现场李文峥:REITs是资产的IPO 需关注权益融资成本

焦点财经讯 王迪 地产金融机构如何在重重危机中寻找投资机会？怎么修炼内功，该多元还是坚守主业？投资者如何看待REITS发展与机遇？11月3日，2022观点资本圆桌在上海举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界各界精英人士齐聚一堂，共同找寻新的增长计划。

在融资“腰斩”的背景之下，REITs为成熟存量物业尤其是商业地产的二次融资提供了新方向。信保基金REITs平台总经理李文峥作了题为《REITs定价与业务模式》的线上演讲。

他指出，REITS可成为定价的锚。若REITs的分派收益率稳定在3-4%之间，该价值中枢将伴随原始权益人资产增值、发行溢价、首日开盘上涨等积极的现象，形成市场参与者多赢的格局，从而促进REITs市场的良性发展和扩张。

事实上，我国二级市场的分派收益率显著低于香港和新加坡REITs市场。李文峥认为，REITs实际上是资产的IPO，需关注权益融资成本: REITS属于原始权益人将项目公司100%股权转让给公募基金的行为，需要同步进行股权交易和基金发行。权益融资成本与转让价和发行价紧密相关。

“REITs因强制分配并稳定增长，从而具备良好的风险收益特征，发展成为一个大类资产，起到资产配置效果。REITs的长期走势，体现稳定增长的股票特点。增长的源泉来自可分派金额的不断增加。分派收益率(=可分派金额/市值)和P/FFO(=市值/FFO)的定价逻辑均可应用。”

此外，他还指出，REITs是新的市场，对新内容有偏爱，可能有非理性的内容。信保基金与很多投资者进行调研及交流，剖析定价最基本的内容，借助定价简要的分析，形成一些判断：

REITs不动产的风险收益特征是风险随发展阶段不断成熟而逐渐减小；随着资产从机会型、增值型到核心型的提升，金融产品从开发基金、孵化基金到REITs进行演变；REITs以公开资本市场的定价为产业链各阶段定价起到“锚”的作用。

“REITs业务结合产业链，可派生出很多新的业务，REITs业务已经在投资+投行+资管+专业服务方面延展。”李文峥表示。