北围，谁的眼泪再飞

跌幅17%，北围也要进ICU？

上周，房姐根据珠海中原数据统计了珠海10大热门板块的量价数据，统计下来竟然有9个板块都在喊爹（跌）。

其中，高新区科创北围的喊声仅次于白蕉，均价从28639元/平跌至23551元/平，跌幅约17%。

要知道，北围可是珠海的“地王圈”，近年来最为活跃的新区之一，房价曾一度摸高3万+/平，深受市场青睐。

可如今，北围呈现出来的，却是不同风景。

（注：数据来源自珠海中原研究中心，均价为网签价，成交量为网签量）

2018-2021年涨幅约32%
2021-2022年（1-9月）跌幅约8%

从数据来看，北围自2018年以来，房价一路高歌，最高涨幅达约32%，从均价20322元/平涨到了26749元/平。

其中，2021年各月份均价基本都在2.6万/平以上，最高峰更是去到了3万/平。

不过，从去年下半年开始，受大环境及疫情的双重影响，出现首次回落。

今年1-9月均价对比去年2021年的，跌幅约8%。

据珠海中原研究中心数据显示，自今年7月以来，板块除部分价优项目成交去化较好外，整体楼盘成交表现不佳，区域销量难破颓势。

诚然，从今年房价回落的幅度来看，北围确实有明显降价现象，但也在合理之中。

一方面，得益于区域利好规划，板块前几年来已经收获明显涨幅，尤其是2018-2021年涨幅高达32%；大环境下，回吐部分涨幅，属市场周期表现。

另一方面，疫情及大环境影响，导致外地客源直接减少，目前不少项目采取“以价换量”策略，吸引买家，导致区域均价有所回落。

待市场明显回暖后，一旦板块项目收回折扣，均价则会得到迅速拉升。

今年1-9月均价为24740元/平
8个月时间，跌了约5088元/平

具体来看，北围今年1-9月均价为24740元/平。其中，1月均价为28639元/平，9月均价为23551元/平。

从均价28639元/平到23551元/平，8个月时间，跌了约5088元/平。

而在全年当中，只有7月和9月环比微涨，其中9月均价23551元/平。

落到个盘上面，房姐根据搜狐焦点、项目销售数据统计了片区楼盘的均价变化。

从上表可知，在今年1月的时候，北围在售项目均价主要在2.5万-3.25万/平之间，均价最高的为仁恒河滨花园、清能岭秀荟、华发悦谷等项目，均价都是2.8万+/平。

均价最低的是雅居乐国际花园，复式产品均价2.5万/平。

值得注意的是，早在今年1月的时候，雅居乐国际花园部分复式单位更是17xxx元/平起。

以5栋803号房建面约99平三房一卫为例，备案总价2208910元，单价22109元/平，通过折扣计算下来，总价为1741461元，单价17430元/平，单价少了近4679元/平。

而到了9月份，北围在售项目几乎都出现了降价。

其中，雅居乐国际花园跌幅最高，为20%。另外，也有不少跌幅达到10%的项目。

在这里需要注意的是，雅居乐国际花园统计的是复式产品价格，目前雅居乐国际花园平层已售罄。

| 雅居乐国际花园沙盘

其次，在网签套数方面。

数据显示，今年1-9月北围共成交了831套住宅，同比去年同期下降约56%。

其中，成交最多的是6月，共网签成交了144套。而这主要得益于新政的刺激，板块成交量有所回暖。

不过，从7月开始成交量又显疲态。

单价最低1.4万/平
部分清盘，部分毛坯改精装

那么，目前北围在售项目具体情况如何？

华润置地广场：特价单位最低2.1万/平

据了解，目前华润置地广场在售的是1、2、7栋建面约79-105平三至四房单位，其中1、2栋只有少量单位。

户型共有4种，分别为：约79平三房两厅一卫、约89平三房两厅两卫、约89平三房两厅两卫（横厅）、约105平四房两厅两卫。

所有户型设计比较方正，空间利用率高。其中105平更是做到四房两厅两卫，于当下年轻人而言，可实现一步到位的梦想。

左右滑动查看更多户型

价格方面，项目整体均价为2.6万/平。不过，部分特价单位最低2.1万/平，位于天地楼层。

按照规划，华润置地广场总占地约7.7万平，总建面约48万平，整体功能涵盖了高端住宅海湾润府、华润·润街、华润银行总部大厦、木棉花酒店、24班制小学等。

据项目销售介绍，24班制小学计划2024年9月招生办学，届时北围将再提供1080个学位。

| 学校效果图

据@珠海发布报道，24班制小学建成后，将无偿移交高新区，意向引入广东省内知名学校的附属小学，提供优质的教育资源。

清能岭秀荟：工抵房均价2.35万/平

清能岭秀荟不同产品，不同价格。

据悉，该项目在售的是2、4栋，其中2栋产品为约98-121平三至四房单位，4栋产品为约78-121平三至四房单位。

价格方面，整体均价2.85万/平，毛坯交付。

同样，该项目近期推出了一批工抵房，均价2.35万/平，精装交付。主要为2栋小户型、4栋约96平以上单位。

可以看出，工抵房的价格要比正常售价优惠了近5000元/平，而且还是精装交付。这对于想上车清能岭秀荟的购房者而言，无疑是一次机会。

据了解，清能岭秀荟是2019年7月份，由湖北清能以总价8.9亿元拿下，折合楼面地价15230元/平，溢价率14.1%。

项目共有5栋住宅+1栋商业，从现场来看，该项目已全部封顶，预计在2023年10月交楼。

北站宝龙城：总价139万起

与清能岭秀荟相邻的北站宝龙城目前在售的是1栋建面约66-82平二至三房单位，精装交付，均价2.5万/平。

值得一提的是，该项目最近也推出了特惠活动。

从海报信息来看，北站宝龙城总价139万起，以最低面积约67平户型计算，单价最低约2.1万/平。

这与在售均价相较，差了近4000元/平。

从产品来看，北站宝龙城主打的是刚需群体，最小约66平两房，最大约82平三房，精装交付。

按照规划，北站宝龙城共有4栋住宅，从现场来看，部分楼栋已建至11层左右。

美的宝龙城：均价2.5万/平

美的宝龙城与北站宝龙城紧邻，目前在售的是建面约79-99平三至四房单位，均价2.5万/平。

从现场来看，美的宝龙城已全部封顶，据项目销售介绍，预计在2023年年底交楼。

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雅居乐国际花园：在售少量复式单位，最低1.4万/平

目前，雅居乐国际花园只有少量的复式单位在售，产品为建面约100-137平三至四房单位，整体均价2万/平。

不过，部分毛坯产品单价最低可以去到1.4万/平，达到了片区最低的单价水平。

| 约100平复式户型图

| 约137平复式户型图

目前，该项目正在清盘阶段，加之优惠较多，如有感兴趣的朋友，不妨到现场去看看，想必这是北围最后的“1字头”项目了。

仁恒河滨花园：均价3万/平

仁恒河滨花园售价自开盘以来一直相对坚挺，目前项目在售的主要是1、3栋，产品为建面约86-126平三至四房单位。

| 仁恒河滨花园沙盘图

价格方面，均价3万/平。目前，仁恒河滨花园全部为现楼状态。

左右滑动查看更多户型

除了以上在售项目外，接下来北围还将迎来正方深悦湾、悦唐阁、泰盈玖悦北岸等住宅项目。

其中，正方深悦湾已开放售楼部，首推3栋建面约67-98平二至四房单位，精装交付，吹风均价2.6万/平左右。

| 约98平四房两厅两卫户型图

| 约76平三房两厅两卫户型图

| 约67平两房两厅两卫户型图

作为珠海最有代表性的区域之一，近年来随着深珠通道、南沙至珠海城际、深珠合作示范区等光环的相继曝光，北围楼市也一度迎来了高速发展期。

也因此，北围成为了珠海当仁不让的辣子鸡。

然而，随着市场的萎靡、投资客的撤场，导致今年北围楼市降温明显。

珠海房姐，赞206

从以上可以看出，对比去年，今年北围房价可以说是大幅“缩水”，从去年9月到今年9月，一年时间跌幅达到了18%。

究其原因，北围利好价值已提前消化，此前市场价格略显“虚高”，加之疫情及大环境影响，导致外地客源直接减少，房价出现回落。

不过，就目前而言，北围楼市还是深受市场的青睐，利好消息不断。

就在近日，北围一宗二类居住、商业、一级邻里中心、幼托、城市道路、公园绿地地块挂牌出让，总价13.34亿、折合楼面价约11793元/平起拍。

| 北围区位图

值得一提的是，该地块不仅会带来一所18班幼儿园，而且还带来社区卫生服务中心、艺术中心、邻里管理服务中心、农贸（肉菜）市场、商业金融服务、邮政所、社区体育公园等配套。

：13.34亿起拍！建商业、学校！刚刚，珠海北围挂宅地！

当然，随着该地块的顺利出让，也意味着北围将再添新鲜血液。同时，可进一步完善片区生活配套。

据不完全统计，截至目前北围已成功出让了27幅商住地块，引来了华发、华润、正方、龙湖、雅居乐、清能、宝龙、仁恒等多家知名房企，出让总价达299亿。

至于北围未来的房价如何？片区的破局之路在哪？房姐认为，这并不是一朝一夕能够解决的问题。

首先，要看大环境的变化，目前利好政策虽然持续叠加，但市场信心的恢复还是需要时间。

其次，单凭深珠通道、南沙至珠海城际等交通的规划，吸引力还不够，引进产业、优化配套才是北围未来发展重点考虑的。

那么，大家对北围如何看待的？不妨来评论区跟房姐聊聊吧~