吴亚军“交班”的底气

在陈序平的规划里，未来5-10年，龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”

10月30日傍晚，龙湖集团（0960.HK）举行投资者会议，创始人吴亚军以及龙湖管理层悉数出席。

吴亚军开门见山，再次提及交班的原因，即希望继续推进龙湖的公司化治理。她再次提到三年前带领管理层到美的参观学习的往事，美的创始人何享健将企业交给职业经理方洪波的故事，给她种下了一颗种子，下决心让龙湖走这一条路，“龙湖也要成为这样的标杆。”

她说，原本计划要在2022年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟至今。

如今，龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正。最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，累计投入超108亿元。此外，1-9月龙湖经营性收入达到172亿元，实现稳步增长。

公司业务运营稳定、发展路径清晰，让吴亚军可以安心把公司交给管理层。

没有辜负投资者

在投资者会议上，吴亚军再次提到卸任的个人身体原因。由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，她精力上已有些力不从心，“前段时间出现心脏问题，一直没查出原因。”在两天前的龙湖合伙人大会上，吴亚军亦提到身体状况。因为她刚做完眼部手术，当天戴着墨镜，“后续还要继续手术治疗。”

作为母亲的吴亚军还透露了一个细节。闺蜜陪她去医院看病，当拿到结果后，闺蜜说，如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天。“这句话，瞬间让我破防了。”吴亚军说。

在会上，她还表达了对公司和资本市场一贯的看法。在她看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好、是不是在做正确的事。“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付，”吴亚军相信，2022年公司的利润仍然会稳中有升，在困难的情况下能做到这一步也极为难得。

当有投资者问到下一步她的角色转换时，吴亚军坦言，她会关注公司的商业模式是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。卸任之后，吴亚军在龙湖的身份转为战略发展顾问，她会与管理层保持沟通，也愿意接受管理团队的咨询。

最后，她表达了对投资者的谢意。在这位龙湖的大股东看来，买龙湖的债券和股票是对她的一种嘱托。“所以过去这么多年，我殚精竭虑，随时都惦记着还，没有辜负大家。”

资金足够熬过冬天

吴亚军“交班”的底气，不仅在于培养出一个可靠的管理团队，还在于公司运营处在健康的状态，这让她对公司未来充满信心。

龙湖集团CFO赵轶在投资者会上表示，“我们对债务结构的安全度和扎实程度是非常重视的，市场有波动、周期有波动，2022年这个时间大家都面临巨大压力，龙湖凭借一个非常优秀的债务结构熬过这个冬天，我们是非常有信心的。”

他透露，龙湖集团短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务，通过这个方式减少债务压力。截至2022年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

赵轶提到，“我们正在安排公司的提前还债，如果顺利的话，明年到期的债务只剩200亿元左右，明年上半年到期债务几乎为零”。

高度的财务自律，令龙湖获得较高的信用评级。10月21日，标普（S&P Global）在官网上更新了对龙湖集团的评级结果，维持龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。9月底，穆迪（Moody's）发布报告，同样维持对龙湖集团发行人和高级无担保评级“Baa2”，展望稳定。

高信用评级让龙湖融渠道资保持持续通畅。赵轶透露，“公司跟金融机构、监管层保持紧密的沟通，他们是非常支持房地产行业平稳健康发展的，即使二级市场的悲观情绪蔓延，但金融机构跟龙湖建立了深厚的信任关系，他们会坚定为我们的融资提供支撑。”

此外，赵轶透露，龙湖第二笔中债增信债券正在推进。他相信，“利用公司的信用优势，铺排融资结构，同时让债务结构变得更安全，通过资金的正向循环来穿越这个周期。”

未来龙湖去向何处？

安全穿越周期之外，外界更关心的是新董事长会带领龙湖走向何处？

吴亚军在投资者沟通会议上提到，其实从2021年7、8月份开始，陈序平已经开始执掌公司大盘面。

陈序平说，当时他已经洞察到行业出现变化的苗头，所以主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。

城市方面，陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市，因此2021年9月之后，龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。

航道方面，陈序平提到，航道将全面回归生意逻辑，每个航道业务都能实自身“造血”。

陈序平坦承，行业的波澜动荡要高出他的预期，但好在龙湖已经提前做了铺排，所以“到今天为止，我们仍然能够按照自己的节奏获取土地”。

最近一个月，龙湖频繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地块，拿地金额超过108亿元，成为在北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。

如何做到现金流安全？在地产开发业务，陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。据他透露，通过一套科学的工具，龙湖2022年首开的项目，经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月，最快的项目只需要6-8个月。在销售回款方面，因为当前市场按揭房款是比较宽松的，加上龙湖客户质量较高，有部分客户能够实现当月按揭当月放款，这进一步提高了龙湖现金流的安全度。

对龙湖来说，现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计，龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务，在明年都将实现正向现金流，从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露，1-9月，公司经营性收入达到172亿元，平均每个月有20亿元的资金到账。