不全，未统计）

从这些数据上看，各批次触发积分楼盘需要的入围积分平均数基本在同一水平线上。这说明热门新盘的水准度并没变化，热门楼盘的热度尚无“质”的层面变化。

不过从市场中得到的一些新消息看，新盘的入围积分数，从整体上看，似乎是有下降的趋势。

另外就是最近也开始有一些零星报道称某些原本以为可能会热门的盘，居然出现了一定数量入围可以选房客户，最终放弃的情况。

以上这些状况，似可看出新房市场的高热度可能不太能持续保持住，虽然还谈不上“凉凉”，但或许稍稍较之前降点温度，可能会是概率比较大的事吧？

二、二手房市场

二手房市场从从六月份开始每月成交量的确都超越了一万五的“生死水平线”，但是逐月下降的趋势也是事实的存在，被各种“多头”媒体寄予很大期望的“金九银十”，如期爽约！

十月份的二手房成交量不出意外地低于九月，大致在一万六千多套。有媒体评论这个数值似乎不算太差，至少放在过去六年里同比看，还能排到“榜眼”的位置。同比过去六年，不算太差的说法，确实尚说得过去。可是熟悉市场的都知道，过去的六年，二手房市场萎靡的时间远大于振作的时间。

如果把时间再向前延长到上一个波动周期，即十年期同比一看，结果是，这个交易量只能排第六位了。

低于这个交易量的年份，分别是2014年，2017年，2018年，2021年，这几个年份不是当年市场持续低迷就是有特别政策抑制。

所以今年十月份这样的一个二手房成交量的成色真不算好，从趋势上看，真的不那么乐观。

二手房市场从成交数据上看不亮眼，那么实际运行态势又如何呢？目前市场上，买卖双方僵持局面并未有肉眼可见的整体性松动。

房东方面，初始挂牌价，整体上看没有明显的降低，但是确实已经有一些房东在僵持了一段时间较高位挂牌价后开始松动价格，这个队伍似有扩大的趋势。

即便是挂牌价没实质降低，不少房东在中介套路式的探价攻势下，其心理底价也的确是明显松了。

无论是直接降挂牌价还是松动心理底价，从市场反馈来看，整体幅度大致在5%到10%之间波动，还很少有超过10%的。

这样的让步，除非是在原本不高的初始挂牌价上作出了，否则基本上是很难让现存的绝大部分购房者买账的。

买卖双方的价差如果没进入可以拉一下，打压一把，就能握手的射程范围内，别说是中介的套路，就算是神仙的法术也没辙促成成交。

如今的二手房市场整体局面还就是大部分价差都没达到射程范围内，所以市场不可避免的要顿挫，成交量的走势也必然是下行。

三、租房市场

租房市场自可以开始自由活动后短暂热闹了一阵子后，现在正在以肉眼可见的速度快速向低谷挺进。

这种租房市场和二手房市场几乎完全同步往一个趋势方向走的局面，过去十几年里几乎不太能看见。而且，这次租房市场可能的下行趋势似乎更甚，并且来得更快更猛。

原本相对比较好租的房子，现在几个月都租不掉；租金降了，非但仍没租出去，看的人也没几个；租约没到期，就谈退租的情况一个接一个出现；已经很长时间不太能随处可见到的墙头租房小广告死灰复燃；貌似已经很便宜的合租房居然也空置，少人问津。

以上这些多年不见，甚至是过去从来未见过的情况，都在近两三个月里上演着，而且不是偶尔上演。

从以上这些楼市最真实状况中，各位能得出怎样的结论？楼市“凉凉”了吗？

以长期的一线经验结合最近和不少楼市参与者的交流，柯南个人觉得目前的魔都楼市，从整体上看，给一个“凉”字是够得上的，但还达不到两个字的“凉凉”程度。

做出这样的评判不仅仅是基于个人的一线经验和认知，还有另一个渠道的信息也佐证了判断。

这个渠道就是柯南身处的经纪圈子。最近又听说绿皮中介又裁员了，绿皮家大业大，时不时裁个把人，可能还不算啥事，可是现在不仅仅是绿皮公司了，某洋好像貌似也开始关店减员了，这个在过去并不多见。

以某洋一贯狠辣行事风格，过往数次的市场波动都扛得相当牢，这次似乎也感到了吃力。

中介是对市场最敏感的，他们的扩张和收缩其实就是对市场最好的注脚。前几天和一个资深中介朋友聊天，往年即便是市场再低迷，他至少一季度左右就能搞成一个像样点的大单买卖，可今年至今颗粒无收，头一次感到心慌慌。

市场出现如今的这些变化，为何？单从楼市本身的层面讲，一手房市场的微妙变化，极大程度上源于二手房销售的顿挫；二手房市场的顿挫则是源于多重因素合力作用导致的现实购买力的严重不足和购买激情的消磨减退；租房市场的极速降温，是人真的“没了”造成的。

放之到大的宏观层面分析，今天楼市的局面更深层次的是源于整个大形势的本质性变化。具体就不多展开了，总而言之，高层思路层面上，楼市运行发展的路子调仓转换的态度已经很明显了，行动也已经上路了。

在这个宏观大形势变化的大局下，我们每一个正在或是将来要参与楼市活动的普通个体或许真的要修正一下原有对楼市的一些底层认知了，也包括柯南自己。

比如像柯南上一篇文章中写的，传统环线认知可能要颠覆，居住习惯认知可能要颠覆。另外很可能我们这些普通人中的不少，未来改善居住条件，不是靠置换买房而是要靠租房来实现。总之，做好原有认识观念被悄然颠覆，是我们当下必须开始做的心理建设。

最后在现在这个楼市已经有凉意，但还不算很“凉凉”的时刻，给大家一点友情提醒：

1、打新固然是首选，但现在起，不是所有价格倒挂的新盘，到限售解禁时，预期的利润都能兑现的。选择要加倍谨慎，最好细致尽调一下再决定。

2、置换买房的朋友，无论是换新房还是二手房，如果没有充分做好卖时咬牙割肉，买时暂时踏空的双向心理准备的，建议还是先搁置一下置换的计划。

3、接下来开始，房屋租赁市场中，房东们的日子大概率不会再像以前那么舒服了，任何品质和价位段的房子如果租金不是在市场均价水平线以下的，都可能会面临久租不掉的局面。这样的情况还很有可能成为一种普遍的常态。

4、“市场凉的时候，是捡漏的好时机！”这句楼市大咖们经常教育人的金句，虽然没说错，但还有半句真相话被藏起来了。那就是：“捡漏的机会大概率依然不属于你！”所以不要被“教育”得过于头脑发热。以三分激情，七分冷静状态，外加充分做好楼市功课的准备，这样或才有可能抓住那个真正的，万分之一的楼市中的“漏”！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或加我微信。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

柯南微信号：Wx-guo_y_jian（沧海一粟

加时请注明是公众号读者！