南京买房：青奥被“开除”江核？分析一下江北2035规划

不要听风就是雨！
《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》依法开展成果草案公示，开展为期一个月的公众征询意见，公示时间为2022年10月28日至2022年11月26日。

规划全文的PDF达到了近90MB，可以说内容十分丰富，而其中对于南京新城的规划更是详尽之余还显得比较复杂，尤其是江北新区这块，更是翻来覆去拥有多重说法，让不少买房人跟置业顾问大脑都有点懵圈，但是在这里先说一句总结：
江北新区的地位，没有出现任何实质性的偏移，甚至在某种程度上堪称被夯实了跟江南主城平起平坐的份量。

首先在这张图里，相信大家都能看出，放眼全南京的“主城概念”，只有两个，即一个江南主城，一个江北主城，而“拥江发展”的这个词在文件中被多次提到，未来南京一江两岸的联动发展格局是被焊死的，另外上图中深红色的区域，大概率指的就是人口密度最大的区域。
但是考察团在这里必须要提醒任何一个想在南京买房的买房人，除了主城区域之外，上图中出现的副城、新城等板块未来的发展进度，可能相对来说要在现阶段的大环境之下打下一些折扣，但是是否就是说这些区域的新房产品都不能买了呢？

其实这也不尽然，只是如果买房目的是进行TZ的话，可能需要好好掂量掂量了，自住的话，新房产品挑一挑还是可以的。

而在更多老铁关心的江北新区区域中，青奥板块的问题似乎显得“尤为严重” —— 而实质上的原因在于在江北新区的区域划分中，区域功能又出现了三个分类：
江北新主城：江北国家新区的核心区和南京辐射带动苏皖区域的重要功能承载区。

这时候，很多江核青奥板块的买房人跟置业顾问就开始有点慌了：什么情况，青奥不属于江北核心区了吗？考察团可以在这里笃定的给大家吃下一颗定心丸：这个说法是一种严重的误读！

因为这样区分，更多是在产业上让这三块地方有了分工！

拿北部的大厂高新组团来说，原来的化工、钢铁、石油产业中，扬子石化的地位不变，但是南化集团跟南钢集团都在面临严峻的产业转型问题，其中南钢更是传出被沙钢收购的消息，如果收购成功之后如何发展，也是问号，而在此基础上也带着区域在进行产业升级跟转型了，但是客观的讲，这一块区域的转型任务很艰巨，需要的时间有可能更久，至于效果，可能还要再看..

而所谓的江北新区核，包括了隧道口、南工大，中央商务区、健康城甚至还有一部分快速路往北的泛南工大等等一堆子板块（甚至桥北一部分区域也在里面），需要大家注意的是，这一块城市操盘手说的很清楚，产业就是商务金融跟医疗教育服务，分别对应中央商务区跟健康城。

当然了，也能看出未来江北新区核区域的规划发展方向是通过金融城＋健康城的配套，提供较为高端的服务性产业，那么是否就说明类似于快速路往北的泛南工大板块也会随着“鸡犬升天”，价值飞升？

这个真的是很难的。

那么我们继续来重点盘一盘青奥业主跟意向买房人最为关心的浦口三桥片区，这一片区域，包括了江北新区的研创园、江核青奥板块了、江北浦口的城南中心、雨山路、五桥板块、三桥区域等等，而产业上堪称独尊研创园板块，其中青奥，则是靠近长江的高端住宅区域，而考察团认为尽管不属于所谓的“江北新区核”，但是未来的能量跟发展前途，应该也不是大问题，首先大家可以看下图：

首先在南京2035关于产业的规划中，基础跟发展重点，还是创新技术，而关于创新技术的突破方面，江北目前可以仰仗的，还是研创园，是毫无疑问的产业核心，而对于一大片区域的价值提升来说，吸引到高净值人群是非常重要的一个考量指标。

在这里需要注意的是，所谓的高净值人群不是指一个两个甚至几十上百个富豪，而是在上班族里工资最高的那一波人群，真要找富豪，直接去紫金山下找可能更多一些。

同时大家可以看到，江北产业创新核心区，还是在研创园，这是因为研创园这片区域已经在日趋成熟（当然，还在寻求突破，需要时间），但是江北新区中央商务区的大楼则是在加速建设，尚未落地的同时，发展时间周期更是还需要一段时间，把2035的江北产业核心放在研创园，没什么问题。

而青奥板块的住宅，包括青奥片区更靠近江边的一波未来的宅地，未来的定位就是研创园周边高级人才的改善住宅组团区域，而针对于青奥、甚至浦口的城南中心来说，规划只是在纸上的，能夯实他们价值的更重要的点，甚至针对于买房人来说更为关心的，可能更多还是未来的配套到底怎么样？进度又如何？

因为真的，南京不需要再去炒作更多的概念了，考察团目前仅仅只是简单说了下江北新区的概念趋势，就是一大堆内容，光整个南京江南江北两个主城的规划、概念，足够让人感到头大了，所以还是聊聊我们这次主要聊的青奥区域目前很稳当的配套会比较好。

先来看看交通，交通首当其冲的是地铁，目前正在加速建设的11号线地铁，从目前来看，其实11号线服务青奥、研创园区域的站点就这几个：行知路站（行知路站服务的是研创园二期，二期的进度较慢）、庙东路站、珠江南站、森林大道站，另外浦口万汇城站也沾点边。

未来11号线可以跟10号线、13号线、S8号线、以及3号线跟4号线2期换乘，交通还是相当立体的，而考察团在这里说的线路，要么是已经开通的，要么是有盼头的..其他的，目前不说也罢。

而道路交通方面，整个青奥-研创园板块根本不需要仰仗收费的三桥，无论是两条过江隧道，还是长江五桥，开车都可以通过横江大道跟浦滨路随意搭上线，相当的方便！
其次是教育，目前不管是青奥片区，还是紧紧的贴着研创园的城南中心，目前已经落地的教育集团有中华中学、一中的教育集团，而青奥的想象空间可能还更大一些，至于青奥板块最后到底会落地什么学区，还要等，但是问题不大，有名校的可能。
而在商业跟一些生态资源的配套上，青奥板块的成型速度、规格标准上，可能在某种程度上面可能还要比所谓的“江北新区核”要稍微快一点，根据考察团得到的消息是，其中砂之船南京江北新区超级奥莱在今年一定会开业，而大悦城的商业，最迟最迟也就会在明年开工。

当然了，大悦城具体的开业时间，还需要大家的督促跟监督了。而在生态环境方面，青奥体育公园、绿水湾湿地公园早就成了假期不少人露营的首选位置了。

所以综合看下来，青奥板块跟研创园，甚至包括城南中心区域被分为了浦口三桥片区完全谈不上是什么毁灭性的坏事，单纯只是从产业布局方面给区域又“安排”了另外一种说法，区域未来的发展与上限，还是要看实打实的配套比较靠谱一些。
当然，新规划中对麒麟科创园，城南（软件谷周边），仙林的位置给予了肯定，是对板块发展有正面作用的。

主编简介： 苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。 1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。 是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。